Данила Грошев, финансовый консультант, автор блога «Мудрый рубль»: «Что выгоднее - покупать жилье в кредит или арендовать?»

Этот вопрос вызывает много споров не только среди граждан, но и среди чиновников, аналитиков, банкиров, политиков, строителей и риэлторов.

Данила Грошев, финансовый консультант, автор блога «Мудрый рубль».

Среди вступающих во взрослую жизнь я встречал очень мало людей, у которых этот вопрос никогда не стоял на рассмотрении. Счастливых обладателей своей недвижимости, подаренной родителями, не так много. Да и людей, кто может себе позволить купить жилье на собственные средства, тоже небольшой процент.

Вот краткий список того, от чего надо отталкиваться при ответе на вопрос «аренда или ипотека» (он обязательно поможет вам наконец «расставить точки над i»):

- Ваши планы на будущее по поводу места жизни проживания

- Что в плане семьи и детей?

- Финансовое состояние

- Ваш характер и образ жизни

1. Планы на будущее

Этот пункт идет первым, хотя многие его пропускают или откладывают на потом. А зря. Прежде чем считать сумму переплаты по кредиту или прогнозировать рост арендных ставок на 30 лет вперед, надо ответить на главный вопрос: А в каком месте на планете Земля вы планируете жить в ближайшие 5, 10 или все 30 лет?

Только вы сами можете ответить на этот вопрос, поскольку никто другой не в силах залезть в вашу голову. Некоторые мои знакомые, живущие в Уфе, тоже задумывались о покупке жилья в кредит. Но когда я задавал им вопросы по поводу их дальнейших планов на ближайшие 5 - 7 лет, они часто отвечали, что пока не знают, но скорее всего будут переезжать в Москву или за границу. А ЗАЧЕМ тогда брать кредит? Как только вы покинете свой город, начнутся проблемы. Одна из них - выплаты по ипотечному кредиту будут скорее всего больше, чем арендная плата, которую вы будете получать от ваших квартиросъемщиков. Это обыкновенный «минус» в вашем денежном потоке!

2. Семья и дети

Аренда жилья всегда накладывает массу ограничений. Обычно между арендой и ипотекой выбирают молодые семьи. В этом случае резонно задать друг другу вопрос: А будут ли у нас дети в ближайшие годы?

Если у вас есть дети или вы планируете ребенка (а может быть 2-х и более), то этот факт добавляет баллы в пользу выбора ипотеки. Во-первых, психологами давно доказано, что ребенку нужна своя комната или хотя бы уголок. Это очень сильно влияет на его развитие. А при съемной квартире не всегда возможно это осуществить. Ну, подумайте сами: много ли хозяев разрешат вам разрисовывать всю комнату яркими красками, карандашами?

Во-вторых, зачастую наниматели и владельцы жилья не подписывают договор об аренде. В таких случаях вам в любой момент могут показать на дверь, так как обстоятельства владельца меняются часто. Такая незащищенность приводит к тому, что семье приходится срочно искать что-то взамен. А если у вас дети? Тогда нужно при этом учитывать еще множество факторов, связанных с инфраструктурой - детский сад, школа, секции должны быть в шаговой доступности. Одним словом, круг потенциальных для найма квартир сужается очень сильно по сравнению с ситуацией, когда у вас нет детей.

3. Финансы

Вот и добрались до ваших денег наконец-то. На самом деле оценить свои финансовые возможности - это один из важнейших шагов, но, думаю, не самый первый. Что здесь рекомендую сделать. Предварительно надо просто прикинуть, дадут ли вам ипотечный кредит, на какую сумму и срок. Для этого можно сходить в 2 - 3 банка – там быстро все рассчитают. А можно просто воспользоваться кредитными калькуляторами тех же банков в Интернете.

Конечно, хорошо, если у вас уже есть свой бюджет и вы знаете размер ваших доходов, расходов и накоплений. Но нужно заглянуть еще и в будущее. Для тех, у кого составлен финансовый план, это не составит большого труда – можно просто открыть его. У кого нет, то отвечаем на основные вопросы:

- Будут ли расти или падать доходы?

- Какие еще крупные траты предстоят в ближайшие годы?

Часто советуют сначала купить автомобиль, хотя бы в кредит. И потом быстро за него рассчитаться. Тогда в ближайшие 5 - 7 лет уже не нужно будет тратить деньги на покупку авто. Да и некая кредитная тренировка получится. Многих это может предостеречь от личного дефолта.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ: АРЕНДА VS ИПОТЕКА

Достаточно часто конкретное преимущество ипотеки одновременно является минусом аренды и наоборот.

1. Ипотечному заемщику в случае падения доходов придется труднее, чем арендатору.

