Цены на квартиры в России упадут: Когда подешевеют вторичка и первичка

Эксперт по недвижимости Вихлянцев спрогнозировал снижение цен на вторичном рынке

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

«Недвижимость всегда дорожает». Такую присказку любят повторять застройщики. Мол, квадратные метры – это как золото. Эдакая вечная ценность, которая физически не может дешеветь. Но нет. Временами это все-таки происходит. И сейчас эти времена, похоже, наступают. Сейчас объясню, почему.

Чем выше этаж, тем больнее падать

В последние несколько лет на рынке недвижимости в России был настоящий ажиотаж. Катализатором выступили льготные программы по покупке новостроек. Их ввели во время пандемии. А потом почему-то забыли отменить. В итоге цены на жилье стали резко расти (см. "Только цифры"). Причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Там квадратные метры стали дорожать паровозом, когда цены на первичку стали уж слишком высокими, и многие покупатели переключились на старое жилье.

Прошлый год стал пиком продаж. В 2023 году россияне потратили на покупку и строительство жилья рекордные 18 трлн рублей. Это почти в полтора раза больше, чем годом ранее, подсчитали в «ДОМ.РФ».

- Общая сумма, которую в прошлом году граждане вложили в жилье, соответствует 7% кадастровой стоимости всего жилищного фонда страны, - подсчитал Михаил Гольдберг, глава аналитического центра «ДОМ.РФ».

Для сравнения, сбережения на депозитах выросли на 7,4 трлн рублей, а на покупку нового жилья россияне потратили 8,1 трлн рублей. При этом львиная доля (87%) сделок на первичке прошла с использованием ипотеки, в основном льготной.

- Льготными программами пользовались все. Некоторые купили по две-три квартиры – в инвестиционных целях. Поэтому спрос на рынке новостроек был рекордным. Вторичный рынок до середины прошлого года тоже чувствовал себя замечательно. Потому что были низкие ставки - под 7 – 8% годовых, - напомнил в эфире радио «Комсомольская правда» Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Московской области.

Кроме того, большой вклад в рост спроса внесло строительство индивидуальных жилых домов. На них тоже распространили льготную ипотеку. Это вызвало бум на рынке ИЖС.

Ключевая ставка сбила спрос

Темпы роста в прошлом году тоже могли быть рекордными. Но в Центробанке с конца лета стали поднимать ключевую ставку для борьбы с выходящей из-под контроля инфляцией. А от ключевой ставки зависит стоимость рыночной ипотеки, с помощью которой можно купить вторичку. В итоге в конце года ставки по обычной (не льготной) ипотеке стали заградительными. Во-вторых, власти стали ограничивать выдачу льготной ипотеки. Теперь быть серийным «льготным заемщиком» уже не получится. Можно иметь лишь один такой действующий кредит.

В итоге объемы спроса стали падать. Темпы роста цен постепенно снижались осенью и в начале зимы. А в январе стали практически нулевыми. Теперь эксперты ждут, что произойдет откат назад.

Фото: Дмитрий ОРЛОВ

Ждем снижения цен

- Есть несколько тенденций. Видим снижение активности на обоих рынках: и первичном, и вторичном. Спрос упал более чем вдвое. Льготные программы приостановлены. А вторичный рынок имеет ипотеку под 16 – 18% годовых. Каждый год выплачивать одну пятую стоимость недвижимости мало кто готов. Весной будет снижение на вторичном рынке, - считает Роман Вихлянцев.

В конце лета и начале осени покупатели, напуганные повышение ключевой ставки, смели все свободные лоты с рынка. А сейчас спроса почти нет, и предложение на вторичном рынке постепенно растет. А вот с новостройками все не так однозначно.

- Благодаря ажиотажу в третьем квартале 2023 года застройщики продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств, поэтому могут достаточно долго прожить и при низком спросе. Но, возможно, на этом фоне увеличится число скидок и акций, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Другими словами, деваться застройщикам некуда. Площадки под новые дома заложены, лимиты в банках одобрены, сотрудникам платить зарплату нужно. Так что, сколько ни придерживай, какие-то объемы квартир все же нужно продавать.

- Я жду снижения цен на первичном рынке летом. У застройщиков есть хорошая подушка безопасности. Но к лету этот запас, скорее всего, кончится – и тогда мы ждем более серьезного снижения цен, - считает Роман Вихлянцев.

ЦБ не спешит снижать ключевую ставку. Рост цен пока не приостанавливается. Поэтому даже к концу года никто из экспертов не прогнозирует, что ставка упадет ниже 12% годовых. А значит, не упадут и рыночные ставки по ипотеке. При этом льготные программы в правительстве будут постепенно сворачивать. Они дают слишком большую нагрузку на бюджет. Свою роль они выполнили – поддержали бизнес в сложные годы: во время пандемии и в начале СВО. Но сейчас они больше вредят. Рост цен привел к тому, что доступность жилья сейчас даже ниже, чем в начале 2020 года. Так что пора маятнику качнуться немного в другую сторону.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Жилье в России рекордно подешевело: Пора квартиру купить или еще подкопить?

Цены на квартиры на вторичном рынке в России за год снизились на 20% (подробности)

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Спрос на покупку квартир на вторичном рынке резко упал (подписывайтесь на наш подкаст)