Жилищный вопрос: несколько способов, когда новая квартира обойдётся дешевле съемной

О своем жилье мечтает каждый: те у кого его нет – купить, а те, у кого есть – расширить жилплощадь. Надо признать, что реализовать эти мечты в современным реалиях не так-то просто. В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Сказываются сразу несколько факторов: высокая инфляция, повышенные ставки по ипотечным кредитам, рост стоимости строительных материалов. Все это ставит перед инвесторами вопрос, будет ли недвижимость по-прежнему защищать активы от обесценивания; а перед теми, кто собирается покупать жилье для жизни, - ждать ли падения цен, и как в существующих условиях купить квадратные метры максимально выгодно.

Статистика показывает, что цены весь последний год только растут. Если смотреть варианты недвижимости в Москве, то 1 кв.м. первичного жилья подорожал на 25,3% — с 251,8 тыс.руб. до 315,5 тыс.руб. На вторичке цены растут чуть сдержаннее - подорожание 14,8%: 266,0 тыс.руб. до 305,4 тыс.руб.

В регионах страны темпы прироста вовсе галопирующие, в среднем новостройки выросли на 44,6% (с 97,5 тыс. до 141 тыс.руб за 1 кв. м), а вторичка на 46,1% (с 81,1 тыс. до 118,5 тыс.руб). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика», проведя мониторинг цен с апреля 2021 по апрель 2022 года.

Факторы подорожания

На окончательный ценник квадратного метра влияет множество факторов. И первым из них, который подстегнул к росту – была льготная ипотека. В 2020 году грянул ковид, под натиском санитарных ограничений, которые были призваны минимизировать распространение вируса, многие остались без работы и дохода. Чтобы поддержать застройщиков, была введена льготная ипотека под 6% годовых. На фоне обычной ставки в 10%, предложение оказалось невероятно выгодным, и россияне стали активно вкладывать сбережения в недвижимость. Спрос рождает предложение, а большой спрос – большую цену на это самое предложение. Реальность оказалась такова, что цены на квадратные метры стремительно пошли вверх.

Второй фактор, измеряющий «среднюю температуру» по рынку – это ключевая ставка Центробанка. В 2022 году она поднялась до рекордных 20%, причем произошло это единоразово, чтобы удержать ползущую вверх инфляцию. По итогам апреля инфляция составила 17,83 процента. Сегодня ключевая ставка снизилась до 11%.

Бьет инфляция и по рынку стройматериалов, и не надо быть экспертом, чтобы понимать, раз закупочная цена кирпича, свай, цемента выросла на 20%, - эта цифра в конечном счете окажется на плечах покупателя. Вот такая вот математика.

Выступая недавно в Совете Федерации глава Счетной палаты Алексей Кудрин допустил, что инфляция по итогам текущего года будет в диапазоне от 17 до 20%. Следовательно, перспектив для снижения цен пока нет, а вот для роста – очень даже имеются.

Но даже в этих условиях можно приобрести жилье с максимальной выгодой. О вторичке речь не идет, только про новостройки. Здесь чтобы заинтересовать покупателя застройщики готовы предоставлять рассрочку, выгодные партнерские кредиты от банков, либо же стоит обратить внимание на субсидированную и льготную семейную ипотеку.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что цены на квадратные метры продолжат расти, так что на конкретном примере расскажем выгодную схему, как своя квартира в ипотеку может оказаться дешевле, чем съемное жилье.

Четыре способа выгодно купить квартиру

Первый способ: ипотека с господдержкой. Ставка по такому кредиту составляет 8% годовых, но взять жилье можно только у крупного и надежного застройщика, аккредитованного банком. В таком случае покупатель действительно оформляет выгодный кредит, а разницу в процентах банк получает в качестве субсидии от государства.

Второй способ: партнерские программы. Каждый застройщик пытается сделать свой объект максимально выгодным в глазах покупателя. Здесь на помощь приходят финансовые инструменты. Наверняка, интересуясь покупкой жилья, вы могли видеть заманчивые ипотечные предложения по ставке 1%. Это они и есть, взять кредит на таких шоколадных условиях можно только под конкретный объект недвижимости.

Третий способ: семейная ипотека. Это государственная программа, которая рассчитана на семьи с детьми, обязательное условие – рождение первого или второго ребенка с 2018 года. Тогда можно оформить кредит по ставке от 5%, а разницу компенсирует госсубсидия.

