Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+6°
Boom metrics

Дома оптом - новая бизнес-модель

Ажиотажная скупка домов взвинчивает цены на рынке недвижимости
Кризис отобрал у американцев в общей сложности свыше 19 миллионов домов и квартир, оставил 57 миллионов обездоленных.

Кризис отобрал у американцев в общей сложности свыше 19 миллионов домов и квартир, оставил 57 миллионов обездоленных.

Рецессия прокатилась по американской земле, как цунами, оставив на ней незаживающие раны и кучи обломков - из вдребезги разбитых надежд и судеб. В роли «обломков» выступают и опустевшие, заброшенные дома.

На руинах «американской мечты»

Кризис отобрал у американцев в общей сложности свыше 19 миллионов домов и квартир. 57 миллионов человек оказались за бортом жизни, иные - без крыши над головой. Только в Южной Калифорнии таких домов десятки тысяч. Снаружи они еще как-то сохраняют достойный вид, а изнутри день ото дня приходят в негодность, теряя свою рыночную и утилитарную ценность, прогнивая и плесневея изнутри. Их атакует местная флора и фауна - сквозь них прорастают трава и деревья, в них селятся пресмыкающиеся и насекомые, термиты в первую очередь.

Они становятся прибежищем бомжей, наркоманов, уличных бандитов, превращаясь в притоны, ночлежки, рассадники всех видов заразы. Их грабят (выдирая из стен даже медные водопроводные трубы), их оскверняют грязными надписями, а то и поджигают, обогреваясь кострами из остатков мебели от ночных холодов.

Эти дома семьи покидали по-разному. Одни, забирая свои вещи, с досады намеренно все портили, практически приводя дом в негодность. Другие оставляли все, как есть, даже одежду в шкафах, даже еду на столе и в холодильнике. Конечно же, они знали заранее, что их ждет выселение, и вполне могли подготовиться. Но, пребывая в глубоком трансе и отчаянии, не захотели. А возможно у них не было денег даже на аренду машины. Именно такие несчастные, выброшенные на улицу люди разбивали по всей Америке палаточные городки.

Банки, конфисковавшие их жилье за долги, не знали, что с таким количеством опустевших домов делать. В Инленд Эмпайр, например, (область на юге Калифорнии, включающая в себя несколько графств и городов, с населением около 4 миллионов) в «призраков» превратились не отдельные дома, а целые кварталы, районы, поселения. Не случайно свою «Внутреннюю Империю» местные жители окрестили «Долиной отнятых домов».

Накануне рецессии этот район процветал и разрастался. Огромные территории сплошь застраивались добротными, просторными особняками с бассейнами и участками, которые тотчас раскупались. Ипотечный мыльный пузырь лопнул здесь с особым треском - практически каждый третий дом подвергся принудительному отчуждению, что лишило надежности некогда тихие и благополучные «спальные» районы, создав целый ряд проблем для банков и местных властей.

От «домов-призраков» страдают семьи, удержавшиеся на плаву и живущие по соседству с ними. Они не чувствуют себя в безопасности, боятся выпускать детей на улицу.

«Сдается в аренду»

Таков «бэкграунд», на котором разворачиваются нижеследующие события. Как и следовало ожидать, нашлись десятки компаний, вознамерившиеся прибрать к рукам пустующее жилье - в надежде хорошо на нем заработать. На него начался прямо-таки ажиотажный спрос. В сильно пострадавших от рецессии районах инвесторы Калифорнии, вкладывающие деньги в недвижимость, скупают дома оптом. Одной из первых стала компания Ивитейшн Хоумс. С прошлой весны в долине

Сан-Фернандо появились объявления перед двумя сотнями купленных ею домов: «Сдается в аренду», что было воспринято в Калифорнии, как обнадеживающий признак того, что жилищный рынок в штате, пережив коллапс, вступил в стадию реанимации.

А затем на небосклоне Соединенных Штатов появился гигант Блэкстоун Груп, созданный на основе частных капиталовложений. Устроив настоящий торговый бум, компания скупила в общей сложности 20 тысяч домов, на сумму 3,5 миллиарда долларов, на девяти американских рынках, в том числе и в Южной Калифорнии - в Окснарде, Южном Лос-Анджелесе, в Антилоуп Валлей и Инленд Эмпайр. Агенты компании прочесывают окрестности, выискивая пустующие и выставленные на продажу дома, и скупают их пачками.

Аналогичную деятельность Блэкстоун развила и в Северной Калифорнии, распространившись практически на весь штат. Только с начала этого года она вложила около $740 миллионов в его недвижимость. Параллельно компания скупает дома еще в семи регионах страны - в Атланте, Финиксе, Шарлотте, Сиэтле, Лас-Вегасе, Чикаго и в нескольких городах Флориды. И теперь уже аналитики заговорили о «новой бизнес-модели» выхода страны из бездны ипотечного кризиса. Согласно недавнему анализу инвестиционного банка Keefe, Bruyette & Woods, крупные инвесторы выкупили в целом по стране односемейных домов на сумму где-то в $9 миллиардов.

