Что будет с рынком жилья в 2024 году и почему квартиры упорно отказываются дешеветь

Ну надо же, какие они большие! И, что удивительно, они продолжают расти. А спрос при этом такой устойчивый, не падает.

Фото: Сергей ШАХИДЖАНЯН

Мой приятель Николай второй год ждет, когда начнут снижаться цены на жилье. Чтоб точно не переплатить за новую квартиру. Сбережений-то в обрез, дети растут, а с ними и затраты. И даже если брать льготную ипотеку, хотелось бы, чтобы выплаты не разрослись на 30 лет до пенсии.

2023 год надежд Николая не оправдал. Чего ждать от 2024-го?

ВТОРИЧКА: НА ПОНИЖЕНИЕ

Вторичному жилью просадку в цене сулят еще с осени. Льготные ипотечные программы на него не распространяются. А многие ли станут брать ипотеку под 17%-18%?

- Ставки по рыночным кредитам будут оставаться высокими (до 18%-20%), как минимум, на протяжении первого полугодия, - прогнозирует исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

- Сейчас, в январе, ситуация своеобразная. Новые предложения о продаже квартир выставляются по более высоким ценам - как всегда после Нового года. Реальные же сделки в Москве и области проходят по ценам, которые примерно на 2% ниже декабрьских. Можно предположить, что так за квартал снижение процентов на пять наберется, - рассказал «КП» гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев.

То есть, если посмотреть объявления, - цены растут. А на деле - понемногу падают.

- Но всеобщего обвала ожидать не стоит, большинство продавцов к этому психологически не готовы. Цены опустят те, кому очень надо продать недвижимость в силу различных причин (накопившиеся долги, съезды-разъезды по семейным обстоятельствам, покупка новой квартиры и т. п.). Из-за этого стоимость жилья в среднем может просесть на 10-15% в течение года, - предполагает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Как прогнозируют эксперты, дешеветь жилье будет выборочно.

- Цены на квартиры, более интересные с точки зрения местоположения, года постройки, состояния дома, престижности, не будут падать или снизятся незначительно - до 5% в течение года, - говорит гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. - А жилье в старых домах, с невостребованными планировками, в неудобных и непрестижных районах может обвалиться в цене на 15-20%.

Эксперты обещают, что в первую очередь - уже с февраля-марта - начнут активно дешеветь квартиры с какими-то недостатками. И это может быть не только хрущевка далеко от метро. Но и, например, не узаконенная перепланировка или возможные юридические проблемы с родственниками продавца после сделки.

Еще один важный момент. То, о чем мы тут говорили, касается Москвы с областью, Санкт-Петербурга и других крупных городов, где выбор квартир велик. Но не везде на просторах нашей страны дела обстоят именно так.

Знаете, какой город стал чемпионом-2023 по росту цен на вторичное жилье? Нет, никакая не Москва, а… Челябинск (по данным «ЦИАН», плюс 40% за год). В топе также Тольятти, Новокузнецк, Кемерово, Омск, Набережные Челны и т. п. Объяснение специалисты дают такое: все это регионы с развитым оборонным комплексом и промышленными предприятиями, важными для импортозамещения. Потому доходы там сейчас растут быстрее, чем в целом по России. А нового жилья строится мало или совсем не строится. Понятно, что ни о каком снижении цен в 2024 году там не может быть и речи — скорее продолжится бурный рост.

Только цифры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

НОВОСТРОЙКИ: НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЛО

В декабре власти объявили об ужесточениях по льготной ипотеке (см. «Справку» «КП»). И все уже шло к тому, что спрос на новое жилье начнет падать.

Но январь начался с новостей о росте цен на квартиры в новостройках по всей стране на 5-7%. С чего вдруг?

А с того, что возмутились банки, которым правительство урезало возмещение по льготной ипотеке. Объясним причину и последствие их возмущения на пальцах.

