Недвижка вместо сберкнижки: как сейчас заработать на инвестициях в «квадратные метры»

Как сейчас заработать на инвестициях в «квадратные метры».

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Так уж повелось, что большинство россиян самым надежным способом преумножить свои накопления считают недвижимость. В отличие от сложных маневров на фондовом и финансовом рынке, это инвестиции всем понятные. Можно потрогать. А если и не удастся круто заработать, все равно пригодится: там ведь можно и просто жить.

Однако сейчас прогнозы на будущее рынка недвижимости не самые радужные. Ставки по ипотеке выросли до «заградительных» 18-20 процентов годовых, льготные ипотечные программы сокращаются. По всем показателям, рост спроса на квартиры в ближайшее время не проглядывается. А значит, и на взлет цен рассчитывать не приходится. Стоит ли в такой ситуации вкладывать деньги в жилье?

ВЛОЖЕНИЯ ДЛЯ ТЕРПЕЛИВЫХ

Как предупреждают эксперты, на быструю сверхприбыль от вложений в недвижимость нынче точно лучше не рассчитывать. Даже если сдавать купленное жилье в аренду, заработок, скорее всего, составит 4-5% годовых (то есть в год вы «отобьете» от силы двадцатую часть ее стоимости). А положив деньги в банк, сейчас можно получить 16-18% годовых без всяких усилий и особых рисков.

- Даже бывшая популярной схема заработка «купить на котловане - продать в готовом доме» нынче дает сбои, - предупреждает руководитель управления маркетинговых коммуникаций «Норвик Банка» Владислав Бегунов. - Во-первых, сейчас еще надо суметь в принципе продать. А во-вторых, не факт, что вы это сделаете по цене, которая принесет запланированную прибыль.

Недвижимость - вложение для терпеливых.

Фото: Виктория МИНАЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Но если смотреть не на полтора-два года вперед, а рассчитывать на долгосрочную перспективу — эдак хотя бы лет на пять-десять - тут у недвижимости конкурентов практически нет.

- В какие -то сложные моменты она может падать в цене, но потом откатывается. И в долгосрочной перспективе на протяжении всего современного российского периода ликвидное жилье только прибавляло в цене, причем с опережением инфляции, - говорит гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. - У людей всегда будет потребность в крыше над головой. И в этом, несмотря на все временные потрясения, главный плюс недвижимости в сравнении с некими условными акциями технологических компаний или конкретной валютой.

КАК ТОЧНО НЕ ПРОМАХНУТЬСЯ

Во всех рассказах про пользу и надежность инвестиций в недвижимость у экспертов фигурирует хитрое слово «ликвидная». О чем вообще речь?

Ликвидным называют жилье, которое всегда можно быстро продать, причем без скидки. А если речь идет о долгосрочных инвестициях — значит, надо покупать такую недвижимость, которая точно будет пользоваться спросом и в следующем десятилетии.

Это, как поясняют эксперты, современное, построенное в последние годы, жилье с хорошим расположением, удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой.

Ликвидное жилье - современное, построенное в последние годы, жилье с хорошим расположением, удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП

- Люди сейчас ценят «эффект 15-минутной доступности». Когда все нужные социальные и коммерческие объекты - в шаговой доступности от квартир. Такое жилье оптимально подходит как для перепродажи, так и для сдачи в аренду, - утверждает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина.

Еще один важный момент — недвижимость должна находиться в регионах, где устойчиво идет прирост населения (иначе кому там будет нужно жилье через десять лет). И где есть хорошо оплачиваемая работа (а без этого и притока населения нет).

- Хорошую динамику в этом плане показывают Краснодарский край, Тюменская область, Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. В эти регионы переезжают люди, которые хотят развиваться. Это значит, что спрос на недвижимость тут будет, - говорит Александр Чернокульский.

Еще один важный момент — недвижимость должна находиться в регионах, где устойчиво идет прирост населения.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Перспективными эксперты считают и места, куда сегодня идет приток инвестиций со стороны государства.

- Это, например, курортные кластеры, где активно развивается туристическая инфраструктура с участием государства, большие деньги реально вкладываются в создание подъездных путей и инфраструктуры, - считает финансовый консультант, главный эксперт Академии личных финансов Татьяна Волкова. - Это Адыгея, Байкал, Калининград, некоторые территории Дальнего Востока.

Логика такая: вслед за инфраструктурой появятся новые рабочие места, подтянутся туристы. И всем им нужно будет жилье — в том числе в аренду.

- Обратить внимание стоит на те малые города, развитие строительства в которых сейчас поддерживается на государственном уровне. Именно они максимально привлекательны для инвестиций с целью дальнейшей продажи, так как там, определенно, цены на квартиры будут расти, - считает член комитета по строительству «Деловой России», застройщик, владелец группы компаний «Удача» Владимир Прохоров. - И конечно, есть еще рынок индивидуального жилищного строительства, который стремительно развивается. Мы уже сегодня видим рост цен на земли под ИЖС на 30-40% по сравнению с предыдущим годом.