Четвертый способ: рассрочка. Этот вариант подходит только тем, кто имеет хороший первоначальный взнос и готов за пару лет накопить почти полную стоимость квартиры. Такие программы есть у ГК ФСК – одного из крупнейших девелоперов РФ. Вот конкретный пример: можно приобрести квартиру в ЖК «1-й Лермонтовский» и ЖК «Южная Битца».

Современный жилой комплекс «1-й Лермонтовский» находится в Люберцах, в пяти минутах езды от станций метро «Некрасовка», «Лермонтовский проспект», «Котельники». В проекте запуск линии МЦД-3 (будет включать станцию «Люберцы-1»), тогда до ЖК можно добраться пешком за 10 минут.

В основе концепции заложены три этапа жизни Лермонтова – Санкт Петербург, Тарханы и Кавказ, которые нашли свое отражение в объекте. В лермонтовской тематике выполнены дворы (которые, кстати, закрытые, только для резидентов), общественные пространства, внешний облик домов.

Рядом большой лесной массив, муниципальная школа и детский сад, подземный паркинги, различные магазины. Одним словом все для удобной и комфортной жизни современного человека.

Часть корпусов сдается в 2022 году, часть – в 2023-м.

ЖК «Южная Битца» - это жилье комфорт-класса от 1-го ДСК, объект находится в 3 км от Москвы между Варшавским и Симферопольским шоссе и включает в себя все плюсы жизни около лесного массива, но при этом с отличной транспортной доступностью.

Здесь реализована концепция «двор без машин». Яркие территории, благоустроенные зоны отдыха и современные площадки для игры и прогулок.

В шаговой доступности 4 детских сада, 2 школы и поликлиника.

Рядом три станции метро - «Аннино», «Бульвар Дмитрия Донского», «Улица Старокачаловская», а также станции МЦД-2.

Часть корпусов сдана, следующая очередь возводится к 2023 году.

В объектах можно купить жилье с рассрочкой до двух лет. На первом этапе сделки покупатель вносит минимум 15% от стоимости квартиры. Оставшуюся часть - перед вводом дома в эксплуатацию. За это время можно подкопить, продать старое имеющееся жилье, а при необходимости, взять ипотеку на недостающий остаток. С учетом первоначального взноса и двухлетних накоплений, сумма кредита будет гораздо меньше.

Семейная покупка

Если после свадьбы молодая пара прекрасно уживается в однушке, то после рождения детей встает вопрос о расширении жилплощади. Как нам рассказали в ГК ФСК, в новостройках в массовом сегменте таких покупателей более половины, чаще всего их интересуют двухкомнатные квартиры.

Поэтому данная категория клиентов может рассчитывать на самые выгодные условия приобретения. Рассрочка им подходит редко, содержать семью и накопить крупную сумму за два года под силу только очень немногим. А вот сэкономить на семейной партнерской программе можно – под ЖК «1-й Лермонтовский» и ЖК «Южная Битца» можно взять ипотеку под 0,49% (оговоримся, только в банке-партнере и только для семей с детьми, где есть ребенок, рожденный после 2018 года).

В таком случае покупка своей двух обходится дешевле, чем снимать жилье. Вот конкретные расчеты по двух объектам:

Двухкомнатная квартира в ЖК «1-й Лермонтовский» приобрести двушку в 65 кв. за 12,9 млн. рублей

При первоначальном взносе в 1,9 млн. Сумма кредита – 11 млн.руб. При льготной ставке в 0,49% - ежемесячный платеж составит всего 32 тысяч рублей.

А вот пример расчета в ЖК «Южная Битца». Стоимость двушки в 65 кв.м.– 12,2 млн рублей. Если первоначальный взнос составит 1,8 млн рублей, то сумма кредита – 10,4 млн рублей. При расчете со льготным процентом сумма ежемесячного платежа составит 31 058 руб.

В обоих случаях получается, что купить дешевле, чем арендовать. Для сравнения в Люберцах можно снять двухкомнатную квартиру на длительный срок за 40 тысяч рублей, а недалеко от метро «Аннино» предлагают объекты от 50 тысяч рублей в месяц.

Купить или ждать?

Отвечая на этот вопрос риэлторы единогласно сходятся во мнении, что цены на жилье продолжат расти. И чем дольше затягивать с решением квартирного вопроса, тем дороже придется заплатить за промедление в последствии.