В каких городах России подешевело новое жилье, и что будет с ценами на вторичку: Прогнозы по рынку недвижимости

В России цены на вторичное жилье могут снизиться ближе к лету

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

НОВОСТРОЙКИ: МОСКВА И ПИТЕР ДЕШЕВЕЮТ, РЕГИОНЫ ДОРОЖАЮТ

Вот и дожили. На рынке российских новостроек сложилась уникальная ситуация. В целом по стране они продолжают дорожать. А в столицах — подешевели.

Как рассказали «КП» в федеральной компании «Этажи», за первый квартал средняя стоимость квадрата в новостройках России выросла на 4,9%. При этом в Москве — снизилась на 3,3%, а в Питере - на 2%. По другим городам-миллионникам положение дел разное, но в основном цены растут (см. «Только цифры»).

- В Москве и Санкт-Петербурге сказалось ограничение лимитов по льготным ипотечным программам с 12 до 6 миллионов рублей. Плюс падает одобряемость ипотечных кредитов из-за все новых ограничений, которые вводит Центробанк. По нашим оценкам, спрос на первичном рынке снизился с начала года в среднем на 8-10%. Естественно, это подталкивает часть застройщиков делать спецпредложения на свои объекты, — поясняет исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова.

Напомним, в декабре правительство ужесточило условия по самой популярной льготной ипотечной программе — на новостройки «для всех» под 8%. Первоначальный взнос был увеличен с 20% до 30%, а для Москвы и Санкт-Петербурга возможный потолок кредита снизили вдвое и уравняли с остальными регионами — 6 миллионов рублей. («Семейной ипотеки», тоже популярной, эти ограничения не коснулись). Кроме того, Центробанк уже неоднократно ужесточал требования к банкам, касающиеся платежеспособности заемщиков. Если коротко, выдавать кредиты тем, у кого на расплату по долгам уходит большая часть дохода, банкам стало невыгодно. Но при нынешних столичных ценах на новостройки найти других заемщиков уже не так-то просто.

Фото: Наиль ВАЛИУЛИН

- Рост же цен в регионах связан больше с изменением структуры предложения, — утверждает Юлия Бочарникова.

Исходя из слов эксперта, получается, что рост этот отчасти «технический». В начале года раскупали в основном самые дешевые варианты. Они большей частью ушли с рынка — что сказалось на средней цене квадратного метра, непроданные более дорогие квартиры «давят» на статистику.

Есть и такое мнение.

- Пока основная льготная ипотечная программа действует, новостройки продолжают увеличиваться в цене по всей стране. Способствует этому, в том числе, инфляция, — считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - При этом предложение новостроек в целом по стране сократилось с начала года на 9%.

Напомним: основная льготная ипотечная программа — та самая, на новостройки под 8% - действует до 1 июля 2024 года. Уже очевидно, что дальше «для всех» она продлена не будет, льготные программы обещают сделать более «адресными». Так же очевидно, что те, кто только в этом году дозрел до покупки новостройки, но явно не попадает под условия «адресных» программ, будут стремиться купить квартиру до июля.

ВТОРИЧКА: ЖДИТЕ СНИЖЕНИЯ, ЖДИТЕ

На вторичном рынке, по данным «Этажей», спрос за первый квартал 2024 года упал на 15-17%. Что неудивительно при нынешних ставках по ипотеке на такое жилье (в районе 17-18% годовых, льготные программы на покупку вторички в основном не распространяются).

Вы хотите услышать про обвал цен? Пока в среднем по стране за январь-март квадрат вторички подорожал на 0,6% (данные «Этажей»).

- Основной покупатель на рынке готового жилья — это сейчас россияне, которые улучшают свои жилищные условия (то есть продают уже имевшуюся квартиру и покупают новую — Ред.). Они готовы оформлять ипотеку и по нынешним ставкам. Поскольку у них достаточно большая доля собственных средств, требуются небольшие суммы. Либо деньги нужны на короткий срок - до продажи имеющейся недвижимости, если покупатель еще не был найден, — рассказывает Юлия Бочарникова. - Частично с этим трендом связано и увеличение средней цены квадратного метра, поскольку спрос сместился в сторону более просторных и качественных квартир.

Фото: Наиль ВАЛИУЛИН

Впрочем, разброс ситуаций по конкретным городам довольно велик (см. «Только цифры»). Среднестатистический рост цен дают в основном города с развитой промышленностью, где и доходы сейчас растут. Но не везде по стране так.

Ситуация из серии «что-то дорожает, что-то дешевеет - в среднем цены чуть-чуть подросли» может быть и в рамках одного города. Например, в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в центральной и западной части вторичка продолжает дорожать. А в наиболее бюджетных Юго-Восточном, Северо-Восточном округах, в дальней части Новой Москвы (где нет метро) — дешевеет.

- Дешевое, по московским меркам, жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое, — утверждает руководитель IRN.RU Олег Репченко. - Продавцы недорогой недвижимости не могут месяцами ждать покупателей. Поэтому, когда спрос падает, вынуждены идти им навстречу. В дорогих сегментах срок сделки намного более длительный. Владельцы высокобюджетных квартир, как правило, больше всего боятся продешевить и держат цены до последнего. Поэтому ситуация, когда в дешевых сегментах цены ползут вниз, а в дорогих – стоят на месте или растут, означает, что рынок готов к снижению стоимости метра.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Спрос на покупку квартир на вторичном рынке резко упал (подписывайтесь на наш подкаст)