Индивидуальное жилищное строительство: стало ли легче строиться тем, кто не хочет жить в «человейниках»

На строительство частного дома многие идут ради будущего детей - другого способа обеспечить семью нормальным жильем зачастую просто нет.

Фото: Евгения ГУСЕВА

Уж осень на дворе, а в нашей дачно-деревенской округе в 40 км от Москвы кипят строительные работы. Они в общем-то никогда и не прекращались, но в последние несколько лет, особенно с начала пандемии, их характер стал меняться. Легких щитовых домиков, которые раньше с началом лета вырастали как грибы после дождя, теперь практически не строят. В основном пытаются возвести что-то капитальное. Строят долго — по нескольку лет, чтобы растянуть затраты, - но упорно. Еще расширяют и утепляют имеющиеся дома, переделывают, насколько возможно, коммуникации. Что это значит? А то, что больше становится людей, которые очень хотят жить в своем загородном домике не только в выходные летом, а постоянно или хотя бы большую часть года.

Данные официальной статистики эти наблюдения подтверждают — причем по стране в целом, а не только по Московской области. Крутые показатели жилищного строительства, о которых с удовольствием говорят «сверху», нынче достигаются по большей части не за счет многоэтажек, а за счет частной стройки «своих домов» (см. «Только цифры»). И это несмотря на рекордный прошлогодний рост цен на стройматериалы.

Неужто начало свершаться то, о чем так много говорили и мечтали, - «одноэтажная Россия» побеждает «человейники»?

ВЕКОВЕЧНАЯ МЕЧТА

По разным опросам, россиян, мечтающих о «своем доме на своей земле», всегда оказывалось больше, чем тех, кто искренне желает жить в городской квартире, - где-то порядка 60%. А после пандемии и с появлением удаленки в качестве нормально оплачиваемого варианта работы эта доля подскочила до 70-80%.

Но у большинства желающих мечты так и оставались мечтами. В лучшем случае заводили дачу. Причины понятны. Свой капитальный дом, в отличие от летнего домика, это очень хлопотно и дорого. А кредит на такую стройку или покупку до недавнего времени можно было взять лишь в основном потребительский, под бешеные проценты. Квартиру купить несравнимо проще — и никаких тебе при этом проблем с коммуникациями и инфраструктурой.

В последние годы власти, однако, взялись активно поддерживать индивидуальное жилищное строительство. Что логично. Цель к 2030 году строить ежегодно 120 млн кв. метров жилья в нынешней ситуации на одних многоэтажках и крупных застройщиках вытянуть сложно. Надо подключать народный энтузиазм.

Как минимум, одной проблемой на пути тех, кто мечтает на своем доме, вроде бы стало меньше. Сейчас на строительство индивидуальных домов распространили практически все льготные ипотечные программы, которые действуют для покупателей квартир в городских новостройках (см. «Справку «КП»). Под те же проценты, что и для квартир.

С лета даже запустили ипотеку для желающих строиться самостоятельно. То есть своими руками, с помощью родственников или Равшана и Джамшута, без аккредитованной строительной фирмы-подрядчика. Аккредитованный «профессиональный подрядчик» - это когда вы можете выбрать строительную компанию только из списка, который вам дадут в банке. Обычно это компании крупные и достаточно надежные, но и дорогие. Поэтому, за исключением покупателей домов в коттеджных поселках, большинство граждан на просторах России предпочитают обходиться «кем подешевле» или «своими руками». Еще с год назад ипотеку под такую самодеятельность сложно было даже представить. Теперь — несколько крупнейших банков с госучастием ее выдают.

Так что, мечты сбываются?

ЗЕМЛИ В РОССИИ МНОГО. БЕСЦЕННОЙ

- Стало ли возможным получить ипотеку на дом на тех же условиях, что и на квартиру? Я бы не сказал. Давайте лучше так скажем: ипотеку на дом стало взять можно, колоссальный разрыв между ней и ипотекой на квартиру в новостройке-многоэтажке сократился, - завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Александр Цыганов сходу поубавил мой восторг от новых перспектив.

Гады-банкиры продолжают сопротивляться, им выгоднее всех загнать в городские человейники? Как объясняет эксперт, у банков есть объективные трудности, связанные с нашей российской действительностью. Как, впрочем, и у самих граждан.

- Любая квартира, даже в отдаленном регионе, имеет цену. И в небольшом городке есть какой- то рынок жилья, исходя из которого можно понять, сколько та или иная квартира будет стоить. Поэтому понятно, какой кредит под нее как залог можно выдать. С ИЖС (индивидуальное жилое строительство) все сложнее. Здесь важно правильно оценить землю. А исходя из чего ее оценивать и как вообще понять, смогут ли люди в этом месте жить, зачастую неясно, - говорит Александр Цыганов. - Рынок такой земли за пределами пригородов крупных городов не очень развит, характеристики участков непонятны, а еще есть много нюансов, из-за которых может выясниться, что строиться на купленной земле нельзя. Сам с этим столкнулся, когда искал участок под дачу. Например, предлагали землю в прекрасном, казалось бы, месте, с видом на Москва-реку. Да только задняя часть участка граничит с кладбищем. Какой там дом - все стоки с кладбища идут через эту землю.

По словам эксперта, из-за этих проблем и получается, что хотя законодательно ипотеку на индивидуальное жилищное строительство сильно расширили — на деле банки такие заявки рассматривают очень долго (пытаются оценить перспективы будущей недвижимости) и много отказов.

