Экономика9 марта 2021 1:01

Уплотняемся: половина России будет жить в 10 «резиновых» регионах

Пока в мегаполисах идет строительный бум, в сотнях других городов, даже областных центрах, не работает ни одного башенного крана
Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Осенью-зимой много говорили об ажиотаже на рынке новостроек. Благодаря льготной ипотеке, падению рубля и ставок по вкладам квартиры расхватывали как горячие пирожки. Вот только, если посмотреть данные статистики, все это касается лишь нескольких регионов. На большей части территории страны нет ни ажиотажа с покупкой жилья, ни новостроек.

ГДЕ СТРОЙКА, А ГДЕ РАЗРУХА

Вопреки коронавирусу, в 2020 году жилья построили и ввели немало — более 80 миллионов новых квадратных метров. Не 120 миллионов в год, заложенных в нацпроекте «Жилье» к 2030 году, но вполне неплохо. Где эти квадратные метры? Данные Росстата дают ответ на этот вопрос: примерно половина всех новостроек - всего в десяти регионах. А из этой половины львиная доля — в Москве с областью, Питере и Краснодарском крае (см. «Только цифры»).

С аутсайдерами еще интереснее. В таких регионах как Алтайский край, Мурманская область и ряд других, 80-90% завершенных строек — частные дома, которые граждане возвели себе сами. Росстат их тоже плюсует к общей статистике, в ней сейчас и жилые дома на садовых участках учитывают, хотя зачастую это просто хорошие дачи. В итоге получается, что «большого» строительства — компаниями, а не гражданами — во многих городах практически не ведется.

- По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАКС), в 800 с лишним городов нового строительства нет вообще, - рассказала kp.ru заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента Российской академии народного хозяйства (РАНХиГС) Елена Иванкина. - Это, например, Новокузнецк, Мурманск, Орел. В подобных городах и регионах проживает 24 миллиона человек.

Еще одна цифра из того же исследования РАСК — деятельность строительных компаний сосредоточена лишь в 308 городах (из 1117 — столько их всего в России на 2020 год).

- Оживлённые стройки размещены в городах-миллионниках, тогда как наиболее остро вопрос обеспечения жильем стоит в небольших населённых пунктах. Возведённые ещё в годы советской власти постройки разрушаются, но у местной власти зачастую нет возможности для расселения граждан из аварийного жилья, - комментирует ситуацию вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников. - Плюс там, где отсутствует первичный рынок жилья, остаётся недоступной программа льготной ипотеки (по факту — в трети регионов!), запущенная в 2020 году, так как она предусматривает займы только на квартиры в новостройках.

ВСЕ БУДЕМ ЖИТЬ В МОСКВЕ И СОЧИ?

Каковы же причины?

«Где спрос и деньги, там и строим», - объясняют девелоперы.

В большинстве регионов низкая доходность строительства - разница между его себестоимостью и ценой, по которой квадратные метры реально кому-то продать, невелика. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование (когда застройщики не могут напрямую брать деньги у дольщиков, а должны строить либо на свои, либо на банковские кредиты) эта проблема обострилась.

- Крупные банки работают с крупными застройщиками, а с малыми - не хотят. 51% банковских кредитов было выдано застройщикам в Москве, 17% – в Московской области и Санкт-Петербурге. До 70% небольших застройщиков за 2020 год были вынуждены уйти с рынка, - пояснил корреспонденту «КП» заместитель председателя комитета по транспорту и строительству Госдумы Павел Федяев.

Впрочем, как признают специалисты, проблема существовала и до реформы долевого строительства. Причем уже не одно десятилетие.

- Девелоперы заинтересованы в рынках крупных городов. Масштабное массовое строительство обходится дешевле, - утверждает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций «Синергия» (объединяет строителей, проектировщиков и компании из смежных отраслей) Александра Белоус. - Намного выгоднее строить высотные многоквартирные дома, чем трех- и пятиэтажки. Но спрос на такую недвижимость есть только в мегаполисах, где проживает много людей, есть работа и зарплаты на порядок выше, чем в малых населенных пунктах.

