Премия Рунета-2020
Россия
Москва
-4°
Boom metrics
Недвижимость27 апреля 2023 10:45

Ипотека или аренда: что выгоднее в вашем городе

Разбираемся, как учесть все возможные плюсы и минусы съема или покупки жилья в конкретной жизненной ситуации
Елена МАКСИМОВА
Фото: Олег УКЛАДОВ

Фото: Олег УКЛАДОВ

Снять квартиру или купить? Это вопрос из серии «вечных». Примерно как «Что делать?» и «Кто виноват?». Но только в нашем случае одними философскими рассуждениями не обойтись — надо так или иначе сделать выбор.

Сложность в том, что универсального решения эта задача не имеет. Даже при одном и том же уровне дохода кому-то выгоднее снимать жилье, а кому-то — купить его по ипотеке, ведь учитывать надо и остальные жизненные обстоятельства и планы на будущее. А уж для всей большой России одного «более выгодного и правильного решения» точно нет, условия в разных регионах сильно отличаются. Но мы попробуем разобраться, что важно учитывать при принятии решения, которое будет самым правильным и выгодным лично для вас.

У КОГО ВЫБОРА НЕТ

Прежде чем высчитывать, что для вас выгоднее — аренда или ипотека, хорошо бы иметь накопления на первоначальный взнос — а вдруг окажется, что именно вам больше подойдут собственные метры. Или понимать, где вы эти деньги возьмете (например, из материнского капитала или воспользуетесь помощью родственников).

По самым выгодным льготным ипотечным программам с пониженными ставками первоначальный взнос составляет не менее 15%. По нельготным — от 10%, но там значительно выше ставка, а значит будут выше и ежемесячные платежи. У Сбера есть ипотечная программа без первоначального взноса, но это — для тех случаев, когда у вас уже в собственности квартира или апартаменты, которые можно оформить в залог.

Понятно, что если все ваши накопления — 20 тысяч рублей, то об ипотеке на квартиру стоимостью в 4 – 5 миллионов, да даже и в 2 миллиона, думать явно рано. А вариант «на первоначальный взнос возьму потребительский кредит» однозначно делает влезание в ипотеку более дорогим мероприятием, чем аренда такой же квартиры. Ведь вам придется выплачивать сразу два кредита, причем по потребительскому ставки будут выше, чем по самому дорогому ипотечному.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО

КОГДА АРЕНДА ИЛИ ИПОТЕКА ПО-ЛЮБОМУ ЛУЧШЕ

Возможны и ситуации, когда снимать жилье выгоднее просто в силу неопределенных планов на будущую жизнь. Хрестоматийный пример — молодой человек или девушка, которые пока легки на подъем и склонны переезжать с места на место. И еще только пытаются делать карьеру и устраивать личную жизнь.

Только представьте себе ситуацию. Вы несколько лет отказывали себе во всех возможных удовольствиях, чтобы ни от кого не зависеть и купить по ипотеке собственную квартирку в родном маленьком городке (где это жилье без проблем ни продать, ни сдать). А потом получили прекрасное предложение по работе (или предложение руки и сердца, что не менее прекрасно) из другого региона…

Другой вариант — когда семейную лодку явно покачивает, отношения ухудшаются. Покупать в такой ситуации жилье по ипотеке — шаг все-таки опрометчивый. Конечно, все проблемы решаемы. Но дележка ипотечной квартиры при разводе — точно не то мероприятие, которое поможет вам выгадать в финансовом плане. Из съемной квартиры разъехаться несравнимо проще и менее затратно.

Фото: Shutterstock

То же справедливо, если покачивает ваши «отношения» на нынешнем месте работы. Или тот бизнес, который приносит вам основные доходы. Да, сейчас можно просить ипотечные каникулы. Но только при действительно тяжелой жизненной ситуации (потеря работы, инвалидность и т. п.) и только один раз. Так что стоит все же оценить, насколько у вас вероятна зона турбулентности в ближайшие 10 – 15 лет и есть ли у вас план, что в этом случае делать.

В некоторых случаях аренда удобнее еще и потому, что снять жилье рядом с работой вам по карману, а вот купить — никак, даже по самой льготной ипотеке.

