Россия
Москва
+23°
Boom metrics
Экономика5 июля 2024 16:50

Банки приостановили выдачу семейной и IT-ипотеки. Что происходит

Российские банки приостановили прием заявок на семейную и IT-ипотеку

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Льготной ипотеки больше нет. По крайней мере, временно. Большинство банков приостановили прием заявлений по всем видам льготных жилищных кредитов. Что происходит? Когда возобновятся выдачи? И как все это отразится на ценах на недвижимость?

НЕТ ЗАКОНА И ДЕНЕГ

Напомню, с 1 июля перестала действовать самая массовая программа льготной ипотеки – с господдержкой. Ее большой плюс был в том, что особых требований к заемщикам не предъявлялось. Ограничения были лишь по суммам. Остались действовать семейная ипотека и для айтишников. Но лишь номинально.

Семейную ипотеку еще в феврале официально продлили до 2030 года. Но нюансы пока не определены. Скорее всего, прежнюю ставку в 6% годовых оставят только для семей с двумя детьми до 6 лет. А ставку для семей с детьми старше 6 лет увеличат до 12%. Это предложили в Минфине, но пока никаких законодательных решений нет. Поэтому большинство банков либо приостановили прием заявлений, либо принимают их, но с оговоркой – мол, окончательное решение дадим лишь тогда, когда будут понятны параметры программы.

Второй вид льготной ипотеки, которая пока еще в теории доступна, - это айти-ипотека. Она номинально заканчивается в конце года. Ставка по ней даже ниже – 5% годовых. Но тут другие нюансы. Изначально выделенные лимиты закончились. Большинство банков прекратили прием заявок от потенциальных заемщиков. Ходят слухи, что в правительстве не хотят просто так добавлять денег. А хотят тоже пересмотреть условия. Например, оставить льготу для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Но решения пока тоже не приняты.

РЫНОЧНАЯ СТАВКА - УБИЙСТВЕННАЯ

Что касается рыночной ставки, то она сейчас составляет от 17 до 21% годовых. В общем, запретительная для большинства потенциальных заемщиков. По сути, по таким условиям деньги берут лишь те, кому для покупки квартиры не хватает небольшой суммы – максимум пары-тройки миллионов рублей. Покупать недвижимость под такой процент с минимальным первоначальным взносом (20%) – убийственно для семейного бюджета (см. расчет).

ГОЛЫЙ РАСЧЕТ

Сколько будет стоить квартира в кредит по рыночной ставке

Допустим, стоимость жилья составляет 10 млн рублей

Из них:

Первоначальный взнос – 2 млн рублей

Ипотека – 8 млн рублей

Ставка – 18% годовых

Срок – 30 лет

Ежемесячный платеж составит 120 тысяч рублей

Общая стоимость квартиры - 45 млн 400 тысяч рублей

По данным Ipotek.ru.

ЧТО БУДЕТ СО СПРОСОМ И ЦЕНАМИ

Отмена самой массовой льготной программы и ужесточение условий по двум другим программам должно привести к снижению спроса на новостройки. Как минимум вдвое. В последние полгода застройщики резко подняли цены, параллельно стимулируя ажиотаж среди возможных покупателей. И тем самым исчерпали спрос будущих периодов. Как считают эксперты, теперь девелоперам придется идти на уступки клиентам.

Правда, массово снижать цены они вряд ли будут. Вариантов тут несколько: больше скидок и различных акций, а также субсидированная ипотека. Второй вариант мы уже проходили. Подобные предложения банки и застройщики активно продвигали в 2022 году. Было даже такое понятие, как «нулевая ипотека». Но у такой схемы был один важный нюанс – разницу зашивали в цену квартир. Например, продавали жилье на 20 – 25% дороже, но фиксировали для клиента очень низкую ставку по ипотеке. Эксперты считают такую практику сомнительной. В Центробанке тоже активно выступали против.

- Такие схемы – это зло и для покупателя, и для рынка в целом. Может, они в моменте и решают проблему, но покупатель получает квартиру по завышенной цене, которую он не может перепродать без потерь на «вторичке, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Тем более что такую халяву банки и застройщики уже не предлагают. Нулевая ипотека с течением времени для них оказывается невыгодной, ведь заемщики быстро просекли, что лучше брать кредит на максимальный срок и не торопиться с его досрочным погашением. Сейчас субсидию предлагают лишь на короткие сроки. А потом ставка превращается в рыночную.