Это ноу-хау из серии «вечных». «Покупайте землю - ее больше не производят», - призыв, который приписывают еще Марк Твену.

Участки вблизи городов-миллионников растут в цене каждый год.

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Правда, есть детали. Земли в России много, но прибыль принесет далеко не любая. Речь о свободных участках (без построек) в местах с хорошей инфраструктурой (или перспективами, что она там скоро будет) и разрешенным индивидуальным строительством. Если не считать курорты, в основном это пригороды крупных городов.

- Участки вблизи городов-миллионников растут в цене каждый год, снижения стоимости не наблюдается, а количество свободных участков в обороте уменьшается, - констатирует директор по маркетингу направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова.

КСТАТИ

Что такое флиппинг

О нем часто можно услышать как о способе заработка на недвижимости, который даже в нынешних условиях может приносить до 40-60% годовых.

Смысл флиппинга — купить «убитую» квартиру, которая продается с большой скидкой, сделать там ремонт — и продать уже по нормальной рыночной стоимости. Как вариант, покупается квартира в новостройке без отделки, там делается ремонт, дальше — продажа уже по совсем другой цене.

Смысл флиппинга — купить «убитую» квартиру, которая продается с большой скидкой, сделать там ремонт — и продать уже по нормальной рыночной стоимости.

Фото: Александр ГЛУЗ. Перейти в Фотобанк КП

- Успех инвестора тут зависит от очень многих факторов - его опыта, насмотренности, определенной доли удачи, наличия хорошей ремонтной бригады и опытных юристов, которые быстро проверят, нет ли в покупаемой недвижимости других изъянов, кроме «убитости», - предупреждает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. - И, конечно, это стратегия только для городов-миллионников. Заниматься такими инвестициями в небольших городах крайне рискованно, можно очень долго искать потенциального покупателя, а это напрямую влияет на доходность проекта.

ТОП ОШИБОК НАЧИНАЮЩИХ

1. «Делать как все»

- Типичная ошибка начинающих инвесторов – повторять за большинством. В итоге мы имеем целые кварталы в спальных районах, где квартиры простаивают, поскольку владельцы не могут их ни сдать в аренду, ни продать, - предупреждает Татьяна Суворова.

Это правда, на пике низких ставок по ипотеке и доступности льготных программ многие бросились покупать квартиры в новостройках именно «про запас» - в надежде их сдавать или выгодно перепродать. В итоге, как рассказывают риелторы, в некоторых кварталах с недавно сданными жилыми комплексами ставки аренды сейчас ниже рынка (это при том, что аренда на подъеме): объем предложения одинаковых квартир слишком велик, а расположение - не лучшее.

2. Не иметь конкретной цели

«Куплю, а потом подумаю», - такой подход, как правило, не работает. Нужно изначально определиться со стратегией: хотите вы недвижимость выгодно перепродать или выгодно сдавать. Или она вам в принципе нужна как «сберкнижка», которую вы лет 5-10 не собираетесь трогать, и вообще пока там жить (тоже стратегия, причем вполне разумная).

- Одна из основных ошибок — отсутствие представления о потенциальных клиентах. Люди, которые хотят снять квартиру в новостройке, и те, кто хочет ее купить, - это, как правило, разные аудитории с разными потребностями, - поясняет коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. - Продать квартиру-студию семье с ребенком так же сложно, как сдать трешку молодому одинокому специалисту.

Одна из ошибок новичков - не иметь конкретной цели покупки жилья.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

3. Инвестировать в ипотеку

Это просто опасно. Тем более, если инвестор - «чайник».

- Прибыль от инвестиций не предопределена, а выплачивать кредит с процентами придется стопроцентно, - напоминает Владислав Бегунов.

- Это еще может быть как-то оправдано в случае льготного кредитования и если квартиру предполагается быстро начать сдавать, - говорит Татьяна Суворова. - Перепродажа через несколько лет с учетом затрат на погашение даже льготного кредита сейчас в большинстве случаев не принесет доход. В лучшем случае удастся выйти в ноль.

4. Сравнивать с тем, «как было»

- Характерная ошибка — инвестировать сейчас, а рассчитывать на доходы, которые были в 2020-2022 годах, когда цены на жилье резко росли, - предупреждает Максим Чурилов.

Или еще круче: вспоминать начало 2000-х, когда в отдельные годы жилье дорожало чуть ли не вдвое за год.

5. Вестись на «маркетинг» интернет-гуру

- Серьезная ошибка – слушать разных видео-гуру, которые обещают научить, как заработать 40-50% на недвижимости, - утверждает Владислав Бегунов. - Как правило, в лучшем случае они хотят взять с вас деньги за обучение. А в худшем - втравить в какой-то инвестпроект с очень сомнительным результатом.