Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+8°
Boom metrics
Недвижимость23 апреля 2022 6:00

Стоит ли оформлять ипотеку в 2022 году: за и против

Правда ли, что сейчас покупка квартиры выгоднее аренды, и как снизить свой платеж по ипотеке на 50 тысяч рублей
Елена МАКСИМОВА
Фото: pixabay.com

Фото: pixabay.com

Многие из тех, кто хотел бы купить квартиру, в нынешней ситуации задумались: а стоит ли сейчас влезать в ипотеку, не лучше ли и выгоднее пока арендовать жилье. А те, у кого ипотека уже есть, нередко задаются другим вопросом — как снизить платежи, чтобы не пришлось экономить на самом насущном.

На эти и другие вопросы во время прямого эфира, организованного Цифровой академией ДОМ.РФ при поддержке Объясняем.рф, ответили директор консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев и замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев.

АРЕНДА ИЛИ ИПОТЕКА

- Каждый человек принимает решение, исходя из своей жизненной ситуации. Если мы говорим о молодых людях, которые недавно закончили институт и принимают решение отделиться от родителей и начать самостоятельную жизнь, то им, возможно, в первые годы правильно смотреть в сторону аренды, - считает Михаил Ковалев. - Когда ты сразу же приковываешь себя к купленной квартире, у тебя меньшая мобильность и ты можешь упустить какие-то возможности. Если же мы говорим о человеке, который решил создать семью и дальше планируется появление детей, то, как правило, этот человек уже определился и с работой, и с местом проживания. И стоит смотреть в сторону тех инструментов, которые и сегодня позволяют сделать покупку квартиры доступнее.

Действительно, повышение ключевой ставки привело к увеличению ставок по кредитам на рыночных условиях. Но, как напоминают эксперты, большинство мер государственной поддержки, оператором которых выступает ДОМ.РФ, сохранились.

В частности, это программа «Семейная ипотека», которая позволяет оформить льготный кредит по ставке до 6% годовых (она сейчас доступна и для семей, где родился первый ребенок), «Дальневосточная ипотека» – до 2%.

Условия «Льготной ипотеки», с помощью которой можно купить квартиру в новостройке, с 1 апреля были скорректированы — с тем, чтобы охватить максимально возможное число желающих и поддержать граждан и строительную отрасль. Увеличена максимальная сумма кредита - до 12 млн рублей в Москве, Мособласти, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн рублей в остальных регионах. Раньше лимит на сумму кредита составлял для всех регионов 3 млн рублей. Процентная ставка по программе - до 12% годовых.

- Банки, разрабатывая продукты в рамках льготных программ, конкурируют между собой. Поэтому зачастую можно встретить ставки даже несколько ниже, - напоминает Алексей Яковлев. - Есть смысл внимательно изучить те предложения, которые сегодня есть на рынке, и выбирать среди них.

Льготные программы позволяют значительно уменьшить платежи по ипотеке и таким образом сэкономить.

- Если при рыночной ставке по ипотеке в 19%+ ежемесячный платеж получается больше 80 тысяч, то по ставке в 6% по семейной ипотеке — 30 тысяч с небольшим при тех же остальных условиях, - объясняет Михаил Ковалев. - То есть только на ежемесячном платеже 50 тысяч разница, которая остается в семейном бюджете.

Если же учесть другие возможные меры государственной поддержки — налоговые вычеты, материнский капитал — то затраты на обслуживание кредита для семьи с ребенком оказываются сопоставимыми с арендными платежами.

Иллюстрация предоставлена пресс-службой ДОМ.РФ

Иллюстрация предоставлена пресс-службой ДОМ.РФ

НАПРИМЕР. Рассмотрим вариант с кредитом на 20 лет в размере 5 млн рублей. При льготной ставке в 6% ежемесячный платеж оказывается сопоставимым со средней арендной платой за аналогичную однокомнатную квартиру (в случае с арендой он составляет 35 тыс. рублей, а в случае с ипотекой – 35,8 тыс. рублей). А при использовании материнского капитала, который составляет 524 тыс. рублей, и имущественного вычета при покупке жилья, который равен 260 тыс. рублей, для досрочного погашения ипотека может оказаться даже выгодней.

