Узаконить незаконную перепланировку дешевле, чем скрывать.
Фото: Олег РУКАВИЦЫН
Перепланировка в последние дни оказалась в топе новостей. Вроде как жилинспекция начала массовые проверки квартир на предмет, все ли там сходится с документацией.
В Мосжилинспекции новость опровергли, назвав фейком. Инспектора квартиры проверяют, но в обычном порядке - по жалобам от граждан или управляющих компаний.
Тем не менее специалисты советуют не усложнять себе жизнь и перепланировку согласовывать. А главное, не начинать в квартире работы, которые согласовать в принципе нельзя. «КП» попыталась разобраться, почему это важно и какие проблемы могут возникнуть в противном случае.
В течение определенного срока нужно узаконить изменения в планировке или вернуть квартиру в соответствующий технической документации вид.
Фото: Юлия ПЫХАЛОВА
Многие убеждены, что если не ломать стены по ночам, мешая спать всем соседям, то проблем с незаконным ремонтом и не будет. Кто ж про него узнает?
Как рассказали «КП» эксперты, жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.
- Чаще всего перепланировка выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок, так как требуется техническая документация. А БТИ при ее составлении зафиксирует незаконную перепланировку, - предупреждает юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин.
В этих случаях жилинспекции и проверку проводить не надо — документ в виде техплана с красными линиями (так обозначаются неузаконенные изменения в планировке) уже есть. Осталось выписать виновным предписание — узаконить перепланировку или вернуть все, как было — и административный штраф.
«Красные линии» могут стать и препятствием для продажи квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. А банки, как правило, увидев «грязный» техплан, отказывают в кредите.
Обычно владельцу такой квартиры, если ему очень надо ее продать (например, когда уже «горит» сделка по покупке другого жилья), приходится давать серьезную скидку и искать покупателя без ипотеки. Но в этих случаях проблемы могут возникнуть уже у нового владельца — предписание жилинспекции придет ему. Здесь важно, «покупаясь» на скидку, оценить будущий уровень затрат. Он в немалой степени зависит от того, а можно ли сделанную перепланировку узаконить в принципе. Если речь идет о преобразованиях, которые запрещены (см. «Важно»), затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми и перевесить размер скидки. Это не говоря уж о головной боли.
Инспектора квартиры проверяют, но в обычном порядке.
Фото: Евгения ГУСЕВА
Жалобы соседей, которые беспокоятся, что из-за чужого ремонта в доме что-нибудь рухнет, - еще один источник сведений о незаконных преобразованиях в квартирах. «Настучать» могут и сотрудники обслуживающих дом организаций. Например, газовщик, который пришел с плановой проверкой и увидел перепланировку, грубо нарушающую правила безопасности (скажем, кухня с газовой плитой объединена с комнатой — а в жилых помещениях газа быть не должно).
Но, как утверждают, например, в столичной жилинспекции, чаще всего бдительность проявляют сами жильцы. И она имеет под собой почву. Известны случаи, когда лихие граждане пытались обустроить, скажем, бассейн на третьем этаже панельной многоэтажки — естественно, без каких-либо расчетов, как это скажется на ее несущих конструкциях.
По статистике Мосжилинспекции, которая приводится на ее официальном сайте, в среднем на каждую 1000 обращений до 300 связаны именно с вопросами незаконного ремонта. Это много — с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков и плату за ЖКХ. Правда, в среднем — по результатам проверок — подтверждается только около 10% жалоб. (В остальных случаях выясняется, что разрешение на перепланировку есть или ремонт такого рода, что не требует согласования.)
Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.
Фото: Роман ИГНАТЬЕВ
Прийти с проверкой, однако, не столь просто, как кажется. Механизм такой (не только в Москве — он одинаков для всей страны).
1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.
2) Далее владельцу приходит уведомление заказным письмом — с просьбой предоставить в определенное время доступ в жилище для проверки. Если собственник уведомления не получил, проверка может считаться незаконной.
3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.
Пока идут эти процессы, некоторые нарушители успевают испугаться и — если ремонт не предполагает очень сложных или противозаконных работ — оформить необходимое разрешение (обычно на согласование перепланировки уходит порядка месяца).
