Как заработать на собственной квартире: рекомендации Наталии Березовской

Большинство владельцев квартир и земельных участков уверены, что покупка недвижимости – это лучший способ сохранить деньги от инфляции, и только немногие воспринимают ее как актив, способный приносить доход. Сегодня недвижимость – способ вложения капитала не только для его сохранения, но и для получения стабильного дохода. Однако многие собственники опасаются зарабатывать на свободном жилье или вкладывать капитал в покупку квартир с целью заработка из-за нехватки знаний в этой области, говорит Наталия Березовская, основатель управляющей компании The Loft Studio Moscow и лауреат международной премии для предпринимателей Best Business Awards – 2023, итоги которой подвели в Москве 22 ноября. Из трех тысяч русскоговорящих бизнесменов из разных стран жюри выбрало 30 победителей. Наталия Березовская стала лучшей в номинации «Предприниматель года в сфере инвестиций в недвижимость». Она рассказала о безопасных способах инвестирования в недвижимость и формировании пассивного дохода.

— Наталия, большинство россиян уверены, что покупка квартиры – лучший способ сохранить деньги. Вы занимаетесь инвестиционными консультациями более 6 лет, в том числе помогаете наладить бизнес молодым предпринимателям. Скажите, а какие выгодные варианты заработка на квартире существуют сейчас?

— Таких способов несколько, каждый может выбрать тот, который ему больше подходит. Прежде всего, деньги можно вложить в строительство новостроя, а затем готовую квартиру продать. Однако сейчас это все менее выгодно, поскольку сложно просчитать конечную цену квартиры, ведь она зависит от региона, сроков строительства и местоположения. На мой взгляд, лучше рассмотреть вариант аренды, тогда квартира будет приносить регулярный доход. При этом владелец сам может выбрать долгосрочную или посуточную аренду. Выгоднее всего сдавать квартиру посуточно, ориентировочно, такие инвесторы могут зарабатывать на 15–40% больше тех, кто сдает жилье на длительный срок.

— Сдавать квартиру посуточно – дело хлопотное, не каждый располагает временем на то, чтобы искать клиентов, заселять их, следить за порядком. Что делать в таком случае?

— Если владелец недвижимости хочет получать стабильный доход и не тратить на это время, ему лучше обратиться в компанию, которая специализируется на сдаче жилых апартаментов в краткосрочную аренду. В таком случае все текущие трудности специалисты возьмут на себя.

— Сейчас набирает обороты внедрение принципа доверительного управления недвижимостью. Вы начали работать по этому принципу одной из первых. Расскажите о том, как это выглядит и каковы результаты?

— Это прозрачная обоюдовыгодная схема работы, при которой собственник передает компании обязанности по содержанию квартиры. Специалисты сами находят жильцов, оформляют необходимые документы, следят за состоянием квартиры, при необходимости делают ремонт. Инвестор получает ежедневный отчет о загрузке апартаментов, о расходах, доходе и чистой прибыли. По опыту могу сказать, что этот подход повышает рентабельность бизнеса, порядка 35%. Годовая загрузка апартаментов также растет, там цифры в районе 90%.

— Раз уж мы начали говорить про нововведения, хотелось бы узнать, что подтолкнуло вас пойти по пути инноваций и внедрить интернет-платформу для автоматизации расчетов и платежей с инвесторами, с которой вы выходили на международный конкурс Best Business Awards?

— От клиентов давно есть запрос на автоматизацию, скорость предоставления данных. Прозрачность отчетности и быстрый документооборот - залог успешной работы в сфере инвестиций. Просто многие привыкли закрывать глаза на “хотелки” клиентов и работать, как привыкли, но я предпочитаю идти в ногу со временем.

— Ваша компания управляет большим количеством апартаментов для краткосрочного размещения гостей, у кого как не у вас спросить, какие тенденции наблюдаются сейчас в России в краткосрочной аренде?