- Несмотря на то, что ИЖС сейчас в топе по популярности в выступлениях руководителей банков и чиновников профильных ведомств, доля таких кредитов в ипотечных портфелях банков невелика – 2-4%. Хотя и есть прогнозы, что эти цифры вырастут в 10 раз уже к 2024 году, - сообщил «КП» коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Посадить дерево, построить дом и родить сына? Чтобы построить дом своими силами, сыновей нужно иметь как минимум троих-четверых!

Фото: Михаил ФРОЛОВ

«А ВЫ ТАМ, ПРАВДА, ЖИТЬ СОБРАЛИСЬ?»

Как это ни парадоксально, но эксперты считают, что массовые отказы банков в «долгожданной» ипотеке на «свой дом» - в наших условиях вовсе не плохо. Потому что банки проделывают хоть какую-то работу по проверке земли и перспектив строительства в конкретном месте, которую не каждый гражданин может проделать самостоятельно.

- Если банк говорит: «Ипотеку не дадим, потому что у вас там коммуникации хрен знает где, окститесь», - человеку тем более стоит задуматься, как он собирается решать вопрос с водой и отоплением. И вообще, то ли место выбрал для будущей жизни и не поискать ли, пока не поздно, другой участок, - предупреждает Александр Цыганов.

В целом банки сейчас исходят из простого принципа: жизнь в индивидуальном доме не должна быть сложнее, чем в квартире в городе. Тогда эту недвижимость точно можно продать, если у ИЖСника что-то пойдет не так и он не сможет расплачиваться по ипотеке.

- При принятии решения о выдаче ипотеки банки также учитывают местоположение будущего строительства — участок не должен быть слишком далеко от города и развитой инфраструктуры, и многое другое, - говорит генеральный директор Торговой Сети «ТЕХНОНИКОЛЬ» Анатолий Нестеров (подробнее см. «Важно»).

Иными словами, на избушку с печкой вдали от дорог и школы с больницей кредит не дадут. Пусть именно в таких условиях и живет заметная часть сельской России. Но разобраться с условиями жизни вне крупных городов гораздо сложнее, чем поменять законодательство об ипотеке.

Важно

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Не закладывайте под строительство дома квартиру

В некоторых случаях банки предлагают выдать кредит на строительство дома под залог городского жилья. Например, если стоимость участка оказывается невысока. Либо банк в принципе не готов принять вашу землю в качестве залога.

- Это серьезный «подводный камень», я бы в нынешней ситуации не советовал соглашаться на такие варианты, - говорит Александр Цыганов. - Точно рассчитать затраты на будущее строительство, а соответственно и свои силы, сейчас крайне сложно. А в случае форс-мажора - например, очередного неожиданного подорожания стройматериалов — вы рискуете остаться с недостроенным домом и без квартиры. Вариант же, когда банк в принципе не готов рассматривать вашу будущую землю в качестве залога, вообще опасен. По сути, кредиторы вам говорят: земля плохая, мы не верим, что построенное на ней потом можно будет продать — но мы готовы в случае чего забрать вашу квартиру. Лучше в такое не ввязываться.

СПРАВКА «КП»

По этим программам можно взять льготную ипотеку на строительство дома

СТРОЙКА С АККРЕДИТОВАННЫМ ПОДРЯДЧИКОМ

Это значит, что вы покупаете строящийся дом или участок с подрядом в коттеджном поселке, где строительство ведет компания — партнер банка (в этом случае иногда даже можно рассчитывать на более низкую ставку по ипотеке — так же, как в случае с многоэтажными новостройками). Либо сами заключаете договор со строительной компанией из тех, что аккредитованы банком как надежные.

Льготная ипотека на новостройки (ставка — до 7%)

Может воспользоваться любой гражданин РФ.

Семейная ипотека (до 6%)

Для семей, где после 1 января 2018 года появился хотя бы один ребенок.

ИТ-ипотека (до 5%)

Для сотрудников компаний в сфере информационных технологий.

Сельская ипотека (до 3%)

Для строительства, реконструкции или покупки дома в сельской местности (деревня, село, небольшой поселок с населением до 30 тыс. человек) — конкретный список населенных пунктов утверждается на региональном уровне, Московская область из программы исключена.

Дальневосточная ипотека (до 2%)

Ее дадут, в том числе, на строительство дома в регионах Дальневосточного федерального округа, если вы относитесь к одной из этих категорий:

- молодые семьи (обоим супругам не больше 35 лет, либо одинокий родитель того же возраста с несовершеннолетним ребенком),

- участники программы «Дальневосточный гектар»,

- участники программ повышения мобильности трудовых ресурсов,

- учителя и работники медицинских организаций в ДФО.

СТРОЙКА СВОИМИ СИЛАМИ

Официально это называется «хозспособ». Такой вариант означает, что вы можете нанять любых строителей, каких посчитаете нужным. Или вообще возводить дом своими руками.

1. Льготная ипотека на новостройки (ставка — до 7%)

2. Дальневосточная ипотека (до 2%)

Независимо от программы, для ипотеки под «хозспособ» нужно выполнить ряд условий. «Сам-себе-строителю» надо предоставить банку проект будущего дома и смету. Официально утверждается, что это все можно нарисовать чуть ли не от руки. Но, на практике, как говорят эксперты, банки нередко требуют полноценную проектную документацию и разрешение на строительство (вообще-то на ИЖС его получать не надо, можно воспользоваться упрощенным порядком по «дачной амнистии»).

Деньги будут переводить траншами. Первый — на приобретение земли, второй — на строительство фундамента и т. п. По окончании каждого этапа надо отчитаться перед банком о его успешном завершении, тогда перечислят деньги на следующий.

И самое сложное условие — со всем строительством надо уложиться в 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком. На деле в России редко кто так строит «своими силами» - если речь не о быстровозводимых домах-конструкторах. Это жесткие сроки даже для профессиональных застройщиков.

Только цифры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН