Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+2°
Boom metrics
Экономика3 сентября 2023 4:01

В России резко выросли ставки по ипотеке: что будет с ценами на жилье и когда лучше покупать квартиру

Проценты по займам резко подскочили. Чем это грозит обычным россиянам, особенно тем, кто этой осенью задумал решить свой жилищный вопрос?
Все ли пропало для покупателей жилья и чего ждать дальше?

Все ли пропало для покупателей жилья и чего ждать дальше?

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

Проценты по займам резко подскочили. Чем это грозит обычным россиянам, особенно тем, кто этой осенью задумал решить свой жилищный вопрос?

«Хотел летом расслабиться, отдохнуть по-человечески. А по осени на свежую голову оформлять ипотеку и заняться наконец продажей своей квартиры и покупкой новой. А тут такое...», - жалуется знакомый. «Такое» - это резкий рост ставки Центробанка. 15 августа ЦБ поднял ее с 8, 5 до 12%. После этого ухудшились условия по кредитам.

Все ли пропало для покупателей жилья и чего ждать дальше?

СТАВКИ, ВПЕРЕД

За последние два месяца ЦБ уже дважды повышал свою ключевую ставку. Сначала с 21 июля — с 7,5 до 8,5%. Потом, с 15 августа — сразу до 12%.

Ключевая ставка – это, грубо говоря, стоимость заемных денег в нашей экономике. Это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам. Им эти деньги надо отдавать. Поэтому вслед за ключевой ставкой ЦБ обычные банки тоже поднимают процент. Для обычного человека самые очевидные последствия роста ключевой ставки такие: увеличиваются проценты по кредитам (это плохо) и по вкладам (это хорошо).

В августе Центробанк пошел на столь резкий шаг, чтобы остановить обвал рубля, который разгоняет инфляцию. Напомним, к середине последнего летнего месяца доллар стоил уже сотню рублей. Логика тут такая: вслед за ставкой ЦБ проценты по кредитам и вкладам поднимаются – народ меньше берет в долг и активнее кладет их на депозиты – хранить деньги в рублях становится выгоднее – ажиотажный спрос на валюту спадает и она дешевеет. А значит, инфляция тоже замедляется.

Теперь вернемся к нашей ипотеке. Минувшим летом еще после первого, июльского, взлета ставки ЦБ у крупнейших банков ипотека подорожала на 0,5-1 процента. А после второго, августовского, - еще на 2-3. И теперь рыночную "не льготную" ипотеку дают под 13-14% - вместо тоже высоких, но более-менее приемлемых 10,5%-11% еще в начале лета.

Важное уточнение: речь идет про обычную, не льготную ипотеку. Ставки по льготной ипотеке регулирует государство и они остались прежними (см. «На заметку»).

ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА ЖИЛЬЕ

К началу лета с жильем сложилось так: большая часть сделок шла на вторичном рынке, то есть с не новыми квартирами. Потому что цены на них приятно отличались в меньшую сторону. Весной ЦБ говорил о разрыве в средней цене квадрата по России в новостройках и на вторичном рынке аж в 40%!

С конца июля ситуация резко изменилась. Еще после первой волны роста ставок многие потенциальные покупатели передумали приобретать вторичку и стали присматривать новостройки. А уж после второго повышения — тем более.

Почему так? Как уже сказано, ставки по ипотеке растут только по рыночным, не льготным, программам. А льготные программы распространяются в основном на покупку новостроек.

И теперь сложилась уникальная ситуация. На покупку вторичного жилья ипотеку реально взять где-то под 14%, а на новостройки - под 8% и даже меньше. Разница практически в два раза! Как думаете, где будет больше наплыв покупателей?

ЖДАТЬ ИЛИ НЕ ЖДАТЬ, ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС

Некоторые аналитики предлагают успокоиться и ничего не предпринимать до следующего заседания ЦБ, которое будет 15 сентября. Впрочем, надежд на то, что скоро ставки быстренько пойдут вниз, пока мало. Чтобы Центробанк принял такое решение, сначала должна успокоиться официальная инфляция. А она только разгоняется: если еще весной она была в районе 3%, то сейчас – больше 5%.

Некоторые застройщики тем временем пугают ростом цен на квартиры в новостройках на 8-10% к концу года. Мол, а что вы хотите — рост спроса.

- Осень на рынке недвижимости считается горячим сезоном. Но, скорее всего, так не будет в этом году. Часть осеннего спроса уже перераспределилась на июль и август, многие старались купить квартиру, пока не снизилась доступность ипотеки, - рассказывает директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

По словам эксперта, снижение может коснуться не только вторички, но и - в сравнении с июлем-августом — рынка новостроек. Потому что будет сложнее продать имеющееся жилье перед покупкой нового.

Это та самая ситуация, как у моего знакомого, который некстати решил в разгар лета расслабиться и отдохнуть. Большинство сделок с покупкой квартир (до 70-80% в зависимости от региона) — у нас так называемые «альтернативы», когда сначала продается старая квартира, а потом приобретается новая. На разницу в стоимости и берется ипотека.

- Наиболее востребованные квартиры в новостройках, тем не менее, будут расти в цене. Нельзя исключать роста на 3-5% до конца года на первичном рынке, - прогнозирует Ригина Гордеева.

