Цены на стройматериалы растут в два раза быстрее стоимости квадратного метра – ждать ли скачка цен на жилье

Последние четыре года большинство прогнозов от экспертов рынка недвижимости сводится к тому, что ждать снижения цен на квадратные метры пока не приходится. Максимум в этой ситуации, - делать так, чтобы цены росли не так быстро, да и то, подобное под силу не всем застройщикам.

Причина роста цен на жилье вполне понятна – дорожают строительные материалы, дорожает квадратный метр. За последние четыре года строительные материалы выросли в цене в среднем на 70%, а к пику «высокого сезона» этим летом – почти вдвое. Несмотря на столь пугающие показатели, темпы роста цен на первичное жилье намного ниже.

Что активнее всего подорожало с 2020 года:

теплоизоляция – в 2,5 раза,

газоблоки – в 2 раза,

арматура – на 50%,

гидроизоляция – на 50%,

бетон - на 44%.

При этом, например, если смотреть динамику цен на недвижимость на последние четыре года, то в ТиНАО жилье подорожало только на 40%, в Санкт- Петербурге – на 9%, а в Ленинградской области – на 2,7%.

Лето – традиционный горячий сезон спроса на стройматериалы, ремонты и строительство в теплое время года идут полным ходом. Рынок диктует свои условия - когда есть повышенный спрос, цена всегда растет.

Лето 2024 года не стало исключением, по мнению директора по закупкам ГК «А101» Елены Леликовой, стоимость основных позиций строительных материалов увеличилась до 15%.

В этом году нагрузка на производителей возрастет не только за счет «горячего периода», и стремления многих обзавестись собственным загородным домом, но и за счет необходимости восстанавливать пострадавшие от паводков регионы. А это дополнительный объем потребления и, как следствие, дополнительный повод для роста цен на стройматериалы.

— Для девелоперов такая ситуация — тоже вызов, так как рынок материалов для всех один и так же быстро, как того требует ситуация, мощности производителей вырасти не могут. Пока работала льготная ипотека, девелоперы могли брать дополнительную финансовую нагрузку на себя. Однако популярная программа ипотеки с господдержкой со ставкой под 8% завершилась, что сократило спрос на жилье, а вместе с тем и возможности для удерживания цен, — отмечает Елена Леликова.

Вести речь о закупке стройматериалов впрок в масштабах строительства по 30-40 домов одновременно не приходится. Объемы колоссальные, все это требует предоплаты, ведь отпускать материалы с отсрочкой оплаты для производителей означает неминуемый крах.

Еще одна важная деталь – все жилье в России строится на деньги банков. Можно попросить у них средства на закупку материалов на весь период строительства сразу, но правила предоставления кредитов застройщикам не позволяют выделить такую большую сумму сразу. И не важно, идет ли речь о строительстве одного дома или целого микрорайона.

— Вопрос цен всегда стоит остро. Но если говорить о взаимоотношения материала и его рыночной стоимости, то могу сказать, что сейчас мы видим значительное превышение последнего. Но это рынок! Цены на нем регулируются спросом, а не зависят от себестоимости изделия. Сегодня есть спрос – они дороже, завтра спроса нет - дешевле. Рыночная цена в 2-3 раза выше реальной себестоимости, — говорит Юрий Алексеев, заслуженный строитель Мособласти.

Застройщики видят выход в том, чтобы изменить банковские правила – если уже все равно берешь кредит на строительство, то почему бы стразу не купить все нужные материалы, пока они дешевле.

— Важно определенным образом гарантировать и устойчивость цен на стройматериалы. Особенно для строительства школ и детских садиков, которые застройщики возводят на кредитные деньги от банков, а затем бесплатно отдают городу. При этом современные школьные здания, которые быстрее возводятся и лучше отвечают современным образовательным задачам, все чаще строятся с активным применением металлоконструкций, — полагает Елена Леликова.