Даже если вас «поймают» на незаконной перепланировке, сам по себе штраф за нее в сравнении со стоимостью ремонта невелик — 2-2,5 тысячи рублей. Но одновременно жилинспекция выдает предписание: в течение определенного срока узаконить изменения в планировке или вернуть квартиру в соответствующий технической документации вид.
Серьезные проблемы могут возникнуть, если продолжать упорствовать. Тогда закон позволяет пустить в ход «тяжелую артиллерию». Местные органы власти вправе подать иск в суд — и тогда «нехорошую» квартиру выставят на торги (единственное ли это жилье, значения не имеет). Вырученные деньги вернут прежнему владельцу — за вычетом из них суммы, необходимой на восстановление помещений в первозданном виде. А новому собственнику в нагрузку к жилью достанется обязательство сделать такой ремонт.
Как утверждают эксперты, подобные решения в судебной практике есть, но их по всей стране можно пересчитать по пальцам. Как правило, граждане пугаются на самом первом этапе — получив предписание или даже просто услышав, что на них пожаловались в жилинспекцию.
Затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми.
Фото: Евгения ГУСЕВА
Самые проблемные виды перепланировки
Эти работы вы не согласуете, поскольку они запрещены. Возможные варианты действий, если на квартиру нужно получить техплан, который не будет вызывать вопросов: 1) вернуть все, как было, 2) заказывать у специалистов проект и переделывать ремонт так, чтобы он вписывался в строительные и прочие нормы и согласование стало возможным.
Итак, основные запреты:
- сносить несущие стены, перегородки, колонны, разбирать перекрытия или каким -то еще образом нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций,
- утяжелять полы или перегородки (это касается, например, стяжек полов, при которых нагрузка на несущие конструкции оказывается больше допустимой по проекту; еще пример — бассейн или джакузи в панельной многоэтажке, перекрытия могут не выдержать веса большого объема воды),
- устанавливать вентили на стояках воды или отопления там, где они не предусмотрены (некоторые умники так перекрывают тепло всему дому),
- убирать каналы естественной вентиляции (некоторые сносят эти короба, чтобы не мешали) или уменьшать их сечение,
- устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, а также переносить батареи на лоджии и балконы (из -за таких «мелочей» изменится напор горячей воды или в системе отопления по всему стояку),
- объединять газифицированное помещение с жилой комнатой или устраивать между ними проем (в домах с газовой плитой кухня обязательно должна иметь дверь; если очень хочется объединить ее с комнатой, можно заменить газовую плиту на электрическую — это хлопотно в плане согласований, но не запрещено).
Остеклять балконы и лоджии можно, но при этом не объединять их с комнатой, не утеплять и использовать только легкие конструкции.
Фото: Станислав ШАХОВ
Что можно делать без каких-то согласований
По общему правилу, это все, что касается легких переносных конструкций, и не отражается в техплане квартиры.
- Можно разбирать встроенные шкафы или антресоли или устраивать новые.
- Устанавливать легкие раздвижные двери -купе или другие легкие перегородки (например, из гипсокартона) для зонирования помещений. Главное отличие перегородок для зонирования, которые согласовывать не надо, от стены из того же гипсокартона, которую согласовывать надо, - перегородка для зонирования не доходит до потолка.
- В большинстве случаев — устанавливать кондиционеры и антенны на наружную стену.
- Остеклять балконы и лоджии — но при этом не объединять их с комнатой, не утеплять и использовать только легкие конструкции.
- Заменять любое оборудование в квартире на другое, если при этом не переносятся какие -то подводки и конструкции, которые относятся к общедомовым сетям.
! Правила перепланировки (изменение конфигурации помещений) или переустройства (перенос инженерных сетей, санитарно-технического или какого-то еще оборудования, имеющего подводку к общим сетям) в разных регионах имеют свои нюансы и могут немного различаться. Посмотреть их можно на сайте жилинспекции или местных органов власти своего региона. Вот, например, разъяснения по правилам перепланировки в Москве.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально (подробности).
Льготы и сборы-2021: кому придется платить за свою недвижимость больше, а кто сэкономит
Что изменится в наступившем году для рядовых собственников (подробности).