Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: Однушка в новостройке комфорт-класса – лучший вариант для инвестиций в недвижимость

- На сегодняшний день доля инвестиционных покупок на рынке недвижимости не очень высока и составляет в среднем 10%. В основном квартиры покупаются «для себя». Однако именно недвижимость для большинства людей – самый понятный и простой способ сохранения своих свободных средств, нежели любые финансовые операции.

Особенно сейчас, когда цены с каждый месяцем показывает небольшой, но стабильный рост, и клиенты понимают, что приобретать недвижимость, безусловно, интересно для долгосрочного использования, в перспективе на насколько лет. Тем более что жилье, помимо потенциального роста, который уже в него заложен, может приносить и временный доход, связанный, например, со сдачей квартиры в аренду и т.д.

Алексей Шленов.

Соответственно, вырисовываются два варианта инвестиций в жилье. Первый – вложение во вторичную недвижимость с возможностью ее сдачи в аренду и получения дополнительного дохода. Могу привести пример. Однокомнатная квартира площадью 34 квадратных метра на севере Москвы стоит 6 млн. рублей. Что-то еще придется вложить в ремонт. Арендная цена такой квартиры составляет порядка 30 тыс. рублей. Итого: для того чтобы эти вложения окупились, должно пройти более 16 лет. С другой стороны, не стоит забывать, что приобретенный объект, при благополучной экономической ситуации, сам по себе будет расти в цене, и совокупный инвестиционный доход может оказаться достаточно высоким.

Второй вариант – покупка квартиры в новостройке. Такое вложение не предполагает, по понятным причинам, немедленной эксплуатации квартиры, и покупатели рассчитывают только на рост ее рыночной стоимости. Цены повышаются на каждом этапе строительства. Ведь чем выше готовность объекта, тем он дороже. С каждым месяцем идет стабильный рост цен. Однако инвестиции в незавершенные объекты всегда несут в себе элемент риска, поэтому при такой покупке необходимо четко ориентироваться в рынке, понимать, что представляет собой застройщик и продавец, скрупулезно проверять документы и верно оценивать ситуацию.

С инвестиционными целями в новостройках приобретаются наиболее ликвидные квартиры – те, которые проще всего реализовать и которые пользуются наибольшим спросом. В первую очередь, это однокомнатные квартиры адекватной площади – от 36 до 40 с небольшим квадратных метров. Желательно, чтобы квартира находилась в быстро строящемся доме. Район должен отличаться хорошей транспортной доступностью. Если мы говорим о Подмосковье, то в городе должна быть железнодорожная станция, должны регулярно ходить электрички. Квартиру лучше выбирать с отделкой, поскольку в таком случае ее можно будет сдавать какое-то время без дополнительных затрат.

Конечно, случается, что с инвестиционными целями берут и большие квартиры. Но нужно понимать, что двух- или трехкомнатную квартиру сложнее продать, чем однокомнатную. Если сделан неплохой ремонт, дом качественный, то небольшое по площади жилье уйдет в течение двух месяцев. Поэтому вместо большой квартиры лучше купить две «однушки», их будет легче реализовать, а также удобнее сдавать в аренду.

В последнее время жилье эконом-класса в привычном понимании (то есть стандартные панельные дома с самым простым ремонтом, дешевыми лифтами) уходит из Москвы, его практически не осталось. Если панельные дома возводят в Москве, то их стараются облагородить, поднять до комфорт-класса: проводят отделку мест общего пользования, предлагают улучшенный ремонт, обустраивают дворовое пространство. Это, естественно, отражается и на цене.

Инвестиции в новостройки в Москве, прежде всего, отличаются «входным билетом» - вложения выше. Если мы говорим о комфорт-классе в Москве, то массовый выбор начинается от 5 млн. рублей. В крупных городах ближайшего Подмосковья – от 3,5 млн. рублей и даже дешевле. В то же время и прибыль от вложений в новостройки в Москве выше. По данным нашего исследования, в среднем разница между ценой квартиры в новостройках Москвы на стадии котлована и после сдачи госкомиссии составляет 30 - 40%. В Московской области, как правило, этот показатель несколько ниже – около 20-25%.

Доходность на рынке городской аренды в Москве составляет порядка 4 - 7% годовых в эконом и комфорт-классе. Рассчитывается годовая доходность по специальной формуле. В числителе - месячная стоимость найма умножается на 12 месяцев, из этого произведения вычитается 13% НДФЛ. В знаменателе - стоимость покупки плюс стоимость дополнительных вложений. Закономерно, что чем выше вложения, тем ниже доходность. Чтобы избежать дополнительных трат при покупке квартиры для сдачи в аренду, необходимо выбирать жилье с ремонтом и мебелью. Если выбор падает на новостройку, то здесь тоже желательно искать квартиру с отделкой от застройщика, чтобы вложения в нее были минимальными. Также повысить доходность может переход на упрощенную систему налогообложения, но для этого сначала необходимо будет зарегистрировать ИП. Уточню, налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13% в год, а для зарегистрированных ИП — 6%.

И наконец, чтобы избежать рисков изменения стоимости недвижимости, то инвестировать лучше в качественные объекты, обладающие всем набором потребительских характеристик. Они, безусловно, имеют большую рентабельность и менее всего подвержены кризису. Примером этому может служить жилье бизнес-класса, которое очень хорошо выстояло в сложный экономический период 2008 - 2009 годов. Традиционно, оперативнее всего на изменения рыночной конъюнктуры реагирует сегмент дешевых объектов, так как динамика их цен способна быстро меняться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Недорогое жилье более подвержено изменениям, поэтому с точки зрения сохранения капитала, а также с точки зрения роста потенциала недвижимости, для частных инвестиций лучше всего подходят объекты с высококлассными параметрами – месторасположение, качество строения дома, придомовая территория, окружение, метраж, расположение окон, хорошая транспортная доступность. Поэтому всегда в цене есть и остаются комплексы на западе и юго-западе столицы, в центральном округе.

Что касается приобретения инвестиционной квартиры с помощью ипотеки, то тут каждому человеку надо четко взвешивать свои потребности и возможности. Если доходность от аренды недвижимости выше, чем процентная ставка по ипотечному кредиту, то тогда смысл есть. Кроме того, не стоит забывать и тот факт, что недвижимость с каждым годом дорожает, дорожает и арендная плата, процентная ставка же остается фиксированной. Кроме того, этот объект недвижимости рано или поздно можно будет использовать и в семейных целях.

Однако надо помнить, что многие банки ограничивают своих заемщиков в возможностях распоряжаться объектами недвижимости, которые являются залогом по кредиту. Ограничения продиктованы следующими соображениями. Порог ответственности третьих лиц за снимаемую ими квартиру гораздо ниже, чем у собственников, а поскольку квартира является обеспечением по достаточно крупной сумме, то банк хочет быть уверен в сохранности своего залога. Тем не менее однозначной и жесткой позиции в этом вопросе у банков нет. Если изначально этот аспект оговорить, то, как правило, банки идут клиенту навстречу. И если квартира сдается в аренду, и кредит своевременно оплачивается, то, скорее всего, банки претензий не предъявляют.

От редакции: Ситуация на рынках недвижимости в различных крупных городах страны отличается друг от друга. Тем не менее базовые принципы для выбора инвестиционных квартир подходят практически для любого региона.