51% банковских кредитов было выдано застройщикам в Москве, 17% – в Московской области и Санкт-Петербурге.

51% банковских кредитов было выдано застройщикам в Москве, 17% – в Московской области и Санкт-Петербурге.

Фото: Иван МАКЕЕВ

Возникает порочный круг. В небольших городах почти ничего не строится, поскольку не очень выгодно, и население оттуда мигрирует в крупные города. Чем поддерживает в мегаполисах квартирный ажиотаж. А малые населенные пункты тем временем становятся еще более непривлекательными для застройщиков и бизнеса, деградируют и стремительно беднеют.

КАК СПАСАТЬ СТРАНУ

За десятилетие до 2030 года, по нацпроекту «Жилье и городская среда», предполагается построить порядка 1 миллиарда квадратных метров жилья. Каждый пятый квадратный метр должен стать новым. Где будут эти новые метры?

- В нацпроектах нет конкретных указаний, где должны быть построены новые объемы жилья. Но если географическая структура экономики в ближайшие 10 лет принципиально не изменится, то список регионов-лидеров по строительству останется прежним, - говорит президент группы компаний «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий.

За «нерезиновую» Москву с областью и Питер в связи с этим становится немного страшно. Да и за Сочи, «человейники» на пляже — просто супернедвижимость.

- Конечно, для нашей страны сверхконцентрация капитала, в том числе и человеческого, в немногочисленных точках создает риски. Территория очень большая и необходимо поддерживать работоспособность инфраструктуры, охрану границ, - согласен Вениамин Голубицкий. - Но, условно говоря, если мы хотим развивать проект Северного морского пути, то надо, чтобы в арктических портах (Нарьян-Мар, Игарка, Диксон, Тикси и т.д.) люди получали хороший доход, который они могли бы потратить на покупку жилья. Тогда туда придут и девелоперы.

Впрочем, и хорошего дохода мало. В списке регионов, где строительство практически отсутствует (см. «Только цифры»), есть и такие, где зарплаты — на уровне столичных или даже выше. Например, в Магаданской области — в среднем более 120 тысяч рублей.

- А вы бы где хотели жить, в Москве или в Магадане? - смеются эксперты. - Люди покупают квартиры там, где, как они считают, в перспективе будет хорошо. И не только им, но и их детям.

А «хорошо» включает еще и конкурентоспособные поликлиники, больницы, школы, театры, авиабилеты, позволяющие из региона куда-то выезжать, не потратив на них всю зарплату…

- Прежде всего хорошо бы определиться, как вообще мы собираемся развивать страну. В зависимости от этого и думать, где и как стимулировать строительство жилья и что для этого нужно, - считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Нет смысла строить там, где в перспективе невозможно обеспечить людей работой. Но если мы, скажем, хотим развивать собственную лесоперерабатывающую промышленность, переработку рыбы, то надо, чтобы в этих регионах жили люди.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Здесь в 2020 году построена большая часть жилья* (в тысячах кв. м.):

1. Московская область 8720,0

2. Москва 4977,8

3. Краснодарский край 4520,8

4. Санкт-Петербург 3369,6

5. Тюменская область (с автономными округами) 2698,6

6. Республика Татарстан 2680,1

7. Ростовская область 2614,0

8. Республика Башкортостан 2455,1

9. Ленинградская область 2375,9

10. Свердловская область 2374,6

А это - регионы-аутсайдеры:

1.Чукотский АО 1,7

2.Магаданская область 9,0

3.Еврейская АО 14,1

4.Мурманская обл. 32,4

5.Камчатский край 68,1

6.Республика Калмыкия 87,5

7.Республика Алтай 88,8

8.Республика Тыва 122,7

9.Карачаево-Черкесская Республика 127,7

10.Амурская область 155,7

*с учетом индивидуального строительства граждан, в том числе жилых домов на садовых участках

(По данным Росстата)

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Улучшать жилищные условия за счет маткапитала стало проще

Теперь достаточно будет выписки из Росреестра о том, что земля и дом находятся в собственности семьи (подробности)