— В сфере краткосрочной аренды наблюдается битва ОТА-площадок за долю рынка. OТА ("Online Travel Agencies") - это компании, которые осуществляют посреднические услуги между гостями и объектами размещения. Появляются все новые игроки, российские OTA совершенствуют свои услуги для путешественников: теперь не нужно никуда звонить, все операции по бронированию осуществляются онлайн; на рынке краткосрочной аренды стало важным содержать базу объектов в актуальном состоянии, поэтому онлайн-турагентства тщательно проверяют каждый объект недвижимости на действительность, в связи с чем требования к владельцам апартаментов растут. Если клиент бронирует квартиру через OTA-площадку, он может быть уверен, что заселится именно в нее. Провайдеры бронирования стали обеспечивать безопасные платежные транзакции, собирать реальные отзывы путешественников, вводить рейтинги компаний по качеству оказания услуг размещения. Если раньше управляющая компания, сдающая апартаменты в краткосрочную аренду, имела пять каналов продаж, то теперь представить свои объекты потенциальным арендаторам можно на более чем 15-20 площадках бронирования. Конкуренция среди OTA положительно сказывается на качестве сервиса для туристов, и сейчас как никогда управляющей компании важны высокие оценки пользователей на онлайн-ресурсах. По средней оценке, составленной на основании отзывов путешественников, можно судить о надежности компании, качестве предоставляемых ею услуг.

— На вашем сайте и крупных онлайн-платформах сотни положительных отзывов от клиентов. А какая средняя оценка должна быть у компании, чтобы можно было с уверенностью назвать ее сервис высоким?

— Во-первых, у давно работающей компании, как вы правильно заметили, должно быть не 20 и не 30 отзывов, а сотни. Я бы ориентировалась на балл не ниже 4,5 по пятибалльной шкале. Я говорю это исходя из собственной статистики и средних оценок по рынку. Этот балл очень достойный. Однако рекомендую также вчитываться в отзывы и смотреть, как они отрабатываются. Уважающая себя компания обязательно ответит клиенту. Например, я лично знакомлюсь с каждым отзывом, и, если есть какие-то рекомендации от гостей, оперативно отрабатываю их со своей командой. Только так можно поддерживать высокий уровень сервиса и сделать так, чтобы гости возвращались к тебе снова и снова.

— Как эксперт, работающий не только в сфере краткосрочной аренды, но и как руководитель агентства недвижимости полного цикла, расскажите, какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке недвижимости в целом?

— Подводя итоги практически уходящего года, могу отметить тенденции снижения темпа роста цен на недвижимость - этот год показал минимальный прирост стоимости за последние 4 года. Инвесторы, зарабатывающие на перепродаже жилья, заработали меньше. Если наметившиеся тренды укрепятся в 2024 году, то можно ожидать, что владельцы вторичной жилой недвижимости не будут торопиться продавать свои квартиры, и многие из них будут уходить в аренду на время неопределенности рынка. Как раз на фоне этого может возрасти интерес к сдаче недвижимости на краткий срок. В 2023 году до 40% выросла доля новостроек в структуре ипотеки, что говорит об искусственном поддержании государством рынка недвижимости за счет льготных ипотек именно в сегменте нового жилья, но, если закончится программа льготных ипотек, рынок недвижимости могут ждать нелегкие времена. Также наблюдается рост ипотечных ставок, что тоже не способствует росту спроса на недвижимость. Одновременно с этим активно развивается рынок ипотеки на загородное строительство. Если еще в прошлом году такое ипотечное предложение встречалось в нескольких банках, то сейчас все больше кредитных учреждений вводит программу льготного кредитования индивидуального жилищного строительства.

— Вы часто выступаете на специализированных площадках Avito, Realtycalendar, Flatsharing, где с коллегами обсуждаете технические новинки в сфере краткосрочной аренды жилья. Что особенно популярно у арендаторов?

— В сфере краткосрочной аренды популярностью пользуется бесконтактное заселение гостей, на объектах устанавливаются электронные замки, это очень удобно: клиент заселяется в удобное для него время без контакта с персоналом. Используется электронный документооборот и календарь заселений, чат-боты и мессенджеры для общения с клиентами и многое другое.

— Вы состоите в Московской ассоциации предпринимателей – старейшей общественной организации, объединяющей руководителей предприятий и бизнесменов России. Какие насущные проблемы в индустрии видят ваши коллеги?