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Это один из самых частых вопросов, с которыми сталкивается Консультационный центр ДОМ.РФ. Действительно, даже по льготным программам первоначальный взнос составляет чаще всего не менее 10-15% от стоимости жилья. И для молодых семей это становится препятствием к покупке жилья — таких денег зачастую нет.

Эксперты предлагают несколько возможных вариантов решения.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ. Он доступен семьям с детьми и связан с использованием материнского капитала. Эту выплату и можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Единственное условие – надо выделить детям доли в собственности на приобретаемую квартиру.

Также можно использовать региональные выплаты, которые существуют во многих российских регионах (их полный список есть в каталоге программ на сайте спроси.дом.рф).

ВТОРОЙ ВАРИАНТ. Это поступательное накопление денежных средств. В первую очередь нужно определить примерную цель накопления - 15-20% от стоимости квартиры. После этого можно составить план накопления. Суть его в том, что вы откладываете ежемесячно сумму, равную предполагаемому будущему платежу по ипотеке. С той разницей, что этот ежемесячный платеж пока будет уходить не на погашение кредита, а на личный накопительный счет. Заодно и проверите, насколько это для вас реально. При таком «ежемесячном платеже» в 35 тыс. рублей за 20 месяцев можно накопить достаточную сумму для первоначального взноса на покупку квартиры стоимостью 4,7 млн рублей.

КАК МЕНЬШЕ ПЛАТИТЬ ПО ИПОТЕКЕ

Здесь на помощь могут прийти федеральные и региональные выплаты и льготы.

- Есть ряд выплат, которые позволяют снизить платежную нагрузку. Это прежде всего имущественный налоговый вычет, - рассказывает Алексей Яковлев. - Его могут получить физические лица, которые официально трудоустроены, преимущественно в течение года проживают в РФ и соответственно платят подоходный налог. Если вы потратили определенную сумму на покупку жилья, то можете на эту сумму - в пределах двух миллионов рублей - уменьшить свою налогооблагаемую базу. То есть ту сумму своего дохода, с которой вы уплачиваете налог.

Два миллиона, если взять от них 13%, - это 260 тысяч рублей, которые можно вернуть в семейный бюджет.

Также доступен налоговый вычет за банковские проценты по ипотеке. Эта льгота позволяет вернуть 13% от суммы, которую налогоплательщик выплатил банку в качестве процентов (получается - до 390 тыс. рублей).

Вычеты могут получить оба супруга. Если для одного члена семьи эта сумма по совокупности (имущественный вычет вместе с вычетом за проценты по ипотеке) составляет 650 тысяч рублей, то для двух членов семьи это уже 1300 тысяч.

- Это очень хорошая поддержка, я сам воспользовался, - говорит Яковлев. - И хотел бы напомнить про нововведения. Проверка по получению такого налогового вычета - когда вы предоставляете документы в налоговые органы - с недавнего времени составляет всего лишь 15 дней. Раньше когда-то это было три месяца, потом сократили до одного, теперь 15 дней. Кроме того, появилась такая форма, как упрощенный налоговый вычет. ФНС установила информационный обмен с рядом кредитных организаций. И теперь при заходе в личный кабинет на сайте налоговой есть большая часть информации, которую раньше надо было собирать в бумажном виде, сканировать и прилагать к комплекту документов. Система автоматически подтягивает ее к заявлению на вычет через систему межведомственного информационного документооборота.

Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться средствами материнского капитала (как федерального, так и регионального) — эту выплату разрешено направлять в том числе и на досрочное погашение ипотечного кредита.

ПРИМЕР ЭКОНОМИИ. При использовании всех перечисленных мер поддержки заемщик, который оформил кредит на сумму 5 млн рублей, может снизить свой ежемесячный платеж с 35,8 тыс. рублей до 24,3 тыс. рублей (то есть почти на 10 тыс. рублей). При этом общая экономия составит 2,3 млн рублей.

Дополнительная возможность есть у многодетных семей, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года появился третий или последующий ребенок. Таким семьям, если у них ипотека, полагается федеральная выплата в 450 тысяч рублей — для погашения ипотечного кредита или уменьшения по нему выплат с тем, чтобы снизить платежную нагрузку семьи.