Банк дает льготную ипотеку на новостройки под 8% не потому, что он такой добрый. А потому что госбюджет компенсирует ему разницу между рыночной ипотекой (сейчас это примерно 18% годовых) и льготной ставкой (те самые 8%). И вот государство в конце прошлого года урезало эту компенсацию.

После чего крупнейшие банки страны, на которые приходится 75-80% всей ипотеки, решили: а что это мы будем терять прибыль? Пусть строители делятся! И стали требовать с застройщиков комиссию по принципу: если человек покупает у вас квартиру, а льготну ипотеку берет в нашем банке - платите нам денежки.

А если затраты застройщиков повышаются, то дорожает и жилье.

- Проседания цен пока не предвидится, так как изменения в условиях выдачи льготной ипотеки от топовых банков повлекут за собой повышение стоимости квадратного метра, - заявил «КП» президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый. - Это вынужденный шаг, на который будут идти застройщики, чтобы спасти финансовую модель своих проектов (проще говоря, чтобы не растерять прибыль и покупателей, - Ред.).

Как можно повысить цены, если, по общему утверждению экспертов, спрос упадет? По прогнозам финансового маркетплейса «Выберу.ру», рынок новостроек может потерять до 20-25% наименее обеспеченных клиентов. Это те, кто не может быстро скопить треть стоимости квартиры для первоначального взноса или уже в долгах и не вписываются в новые требования ЦБ по соотношению доходов и расходов на выплату кредитов.

Не волнуйтесь, застройщики уже подготовились.

- В структуре продаж вырастет доля квартир небольшой площади, - прогнозирует Олег Гулеватый (см. «На заметку»).

- Спрос, конечно, упадет, - прогнозирует завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. - Но я не жду снижения цен напрямую. Скорее все-таки получат распространение какие-то программы от застройщиков. Скидки к праздникам, акции, какие-то бонусы для покупателей… Все, что может стимулировать спрос без видимого изменения ценников.

Топ главных тенденций на рынке жилья-2024

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

СПРАВКА «КП»

Как ужесточили условия льготной ипотеки

- Для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга с Ленинградской областью максимальный размер льготного кредита снижен с 12 млн рублей до 6 млн.

- Для всей страны повышен с 20% до 30% первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки (под 8% годовых).

- Банкам урезали размер компенсаций из бюджета по льготной ипотеке - на полпроцента в сентябре и еще на полпроцента в декабре.

- Кроме этого, ЦБ постоянно вводит все новые и новые ограничения на выдачу ипотеки клиентам с высокой долговой нагрузкой (это когда все платежи по кредитам превышают определенный процент от дохода заемщика).

ВОПРОС РЕБРОМ

Почему застройщики не снижают цены

Вопрос, который давно назрел у многих. Ведь есть такой простой способ повысить спрос - понизить цены. Что у нас застройщики мудрят-то, придумывая какие-то хитрые схемы?

- Явное и очевидное снижение цен на новостройки действительно может порушить сложившуюся финансовую модель многих застройщиков. Хотя бы потому, что это убьет все продажи квартир в еще не достроенных домах, - поясняет Александр Цыганов.

Цена квартиры на этапе котлована обычно примерно на 25-30% ниже, чем когда дом уже сдан. Это своеобразная скидка за риск. Дом возводится не меньше полутора лет. А теперь представьте, что за эти полтора года новостройки на 25-30% подешевели. И кто захочет рисковать?

При этом, чем быстрее и успешнее идут продажи, тем ниже для застройщика ставка по банковскому кредиту. То есть компании, у которой квартиры раскупили, когда в доме еще и пары этажей не было, стройка в целом обойдется дешевле, чем той, к которой покупатели пришли на стадии возведения крыши.

Поэтому реальная ситуация на рынке новостроек обычно скрыта от глаз общественности. Скидки если и даются, то так, чтобы остальные покупатели ничего не поняли и были уверены, что новостройки только дорожают.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Что они не делают, вверх идет цена: новостройки в России продолжают дорожать (подписывайтесь на наш подкаст)