— Главная цель ассоциации - создание благоприятных условий для предпринимательства. Организация постоянно проводит мониторинги и анализ проблем современного бизнеса, вырабатывает решения, а затем претворяет их в жизнь. Предпринимателям сегодня зачастую нужна консультационная поддержка от экспертов, помощь в продвижении товаров и услуг, привлечении инвестиций и кредитных ресурсов, налаживании бизнес-процессов, разработке бизнес-планов.

— В прошлом году в составе экспертного совета ежегодной общественно значимой премии Investment Leaders Forum & Award вы выбирали самых успешных участников рынка инвестиций из более 1500 участников и проектов. По Вашему опыту, что сложнее: участвовать или судить?

— Судить, особенно в таком престижном конкурсе всегда непросто, поскольку выбирать приходится буквально лучших из лучших. Это бизнесмены, которые определяют инвестиционную деятельность как приоритетную стратегию и бизнес-модель. Это лидеры в крупнейших региональных и отраслевых рейтингах, создатели инновационных продуктов. Отрадно, что сегодня сфера инвестиций активно развивается, предпринимателей, которые используют передовые технологии и создают уникальные продукты много, и премия Investment Leaders Forum & Award это подтверждает. Участие в таких престижных конкурсах в статусе судьи или участника - абсолютно разные вещи, но в любом случае это признание профессиональных достижений и непрерывного развития. В следующем году я планирую участвовать в Национальной Бизнес-премии. Это серьезный конкурс, в котором обычно участвует более тысячи бизнесменов из России и зарубежья, но несмотря на серьезную конкуренцию, я в себе уверена, это будет прекрасный опыт общения с коллегами.

— Что посоветуете тем, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не имеет опыта в этом деле?

— В таком случае будущему инвестору лучше обратиться к профессионалам, которые, изучив недвижимость, предложат несколько вариантов и рассчитают насколько выгоден каждый из них. Специалисты помогут выбрать объект недвижимости с учетом факторов, влияющих на доходность, помогут оформить покупку юридически, подготовить квартиру к аренде. Иногда нужно сделать ремонт или перепланировку, а затем все обустроить, в итоге собственник получает готовый к использованию объект с возможностью максимальной доходности от инвестирования. Управляющая компания решит все организационные вопросы, чтобы клиент получил повышенный доход от недвижимости, сократит расходы собственника на содержание и управление недвижимостью, при этом обеспечит доходность выше, чем в среднем по рынку. Однако есть и другой вариант – можно самостоятельно разобраться во всех вопросах и заниматься сдачей в аренду самому.

— На что должен обратить внимание тот, кто решился сдавать свое жилье посуточно сам, без помощи специалистов, и насколько это рискованно?

— Риски, безусловно, есть, поэтому собственник должен быть к ним готов и быть максимально осторожным. Следует понимать, что такая аренда потребует серьезных трудозатрат. Придется заниматься поиском жильцов, вести графики заселения, поддерживать чистоту, оформлять документы, заниматься ремонтом, решать проблемы с недобросовестными арендаторами, вкладываться в рекламу. Сейчас привлечение одного нового клиента становится все дороже. Онлайн-площадки бронирования дважды в год поднимают цены на рекламу. Крупным компаниям проще и дешевле находить клиентов - у них есть наработанная клиентская база и скидки при размещении большого количества объектов недвижимости, более высокое позиционирование объявлений в поисковой выдаче за счет наличия бренда и объёмов продаж. Это очень важно, потому что сейчас главное даже не вымыть квартиру и заплатить налоги, а найти клиента в условиях далеко не низкой конкуренции. Самый главный и ключевой вопрос, который решает управляющая компания, - это обеспечение стабильно высокой загрузки апартаментов круглый год.

При этом следует учесть, что с одной квартиры получить хороший доход нереально - расходы сведут прибыль к нулю, поэтому здесь лучше обратиться в управляющую компанию. А если объектов несколько, можно попробовать наладить бизнес самим. На первом этапе без трудностей не обойтись, но это нормальный процесс становления, и, если подойти к вопросу серьезно, ваша недвижимость начнет приносить стабильный доход. А по всем спорным вопросам всегда можно обратиться за консультацией к эксперту в сфере инвестиций в недвижимость.