Отмена льготной ипотека — не трагедия для рынка. А шанс для инвесторов

24 июля в Москве прошел Invest Day медиагруппы «Комсомольская правда». В формате смарт-конференции говорили о современных трендах инвестиций и актуальных стратегиях на рынке недвижимости. Один из треков события назывался «Когда недвижимость работает на тебя». Собрали хайлайты из выступления спикеров.

«НЕ ПЕРВЫЙ КРИЗИС, КОТОРЫЙ ПЕРЕЖИВАЕМ»

Юлия Солодовникова, руководитель и управляющий партнер Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA:

«Рано подводить итоги первого месяца после отмены льготной ипотеки. Понятно, что помимо инструментов, которые были драйвером продаж, остались другие — семейная, частично IT-ипотека, они еще работают. Плюс у застройщиков есть рассрочки и другие инструменты.

Ассоциация профессионалов рынка недвижимости работает уже 20 лет, и не первый кризис, который мы переживаем. Застройщики всегда находят пути, чтобы его преодолеть. И мы скоро увидим какие-то новые продукты.

Юлия Солодовникова, руководитель и управляющий партнер Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA

Десять лет назад мы придумали “Черную пятница рынка недвижимости”. Проект, основной миссией которого является поддержка застройщиков в период спада покупательской активности. А лето – это традиционный спад. Также хотели дать возможность обычным покупателям приобрести недвижимость по действительно выгодным ценам.

За счет чего мы этого достигаем? Самый распространенный инструмент поддержания интереса – скидки.

Мы на нашей платформе раз в году собираем много застройщиков, много объектов и аккумулируем разные предложения у себя на сайте. Собираем большой трафик, даем возможность застройщикам давать скидочные предложения на отдельный пул.

Порядка 20% нашей аудитории – это инвесторы, которые из года в год приходят, смотрят лучшие предложения и покупают.

В этом году у нас было почти 4000 лотов: апартаменты, коммерческая недвижимость, жилая, даже кладовки с машиноместами, офисы в бизнес-центрах. За три дня акции было чуть меньше тысячи бронирований, реализация составила 7,8 миллиарда. Что примечательно, в прошлом году средний чек сделки был 15 млн рублей. В этом году средний — 10 млн.

Мы видим, что есть заинтересованность покупателей, но выбираются объекты либо меньшей площади, либо меньшей стоимости. На старте 10 лет назад у нас аудитория была 35+. Сейчас покупатели помолодели, это 25+. В основном рассматривают бизнес-сегмент, но это обусловлено московскими предложениями.

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СТАЛА ИНСТРУМЕНТОМ СБЕРЕЖЕНИЯ

Варвара Кульбовская, руководитель по работе с партнерами «БЭЛ Девелопмент»:

«За два первых квартала 2024 года в нашей компании прошли или находятся на стадии подписания несколько сделок по апартаментам. В основном, все продажи сейчас совершаются через агентов и брокеров по недвижимости, если дело касается Московского и Краснодарского регионов.

В Сибири ситуация несколько иная – там хорошо показала себя система сарафанного радио. В центре Новосибирска расположен комплекс элитных резиденций «Маяковский» и почти все покупатели пришли по рекомендации друзей, которые уже купили здесь апартаменты.

Варвара Кульбовская, руководитель по работе с партнерами «БЭЛ Девелопмент»

Сложившаяся ситуация с ипотечными программами не сильно повлияла на покупателей бизнес и элит сегментов. Наши клиенты, в основном, покупают на свободный капитал, либо в рассрочку. Конечно же просят скидки, но в основном сделки совершаются без заемных капиталов.

Если сравнивать результаты первых двух кварталов, видна положительная динамика по проданной площади и по количеству зарегистрированных ДДУ. Спрос на элитную недвижимость вырос по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, как и цена за квадратный метр. Всплеск клиентской активности связан с новостным фоном о завершении программ льготного субсидирования. При этом очевидно, что второе полугодие пройдет в ожидании изменений в ипотечных программах и адаптации рынка к новым реалиям. В конце августа — начале сентября мы ожидаем привыкание покупателей, застройщиков и банков к сложившейся на рынке ситуации и сезонному оживлению потребительской активности.

Спрос в Москве сохранится, объем предложения принципиально не изменится, а средняя цена квадратного метра продолжит расти в соответствии с инфляцией. Возросшие продажи в более дорогих сегментах сигнализируют о продолжающемся смещении предложения и спроса в старых границах Москвы в сторону более высокобюджетных проектов. Могу также отметить, что по-настоящему привлекательные проекты даже в условиях неопределенности с экономической и геополитической ситуацией продолжают держать высокий уровень интереса со стороны покупателей.»

НЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ СТАЛО ОПАСНО

Эльвира Глухова, эксперт по финансам и кредитованию, основатель компании “Первая Гильдия Ростовщиков”,«Очень рада тому, что льготная ипотека закончилась. Такая ипотека наносит большой вред и полностью дестабилизирует ценники на рынке. В нормальных условиях первичка всегда стоила дешевле вторички.

