Что происходит с ценами на жилье?

По мнению застройщика, хорошая квартира в Минске не может стоить дешево, а вот неликвид как раз и теряет в цене.

Фото: Виктор ГИЛИЦКИЙ. Перейти в Фотобанк КП

В конце прошлого года эксперты в области жилищного строительства уверяли: в 2017 году цены на квартиры продолжат снижаться. Не так сильно, как раньше, но если есть время, то лучше с приобретением квартиры подождать до начала весны. Уже почти ее середина. Что происходит сейчас на рынке жилья?

В Минске ценник на жилье не снижается из-за упрямых застройщиков

- С декабря и до середины февраля цены на жилье были стабильны и не двигались. Была неясность ни с курсом валют, ни с экономикой, ни с новыми решениями правительства. Вот этот момент ожидания и вызвал стабилизацию цен, - рассказал «КП» председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. - Сейчас на рынок влияют все основные факторы: падение доходов населения, санкции против России и, соответственно, наши потери от торговли с Россией, а также недоступность кредитных ресурсов. И, судя по всему, до лета ничего не изменится, а значит, цены и дальше будут ползти вниз.

- И до какого предела? Когда будет ценовое дно?

- До июля точно. Но есть подозрение, что цены будут снижаться до конца года. Нет предпосылок ни для снятия санкций с России, ни для серьезного роста нашей экономики. В конце декабря 2016 года в Минске квадратный метр жилья в среднем стоил 1100 долларов. В принципе, эта цена актуальна и сегодня. 2 - 3 недели назад понемногу начали снижаться цены. Думаю, к лету квадрат подешевеет в среднем на 5%.

- Вторичный рынок жилья почти сравнялся с первичкой. Это нормально?

- В Минске почти сравнялся. И это совершенно противоестественно. В регионах - совсем другая картина. Там застройщики снижают цены, и потом уже только вторичка идет вслед. В Минске же застройщики цены снижать не хотят. Да, устраивают распродажи, рассрочки, акции. Но формально цены держат. И этим они портят весь рынок недвижимости, потому что вторичка всегда равнялась на первичку. Но надо понимать, что во многом на психику застройщика влияет постоянное упоминание властями: в Минске строить не будем! Это происходит на совещаниях всех уровней. Напрягает это и людей. А застройщики и рады: вот, мы последние, больше строить не будут. И ценник из-за этого не снижают.

- Вроде как появляются иногда площадки в Минске. Да и кредиты нуждающимся стали выделять активнее. Это не спасает?

- Это не массовое строительство. Один-два дома картину не изменят. Люди хотят строиться, но им не дают. Нуждающиеся - отдельный разговор. У них есть ограничения по продаже жилья, и они большой роли на рынке не играют. Важно именно коммерческое жилье.

Застройщик: Хорошие квартиры не дешевеют!

- Рынок жилья инертен. Резкое снижение покупательской активности, связанное изменением экономической ситуации в стране, спустя три года привело к появлению на рынке объектов, ориентированных на реальные доходы потребителей, - говорит директор компании-застройщика «Вива Капитал», член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Вадим Тачкин. Кредитование было свернуто, доходы населения уменьшились. При этом потребность в жилье у людей никуда не исчезла. В этих условиях многие застройщики стали вносить изменения в начинающиеся или уже начатые проекты. Это, во-первых, удешевление строительства. Вместо квартир в некоторых случаях потребителям предлагались квартиры-полуфабрикаты «собери сам». Квартиры, где отсутствовали, к примеру, межкомнатные стены, были только частично выполнены работы по черновой отделке или не производился монтаж системы водоснабжения. Следующим этапом стало уменьшение площади квартир и увеличение их числа на этаже. Покупателей перестала интересовать цена квадратного метра, покупку новостройки они измеряют общей стоимостью квартиры. Лишние метры, превышающие финансовые возможности дольщика, застройщик, путем снижения общей цены на квартиры, был вынужден ему отдавать бесплатно. Таким образом, создалось впечатление, что среднестатистическая стоимость метра на первичном рынке уменьшается. При этом маломерные новостройки, за счет невысокой общей цены квартиры, не дешевели, а в некоторых случаях, за счет ограниченности предложения, даже дорожали. В качестве примера можно привести условного покупателя, у которого есть 40 тысяч долларов и он хочет приобрести однокомнатную новостройку. Ему предлагаются типовые панельки эконом-класса общей площадью 45 кв.м. и маломерные «однушки» в домах индивидуальной серии с общей площадью 30 кв.м. Цена у этих квартир одинаковая. И в случае, когда он покупает маломерку, метр ему обходится в $1335. При покупке квартиры с излишками, метр оплачивается им по $890. С каждым днем новостроек, где преобладают квартиры с увеличенными площадями, становится все меньше.

- Инвестировать в жилье сейчас выгодно?

- Рынок жилья – это рынок товаров потребления. В качестве объекта инвестирования квартира – вариант неподходящий. На растущем рынке новостройки были объектом спекуляций, но это в прошлом. Покупать квартиру с целью дальнейшей ее сдачи в аренду – также вариант, не позволяющий окупить инвестицию в обозримом будущем.

- А что с ценами? Квартиры и дальше будут дешеветь?

- Цены на ликвидные предложения, к великому сожалению диванных экспертов, не падают. Мы же рынок как измеряем? Есть хрущевка, есть квартира в центре с дорогой отделкой – складываем, делим и получаем среднюю цену. Но что именно дешевеет? Ликвидные варианты или низкокачественное жилье, которое мало интересует покупателей? Уже второй год хорошую и недорогую квартиру купить в Минске весьма затруднительно. С введением ограничений на участие в льготном строительстве и использование льготных кредитов, на вторичный рынок перестали массово поступать квартиры из социальных домов. Рынок новостроек, в связи с сокращением объемов строительства, также не пополняет базу данных свежими вариантами. Таким образом, квартиры, выставляемые на продажу, если можно так выразиться, начинают «стареть». Потребитель при этом наоборот становится более требовательным и хочет за свои деньги получить более современное жилье.

- По разным оценкам в прошлом году 25% жилья в Минске купили приезжие из регионов. В этом году тенденция продолжается?

- Если брать новостройки эконом-класса, то этот процент за последние годы действительно увеличивается. У регионального покупателя нет времени и возможности перебирать варианты. Минчане в этом плане более «плавные»: изучают аналитику, мониторят рынок, читают всевозможные интернет-форумы с мнениями псевдо-экспертов. Их постоянно гложет мысль, что завтра будет еще дешевле. Иногородний действует быстро и решительно. Возникающая потребность удовлетворятся, как только его текущие финансовые возможности совпадают с подходящим вариантом.