Выдачи ипотеки снижаются. Почему не падают цены на жилье

По расчетам Центробанка, в феврале 2024 года ипотечных кредитов наши банки выдали почти на 25% меньше, чем в феврале 2023 года.

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Россияне реже стали брать льготную ипотеку. Как следует из данных аналитического центра Домклик (Сбер), в феврале ее доля в общем количестве ипотек по России у крупнейшего банка составила 38%. Это примерно на уровне весны 2023 года. До ажиотажа, который из-за роста ставок по обычным, не льготным кредитам случился во втором полугодии - когда в ноябре доля льготной ипотеки у того же Сбера превышала 56%.

И в целом ипотеку всех видов стали брать меньше. По расчетам уже Центробанка, в феврале 2024 года ипотечных кредитов наши банки выдали почти на 25% меньше, чем в феврале 2023 года (это если считать в деньгах).

То есть «перегрев» рынка, о котором там много говорили в конце прошлого года, вроде как пошел на убыль. Только почему-то не слышно о снижении цен на жилье.

- Доля льготной ипотеки действительно снижается. Это связано с тем, что повысились требования к первоначальному взносу и к самим заемщикам. И со снижением потолка льготного кредита на новостройки вдвое для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей. Еще один эффект — в конце года люди очень очевидно торопились взять льготную ипотеку на прежних условиях. И можно говорить о том, что часть спроса, который должен был бы реализовываться сейчас, уже ушла, - комментирует для «КП» ситуацию завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.

Напомним: с декабря введены ужесточения по наиболее популярной льготной программе ипотеки на новостройки под 8%. Первоначальный взнос по ней вырос до 30%, для столиц с областями максимальный размер кредита стал таким же, как для остальных регионов — 6 миллионов. Плюс Центробанк усиливает требования к банкам. Скажем так: выдавать ипотеку гражданам, у которых высокая долговая нагрузка — на выплаты по всем кредитам уходит больше 50%, а а то и 80% дохода - им становится просто невыгодно.

- Да, можно говорить о том, что рынок ипотеки охлаждается, - подтверждает эксперт. - Сказывается ли это на ценах на жилье? И да, и нет. Аксиома макроэкономики — при снижении спроса и том же предложении цены должны упасть. Но застройщики вполне могут снизить предложение — начать придерживать квартиры, повременить со стартом каких-то новых проектов. (А на вторичном рынке предложение уже сократилось — многие сняли квартиры с продажи до лучших времен, решив их пока посдавать — Ред.). Пока мы видим снижение цен преимущественно в не очень удачных жилых комплексах — с неудобным подъездом, плохой инфраструктурой. По-любому, когда застройщик видит падение интереса к своему объекту, он не станет так сразу снижать цены. Сначала он будет предлагать скидки и акции. Машиноместо в подарок, бесплатная кладовка, лоджия, которая не учитывается в стоимости квартиры — много чего можно придумать. Предложение бесплатной отделки я уже видел — что, кстати, значимо для многих. При этом формально цены не падают, а на некоторых объектах вроде как даже растут.

Кстати, о предложении. По данным Росстата, ввод жилья в январе-феврале 2024 года составил 20,6 млн квадратных метров, что выше прошлогодних показателей. Интересная деталь — прирост вышел в основном за счет индивидуального жилищного строительства (плюс 29% в сравнении с январем-февралем 2023 года).

- Многие из тех, кто думает сейчас о покупке жилья, понимают: в новостройке-многоэтажке они при нынешних ценах потянут только студию или в лучшем случае однушку. Но это не семейное жилье, - говорит Александр Цыганов. - Поэтому люди и стали активнее смотреть в сторону собственных домов, особенно в регионах. Благо под ИЖС сейчас можно взять льготную ипотеку по тем же самым программам, а уровень цен там в расчете на квадратный метр ниже. И я бы отметил это как хорошую тенденцию. Дом потом можно расширить, надстроить, как-то еще реконструировать — это твой дом, там проще решать жилищный вопрос «на вырост».

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Новые «февральские» санкции: чем они грозят экономике России (подробнее)