- Спрос, конечно, сместится на новостройки. Но не упадет на вторичке полностью, потому что она в ряде случаев удобнее. Уже готовая, ремонт делать не надо — а это тоже деньги. И есть ситуации, когда обязательно нужен определенный район, а новостроек там нет или мало, - утешает продавцов жилья завкафедрой ипотечного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. – А скидка порядка 15% вполне компенсирует рост ипотечной ставки для покупателя.

А КАК С ДРУГИМИ ЗАЙМАМИ?

В конце августа средняя ставка по потребительским кредитам в топ-20 российских банков превысила магический уровень в 20%. Впрочем, она в 2023 году не опускалась ниже 19%.

Автокредиты пока еще можно найти по ставкам от 4-5%. Но они уже начали дорожать, причем стремительно (в плане разницы «было - стало»).

- Раньше Тинькофф выдавал автокредит с процентной ставкой от 4,9% годовых. Теперь минимальная ставка — 8,9%, - сообщается в блоге банка. Нет сомнений, что туда же подтянутся и другие.

КАЛЬКУЛЯТОР «КП»

Почем нынче ипотека, в зависимости от программы (средневзвешенные ставки по топ-20 банков на конец августа)

Рыночная (не льготная) на новостройки - 13,6%

Рыночная на вторичку - 14%

С господдержкой на новостройки - 7,4%

Семейная - 5,4%

ИТ-ипотека - 4,3%

Дальневосточная - 1,7%

По данным Дом.рф для наиболее стандартных на сегодня условий ипотеки: цена квартиры – до 7,8 млн руб., кредит – до 5,5 млн руб., первоначальный взнос – до 30%, срок – 15 лет.

НА ЗАМЕТКУ

Какие сейчас действуют программы льготной ипотеки

1. Льготная на новостройки (в Сбере называется «Господдержка») - со ставкой до 8% годовых.

Обращаться за ней может любой платежеспособный россиянин.

2. Семейная — до 6% годовых.

Для семей с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года, или с двумя и более детьми младше 18 лет, или с ребёнком с инвалидностью.

3. ИТ-ипотека — до 5% годовых

Для «айтишников» (это любые сотрудники компаний, аккредитованных Минцифры как работающие в сфере информационных технологий, в возрасте до 50 лет.

4. Дальневосточная — до 2% годовых

Для граждан, желающих обзавестись жильем именно в Дальневосточном федеральном округе. Но не всех, надо еще принадлежать к одной из целого списка льготных категорий граждан. Например, быть участником программы «Дальневосточный гектар» или молодой семьей. Все категории льготников – здесь: https://minfin.gov.ru/ru/perfomance/govsupport/dvostok/uslovie/

Важно: по всем льготным ипотечным программам сейчас можно не только купить квартиру в новостройке-многоэтажке, но и построить индивидуальный жилой дом.

КУБЫШКА

Вклады стали выгоднее

После повышения «ключа» до 12% Ставки в банках по депозитам выросли в среднем на 3%. Теперь по краткосрочным вкладам на 3-6 месяцев банки дают в основном 10-11%. А ставки по трехлетним вкладам нынче доходят до 11-12%. Такие предложения есть у Сбера, Газпромбанка, Альфа-Банка и т. п.

Чтобы подобрать самый выгодный вклад, воспользуйтесь этими сайтами: banki.ru, bankiros.ru, sravni.ru. Они автоматически сравнивают ставки разных банков (причем не только по вкладам, но и по кредитам) и показывают самые выгодные предложения.

ВОПРОС В ТЕМУ

Ох уж эти дети...

Многих российских ипотечников долго мучила такая проблема. Квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала. Но когда приходишь в «новый» банк с просьбой рефинансировать кредит, тебя под тем или иным предлогом разворачивали…

- Проблемы в таких ситуациях были связаны с тем, что при использовании маткапитала в купленной квартире после выплаты кредита надо обязательно выделять долю ребенка (или детей), - объясняет Александр Цыганов. - При рефинансировании же формально сначала закрывается один кредит, а потом открывается другой, на измененных условиях. То есть получалось, что после рефинансирования у банка в залоге оказывается квартира с детьми среди собственников. Пустить такое жилье с молотка в счет долга, если семья вдруг перестанет расплачиваться по ипотеке, нереально, не нарушив гарантированные нашими законами права несовершеннолетних. Вот банки и не хотели в подобные ситуации попадать.

Так было до 2021 года, когда правила изменили. Сейчас выделять доли детям, если речь идет о рефинансировании ипотеки другим банком, не надо. Это необходимо сделать только после того, как будет полностью выплачен кредит уже «новому» банку. Поэтому и сложности с рефинансированием для семей, как успокаивают эксперты, исчезли.

Заметим, в сегодняшних условиях — при растущих ставках - рефинансирование имеет смысл только в одном случае: если ипотека когда-то бралась по рыночной ставке, а сейчас заемщики подпадают под условия «Семейной ипотеки», где ставка ниже. Такое возможно, условия «Семейной ипотеки» переход на нее с других ипотечных программ — с рефинансированием кредита - позволяют.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Под такой процент брал ипотеку среднестатистический россиянин (средневзвешенные ставки по реально оформленным кредитам по данным ЦБ, % годовых)

Июнь 2019 - 10,30

Июнь 2020 - 7,64

Июнь 2021 - 7,07

Июнь 2022 - 6,36

Июнь 2023 - 8,45