Про металлоконструкции сказано не просто в качестве примера. Цены на металл очень подвержены резким колебаниям. Выход застройщики видят в фиксировании стоимости продукции при строительстве социальных объектов. Например, стали строить школу, на 2-3 года с момента проектирования цена на металлоконструкции должна быть гарантированной. Это позволит «уложиться в бюджет». Но такие нововведения должны быть одобрены на самом верху.

Влияет на конечную цену квадратного метра жилья и сама стоимость кредитов для девелоперов. Например, ставка по кредитам, на которые застройщик покупает землю, составляет 20-21%.

Снизить ее до старта продаж не получится, но с момента покупки участка до начала стройки может пройти 1-3 года – только после покупки можно начать проектировать дома, согласовывать проекты у города, получать разрешение на строительство. И все это время застройщик платит за землю, которая не приносит денег.

Салават Агеев, заместитель исполнительного директора, председатель комитета модульного домостроения НОПСМ отмечает, что рост цен на стройматериалы - это целая цепочка взаимосвязанных событий.

Льготное ипотечное кредитование подстегнуло интерес покупателей к рынку новостроек. Застройщики, следуя в фарватере интересов государства, увеличили объемы строительства, соответственно, пропорционально возрос спрос на стройматериалы. Но при этом бетонных заводов больше не стало.

Такая ситуация характерна и для рынка утеплителей, минеральной основы.

— В России не хватало физического объема, цены росли. Помимо, скажем так, плановых строек, есть и внеплановые. Нужно восстанавливать затопленные весной территории, новые регионы страны. Есть масса других объектов, ведь стройматериалы -это не только дома, это и производственные объекты, и социальные, торговые центры, и многое-многое другое. Рынок имеет инерционность, возросший спрос не может быстро компенсироваться теми мощностями, которыми обладают производители. И, естественно, растет цена. Для открытия нового производства нужны инвестиции, уверенность, что будет спрос и дальше, нужно оборудование, а его поставки страдают из-за санкций, — говорит Салават Агеев.

Прежде всего растет в цена на бетон, арматуру, утеплитель, кабель, металл. Сказать точный процент подорожания по всем позициям в Объединении не берутся, но отмечают, что даже с начала 2024 года цены прибывали не менее 10%. Но это традиционное летнее подорожание на период высокого спроса.

Строить новые заводы, которые бы с лихвой перекрыли потребность в материалах, не берутся еще и по той причине, что спрос на жилье достиг своего пика. Платить больше покупатели уже не могут, жилье продается со скрипом. А раз так, рассуждают производители стройматериалов, то наращивать объемы и строить новые заводы сейчас не с руки. К тому же, за счет санкций многое оборудование для производства сейчас очень проблемно обслуживать в России.

— Внутренние издержки тоже растут. Дорожает электричество, логистика, растут зарплаты, — говорит эксперт.

Рост стоимости стройматериалов ощущают на себе не только застройщики, но и простые россияне.

— Растет и стоимость отделки жилья. Растет очень стремительно. Если полгода назад ценник был в районе 50 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас мы, например, своим клиентам говорим, что это 75 тысяч рублей за квадратный метр. До 2022 года можно было уложиться в 35 тысяч за «квадрат». Связно это, во-первых, с нехваткой исполнительной силы: многие рабочие уехали, стало невыгодно работать в России, те кто остались, предпочитают крутить педали в доставке еды. Минимум ответственности и платят больше. Во-вторых, с ценами на стройматериалы. Пока вы будете делать ремонт в течение года, цены могут поменять 3-4 раза. Это очень неприятно. Поэтому люди все чаще выбирают квартиру уже с готовой отделкой или хотя бы предчистовой. Объемы закупок застройщиков позволяют им покупать туже краску по цене ниже, чем в розницу. Покупатель на этом выигрывает, — заключила Евгения Матвеенко, член союза архитектор дизайнеров России, эксперт телепередач "Дачный ответ", и "Квартирный вопрос".