Но может быть и обратная жизненная ситуация. Рынок арендного жилья у нас, мягко скажем, пока диковат. Никто не может гарантировать, что из съемной квартиры, которая вроде бы по всем параметрам устраивает, вас через какое-то время не попросят без объяснения причин. Или что хозяева неожиданно не захотят поднять плату «просто так», потому что им на жизнь на Бали не хватает. Если молодому человеку лишний переезд может быть даже в радость, то для семейства с детьми — это настоящая катастрофа. Особенно если вы уже «привязаны» к определенному детскому саду или школе. И тут многие готовы ради стабильности и переплатить, и ездить по полтора часа на работу — но не жить на чемоданах, а иметь свой угол. Который к тому же можно полностью обустроить под себя и свои нужды, что не всегда возможно в съемной квартире.

Фото: Shutterstock

ЧТО И КАК ПОСЧИТАТЬ

Но, допустим, у вас абсолютно «чистый» вариант. Есть съемная квартира в нужном месте нужного города с прекрасными и приличными во всех отношениях собственниками. И возможность точно такую же квартиру купить по ипотеке. Как рассчитать, что выгоднее?

1. Берем ежемесячный платеж за аренду и умножаем его на число месяцев, в течение которых вы, предположительно, будете расплачиваться за ипотеку. Если ипотека на 15 лет, это 180 месяцев. К получившемуся добавляем как минимум 10 – 15% на случай всяких неожиданностей, которые за 15 лет случатся наверняка. Если ставка по ипотеке остается неизменной на весь срок кредита, то никто не может гарантировать, что то же будет с платой за аренду.

Если у вас нет договоренности по конкретному съемному жилью, можно взять среднюю арендную плату за квартиру с нужными параметрами в конкретном районе вашего города. Например, задав необходимые фильтры на сервисе недвижимости Домклик от Сбера.

Фото: Иван МАКЕЕВ

2. Разбираемся с ипотекой. Ипотечный калькулятор того же Домклик позволит вам посчитать параметры вашего будущего кредита, включая ежемесячный платеж и общую сумму выплат с учетом всех переплат.

Важно иметь в виду, что результаты будут сильно различаться в зависимости от конкретной ипотечной программы. Понятно, что ежемесячный платеж по ипотеке на новостройку с господдержкой будет ниже, чем по обычной рыночной ипотеке на вторичное жилье. А по семейной ипотеке — еще ниже. Так что для чистоты эксперимента стоит сначала прикинуть, какая программа вам подходит и вписываетесь ли вы в ее условия (варианты разных программ от Сбера с основными условиями — здесь.

Фото: Shutterstock

3. Теперь — сравниваем. Кроме общей суммы затрат за весь период, важно сравнить и сами ежемесячные выплаты в том и ином случае. Это чисто практический момент — сколько платить «здесь и сейчас».

Часто предлагают более усложненный вариант расчетов. Он предполагает, что те деньги, которые вы бы отдали в качестве первоначального взноса, в случае с арендой вы кладете в банк на депозит и получаете доход. Но в нынешней ситуации очень сложно предсказать, какими будут ставки по депозитам даже в следующем году — не то что через 10 – 15 лет. К тому же тогда логично учитывать и рост цен на недвижимость (это тоже доход) — но и здесь с долгосрочными прогнозами сейчас сложно. Вариант «без усложнений» и так позволяет понять ситуацию в общих чертах. Только не забывайте учитывать, что в случае ипотеки вы платите за собственную квартиру, а в случае аренды — отдаете всю сумму чужим людям. Просто задайте себе вопрос: что у меня останется, если через 15 – 20 лет я решу расстаться с той квартирой, которую сейчас «беру в расчет»? Ответ довольно очевиден. Поэтому, если разница в пользу аренды не слишком велика, ипотека, конечно же, все равно лучше.

Читайте также

Досрочное погашение: надо ли стремиться побыстрее закрыть ипотеку и когда это действительно выгодно

Все льготные ипотечные программы 2023: проверь, какая подходит тебе

Нельготная ипотека: как сэкономить, если под программы с господдержкой вы не попадаете

Ипотека получена, но что-то пошло не так: как находить выход из сложных ситуаций

Реклама. ПАО Сбербанк. LjN8KNCGL