Какие квартиры подорожают, а какие упадут в цене: Дан прогноз до 2030 года

Эксперт по недвижимости Цыганов допустил спад цен на жилье с неудачным расположением

Елена ОДИНЦОВА

За 2019-2022 годы жилье в 17 крупнейших агломерациях подорожало в среднем на 76%

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

Никаких особых изменений цен на жилье до 2030 года не ждите, они останутся на уровне 2022 года. К таким выводам пришли исследователи фонда «Институт экономики города».

Прогноз касается крупнейших наших городских агломераций, включая Московскую, Петербургскую, Екатеринбургскую и т. п. Агломерация — это не только сам город-мегаполис, но и примыкающая к нему густонаселенная часть. Например, в случае Москвы туда включают Московскую область. Также в нем есть оговорка. Речь о реальном росте цен, то есть выше уровня инфляции. Номинальный рост цен — в пределах инфляции — эксперты допускают. Как и небольшой отскок вниз.

Аргументы такие. За 2019-2022 годы жилье в 17 крупнейших агломерациях подорожало в среднем на 76%. Если даже вычесть 27% инфляции, набежавшей за этот период, все равно слишком круто — почти 50%! Доходы потенциальных покупателей определенно такими темпами не росли, а ипотека — это, конечно, здорово, но ее тоже надо как-то выплачивать. Нет и причин предполагать, что в ближайшие несколько лет доходы населения вдруг на эти 50% вырастут.

С другой стороны, власти будут стремиться поддерживать на плаву строительный сектор — слишком велико его влияние на экономику в целом. А потому обвала цен тоже не будет. Так или иначе будут придумываться какие-то меры для поддержки спроса - типа продления и расширения льготной ипотеки, - чтобы избежать массового банкротства застройщиков.

- Конечно, тут возможны вариации. Часть недвижимости может потерять в цене более-менее ощутимо, - считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. - Это недвижимость с неудачным расположением или очень неудачной планировкой. Что я имею в виду? Приведу пример. Недавно видел дом, построенный рядом с Нижним Новгородом, но до какой-то социальной инфраструктуры там не меньше 4 км. Застройщик просто предполагал возвести полноценный квартал и начал с дальнего конца участка. Сейчас с этими планами - заминка, прежними темпами вести строительство из-за падения спроса невозможно. А уже возведенный дом, естественно, будет терять в цене. Кто иначе купит квартиру в чистом поле, без магазинов и прочего, и непонятными перспективами, когда оно все появится. Такие проекты есть и в Подмосковье.

Возможна, по словам эксперта, и обратная ситуация. Очень удачно расположенные жилые комплексы могут собрать весь оставшийся спрос — и квартиры в них подорожают больше, чем на уровень инфляции. А какой-то спрос, безусловно, будет, поскольку никуда не делись потоки желающих переехать из небольших городов в крупнейшие мегаполисы. Кроме того, не у всех доходы падают. Сейчас в регионах появились новые категории граждан, у которых доходы выросли гораздо значительнее, чем эти семьи могли себе представить раньше. Есть вероятность, что эти деньги окажутся на рынке жилья — благо средней российской семье всегда есть куда улучшать жилищные условия.