- Тогда через несколько лет заемщику придется платить за ипотеку по полной ставке, но не факт, что его доходы пропорционально увеличатся и он сможет потянуть возросшую финансовую нагрузку, - предостерегает Олег Репченко.

ДВА МИНУСА ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ

Льготные программы на рынке жилья стали главным двигателем всего рынка новостроек. Отрасль поддержали знатно. По расчетам Минфина, за последние четыре года банки выдали почти полтора миллиона льготных ипотечных кредитов. У застройщиков, сколько бы они ни жаловались на рост издержек, – гигантские прибыли.

При этом у льготной ипотеки оказалось два огромных минуса. Во-первых, резкий рост цен. Низкие ставки по ипотеке привели к росту спроса. А предложение за ним не успело. В итоге цены по всей стране выросли примерно вдвое. Хотели повысить доступность жилья, но не вышло. Второй минус – большие расходы бюджета. Льготная ставка не появляется просто так. Разницу между рыночной и льготной ставками покрывает… Минфин. Деньги он берет из бюджета, а он не резиновый. Тем более что сейчас – после роста ключевой ставки ЦБ до 16% годовых - эта разница стала просто гигантской. Если год назад речь шла о добавке в 4 – 5% годовых, то сейчас добавлять нужно 12 – 13% годовых. И платить эти деньги нужно в течение всего срока действия ипотечного кредита. Поэтому застройщиков и решили постепенно снимать с этой льготной иглы.

Отмена самой массовой льготной программы и ужесточение условий по двум другим программам должно привести к снижению спроса на новостройки. Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Отмена самой массовой льготной программы и ужесточение условий по двум другим программам должно привести к снижению спроса на новостройки. Фото: Эрик Романенко/ТАСС

ОЖИВЕТ ЛИ ВТОРИЧКА

И наконец, еще один важный побочный эффект льготной ипотеки – разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках. Раньше было как. Готовая квартира всегда стоила дороже новостройки. И это было логично. Тут купил, сделал небольшой ремонт под себя и можешь жить. Или хоть сразу заезжай. А новостройку надо ждать несколько лет, потом делать ремонт с нуля, и еще несколько лет слушать, как все вокруг продолжают сверлить с утра до вечера. Поэтому первичку и продавали со скидкой по отношению к готовому жилью. Льготная ипотека полностью перевернула эту логику. Особенно после того, как резко выросли рыночные ставки по ипотеке.

Покупать новостройки стало в разы выгоднее. И сначала первичка стала стоить в среднем дороже вторички. А теперь разрыв в ценах стал и вовсе парадоксальным. По данным Росстата за первый квартал этого года, новостройки были в полтора раза (на 50%) дороже квартир на вторичке. А ближе к лету – на волне ажиотажа с отменой льготных программ - этот разрыв увеличился до 60%. И все из-за резкого роста цен на новостройки. Стоимость квартир на вторичке пыталась подрасти лишь в 2023 году, когда ключевая ставка долго держалась на уровне 7,5% годовых. А сейчас цены на вторичке фактически вернулись в лето 2022 года. И вряд ли будут в ближайшие месяцы подниматься.

На ближайшем заседании совета директоров ЦБ в июле может быть принято решение о росте ключевой ставки до 17 – 18%. Это еще больше усугубит ситуацию на рынке недвижимости. А значит, повысится вероятность, что цены снизятся еще. По крайней мере, поводов для роста цен в ближайшей перспективе точно нет.

Правда, на фоне очень высоких цен в новостройках и отмены льготных программ, вторичка может немного ожить. По крайней мере, часть клиентов станут рассматривать покупки в старом жилом фонде. Хотя при ставках по вкладам в 17 – 18% годовых вкладывать свободные деньги в недвижимость сейчас есть смысл лишь в том случае, если вам негде жить. Да и то – в этом случае проще арендовать. И ждать, пока снизятся ставки.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Эксперты ждут снижения цен на квартиры после окончания программы льготной ипотеки (подписывайтесь на наш подкаст)