Скупать оптом дома стало выгодно, когда цены на них упали, что называется, ниже некуда. Особенно - в наиболее пострадавших районах. Фирмы спешат заключать сделки и сдавать пустующее жилье в краткосрочную аренду, пока они окончательно не вышли из строя. Таким путем инвесторы как бы консервируют свои приобретения до лучших времен - в ожидании оживления на рынке недвижимости. Ведь все когда-нибудь кончается. Кончится и рецессия. Экономика выправится, и цены на жилье снова взлетят.

Для развивших кипучую деятельность инвесторов и крупных компаний - шаг, хорошо рассчитанный и дальновидный. Бизнес есть бизнес. Не пропадать же добру. Но и бравада на публику - дело не лишнее, считают они. Чтобы сдать в аренду успевшее придти в негодность приобретенное жилье, его надо хотя бы косметически отремонтировать, обновить изнутри и снаружи, вернуть жилой и товарный вид. И инвесторы с гордостью объявляют, что, ремонтируя дома, они не только восстанавливают качественное семейное жилье, но и обеспечивают людей работой, создавая новые рабочие места. А заодно и возвращают улицам их прежний респектабельный вид.

Кому - беда, а кому - навар с беды

Но не всем нравится складывающаяся в стране ситуация, обозначенная, как «новая бизнес-модель», ситуация, которая, по мнению экономиста Джона Хазинга, целиком зависит от Уолл Стрит. «Сначала они создают проблемы, а потом снимают с них сливки», - говорит он. Это элементарная спекуляция на чужой беде, считают аналитики, указывая на то, что именно инвесторы, бросившиеся рьяно скупать дома и породившие тем самым ажиотажный спрос на них, спровоцировали резкий скачок цен.

Как сообщает одна из частных исследовательских групп (Кейс Шиллер), цены на жилье в 20 крупнейших городах страны выросли за прошлый год более чем на 8 процентов. А в Южной Калифорнии средняя цена дома за тот же период взлетела на 21 процент. Этот преждевременный скачок, как выясняется, невыгоден не только покупателям, но и продавцам.

Необходимость ловить момент побудила некоторые фирмы пороть горячку, скупая все подряд, отбирая хлеб у агентств по недвижимости и влияя на рынок в целом. В результате, именно крупные инвесторы искусственно породили «аукционную лихорадку», закономерно ведущую к росту цен.

Что же касается арендной платы, то чем ниже падали цены на дома в процессе рецессии, тем выше она становилась. Кризис с повально отбираемым жильем подорвал ценность дома - не только как собственного очага, но и как объекта для капиталовложения. А поскольку жилье не может не быть насущной необходимостью каждого, то тот, кто не может позволить себе приобрести дом в собственность, вынужден его арендовать.

Таким образом, в качестве компенсации утерянной собственности поднялась волна спроса на аренду, в первую очередь - со стороны бывших владельцев недвижимости с негативной кредитной историей. Сюда же добавляется и новый спрос со стороны молодых рабочих, специалистов и служащих, которым не хватает строящегося арендного жилья. Все это, плюс ужесточившиеся требования на ипотечный кредит, сделали сегодняшний рынок аренды конкурентоспособным и чрезмерно завышенным.

В прошлом году Федеральная резервная система (ФРС) выступила за сдачу в аренду конфискованных домов в качестве стратегии для банков, снижающей понесенные ими убытки. Контролируемый правительством ипотечный гигант Fannie Mae начал пилотную программу по продаже домов большими партиями, породив надежды остальных инвесторов на скупку недвижимости со скидкой.

Но, как отмечают специалисты, одна из самых больших проблем заключается в том, что правительство и крупные финансовые институты не продали свои отобранные дома, как ожидалось, после того, как Fannie Mae завершила пилотные операции. Это означает, что инвестиционные фирмы вынуждены конкурировать и на местном аукционе отобранных домов, и на открытом рынке, что необоснованно взвинчивает на них цены. Иными словами, среди торговцев недвижимостью идет конкурентная борьба - кто больше и подешевле нахапает «безмолвствующих памятников человеческой беде».

Их, как инвесторов, ищущих наиболее выгодные варианты для вложения капитала, можно понять. Но нельзя понять другое. Какая-то часть людей, потерявших из-за рецессии все - жилье и работу, сумела снова подняться, вернуться к более или менее нормальной жизни, получив наконец скромные возможности арендовать дом, быть может даже тот самый, из которого их выгнали... Но они не могут и этого сделать из-за искусственно взвинчиваемых цен вот такими акулами рынка. Остается спросить: куда же смотрит правительство? Когда нужно было помочь банкам не обанкротиться, нашлись миллиарды. А кто протянет руку выбитым из колеи простым людям? Кто поможет им встать на ноги?