Арендатор может просто переехать в более дешевую квартиру, а заемщику придется либо договариваться с банком о реструктуризации кредита (которая тоже не обходится даром), либо – продавать квартиру, чтобы погасить кредит. И то и другое более затратно, чем просто снять другое жилье.

2. Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в большинстве случаев превышают плату за аренду равноценной квартиры.

Да, это так. Могу подтвердить собственным примером. Когда мы с супругой купили в ипотеку двухкомнатную квартиру в Уфе в 2008 году, то ежемесячный платеж по кредиту с аннуитентной схемой погашения составил 27 тысяч рублей, несмотря на то, что мы внесли немалый первый взнос (около 26% от полной стоимости). А снимать примерно такую же квартиру нам обходилось бы в то время примерно за 12 тысяч рублей в месяц. Разница налицо – платеж по ипотеке больше чем в 2 раза превышал платеж по кредиту.

3. Главный минус аренды – платежи всегда растут, в то время как ипотечный платеж как правило фиксированный (или уменьшается при дифференцированной схеме погашения).

Да, платеж по ипотеке больше, чем арендная плата, как я писал пунктом выше. Но это на момент заключения договора. Поскольку ипотечный кредит берется обычно на 7 - 8 лет, а иногда и на 15 - 30, то можно предположить, что ситуация изменится. С общим ростом арендной платы (он примерно сопоставим с уровнем инфляции) через определенный срок ваши ежемесячные платежи по кредиту могут оказаться даже меньше арендного.

Если взять наш пример, то сегодня примерно такую же квартиру (тот же район, схожий дом и площадь) можно снять за 15 - 16 тысяч рублей в месяц. То есть рост арендных платежей за эти 4 года составил около 30%. А что будет еще через 6 - 7 лет? Думаю, что такими темпами наши платежи по ипотеке как минимум сравняются со средними арендными ставками на аналогичное жилье.

4. Следующий минус аренды: при ипотеке вы платите каждый месяц за СВОЮ собственность, а снимая жилье – владельцу.

Посчитайте, какую сумму вы отдадите за 5 - 8 или 15 - 30 лет чужому дяде! А в итоге скажем в 50 или 60 лет вы останетесь без своего жилья. Такая перспектива не радует. Давайте прикинем, сколько своих денег мы с супругой отдали бы за 15 лет аренды. Если не учитывать рост арендных платежей, то это получится 2,16 млн. рублей! Эта сумма сопоставима с суммой процентов по кредиту за эти же 15 лет.

Если учесть инфляцию и ежегодное повышение арендных ставок, то сумма получится вдвое больше. Полученные суммы могут просто ошеломить любого сторонника арендовать жилье. При этом ипотеку можно отдать досрочно и тем самым снизить размер процентов, которые придется заплатить банку.

5. При ипотеке вы фиксируете стоимость квартиры, тем самым ограждаете себя от постоянного роста цен на недвижимость.

С течением времени цены на квартиры и дома растут. Эта тенденция наблюдается уже сотни лет. И через 10 лет вполне возможно, что квартира, которую вы хотели купить, будет стоить уже в 2 раза дороже. А при ипотеке вы покупаете по сегодняшней цене!

Меня часто спрашивают о целесообразности такого подхода: сначала арендовать, накопить всю стоимость квартиры за 5 - 7 лет и потом купить.

Что могу сказать. Этот подход имеет право на жизнь, но может обернуться и полным провалом. Если вы точно знаете, что сможете в итоге иметь среднюю доходность от своих инвестиций выше среднего роста стоимости недвижимости, то такой подход вам подойдет. Но это обеспечить не всегда и не у всех получается.

6. Плюс аренды – гибкость и мобильность.

Аренда обеспечивает человеку достаточно высокую свободу и мобильность. Это особенно удобно для молодых людей, которые еще не успели «врасти» в какую-нибудь организацию, а довольно часто меняют место работы, а иногда и город проживания. Аренда дает возможность при смене работы сменить и место жительства, перебравшись поближе к офису. При расстояниях современных мегаполисов - это довольно важный фактор, позволяющий сэкономить массу времени. А время дороже любых денег!

Правда, этот плюс тоже можно поставить под сомнение. Все зависит от вашего характера: мобильны ли вы, легки ли на подъем или наоборот испытываете тягу к постоянству и стабильности.

ВЫВОДЫ

Вся правда в том, что однозначного ответа на вопрос «Что лучше: аренда или ипотека» просто не существует! Множество факторов влияют на решение. Все зависит от конкретной ситуации каждого конкретного человека. Можно просчитать экономику вопроса, но даже в самой правильной модели очень многое будет зависеть от индивидуальных особенностей человека, профессионального опыта, целей по жизни, планов на карьеру и семейное будущее.

Поэтому, перед тем как принять решение, детально изучите свои финансы и все особенности. Продумывайте до мелочей. Свой жилищный вопрос вы можете решить только сами.