Льготные ипотеки были изначально нацелены на помощь тем слоям населения, которые не защищены. Получилось же, что ими воспользовались наши дорогие инвесторы — набрали по несколько штук.

Сейчас ситуация стагнирует. Ипотека по высоким ставкам не особо пользуются спросом. Я бы не сказала, что цены на вторичку падают. Они, скорее, замерзли, и формируется отложенный спрос. Люди, нуждающиеся в жилье, никуда не делись. Стагнация накапливается как потенциал, который приведет к всплеску роста продаж вторички, как только ключевая ставка пойдет вниз.

Эльвира Глухова, эксперт по финансам и кредитованию, основатель компании «Первая Гильдия Ростовщиков»

Мы ощущаем, что ипотека не пользуется такой популярностью, как в былые времена. Тем не менее, ежедневно мы получаем от 20 до 40 заявок на такие кредиты.

Что в целом происходит на рынке? Беспрецедентная ситуация, когда капитал практически заперт в периметре Российской Федерации и мечется в поисках места для “парковки”. С другой стороны, небывало высокие ставки по ипотеке. И небывала высокая инфляция. Мы видим, что не инвестировать становится опаснее, чем инвестировать. За последние три года количество частных инвесторов увеличилось в разы. Люди достали денежки из-под подушек и мечутся и на биржу, и недвижимость скупают, и даже в крипту, и даже краудфандинг, и краудлендинг — сметают все подряд.

Инвесторы разделились на три категории. Первые — вкладывают в консервативные инструменты, такие как недвижимость. Вторая — это фондовые, высокорисковые, которые хотят перекрыть маржой инфляцию. И третьи, которые хотят усидеть на двух стульях.

Почему-то все говорят про ипотеку, про недвижимость, про эти инструменты. Никто не думает о том, что при таких ставках выгодно быть кредитором. Выгодно быть залогодержателем Мы вынесли этот инструмент на рынок и предложили инвестору выступить в качестве кредитора у заемщиков, берущих ипотеку. Более того, мы научились заворачивать это все в абсолютно легитимный банковский инструмент, называемый ипотечная закладная. И мы уже третий год практикуем куплю-продажу этого инструмента, обеспечивая инвесторам пассивный доход от 25 до 40% годовых. Мы же понимаем, что кризис – это всегда опасность и возможность.

Как представитель кредиторов, хочу застройщикам фразу из песни сказать: “Ночь пройдет, наступит утро ясное, знаю, счастье нас с тобой ждет”».

ЕЩЕ ОДИН ИНВЕСТИНСТРУМЕНТ — АРЕНДА

Дмитрий Яковлев, руководитель сервиса краткосрочной аренды «Домклик24» «Домклик» Сбера:

«Сумасшедший темп выдачи кредитов по семейной ипотеке у нас наблюдается. Продавцы и покупатели переходят в сегмент вторичной недвижимости, и она в сделках еще большую долю начинает занимать. Все используют как основной инструмент дисконт. От 3 до 6 процентов составляет сейчас скидка на вторичную недвижимость от цены в объявлениях. Вторичка дешевеет еще больше новостроек. Очевидно, что испуганы все продавцы и не знают, что будет происходить, что вообще все встанет.

Дмитрий Яковлев, руководитель сервиса краткосрочной аренды «Домклик24» «Домклик» Сбера

Поговорим про инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду — долгосрочную, краткосрочную. Это не очень хорошая идея, если вы берете заемные деньги. Рынок этот выглядит не так. 70-80% объектов на рынке аренды принадлежат физическим лицам. Если говорить про долгосрочную аренду, там еще больше. В краткосрочной аренде есть некий объем профессионалов, которые этим занимаются, но это для физических лиц, это получение дополнительного дохода с недвижимости, которая куплена с какими-то другими целями: защита от инфляции, детям, диверсификация, потому что есть уже что-то вложенное в банки, есть уже что-то положенное на биржу.

И у вас возникает идея: давайте еще квартиру купим и попробуем, чтобы она не стояла. Те, кто занимается профессионально этим бизнесом, там речь идет, в первую очередь про бизнес-управление. А если говорить про владельцев недвижимости: пускают в оборот арендные объекты, которые не могли продать, в первую очередь. В аренду уходит то, что не удается по каким-то причинам реализовать. Проекты апарткомплексов, лоты, которые не смогли реализовать сами застройщики. Это, скорее, не инвестиция, а дополнительный источник дохода, повышение доходности предыдущих вложений, которые сделаны были давно и с другими целями, или хобби-бизнес.

Прелесть любой аренды в том, что вы легко можете маневрировать своим объектом. В сезон посдавали ее в короткую аренду. Дальше сдали ее в долгосрочную. Тут рынок изменился через год-полтора, и вы решили “откэшиться”, реализуете квартиру, может быть, даже тому, кто там уже проживает и арендует ее у вас. Аренда – способ повысить доходность от своей недвижимости в данный момент.

Что касается ставок, на рынке недвижимости. В краткосрочной аренде вижу только ежегодный рост, который всегда случается на рынках. Ожидается 20% рост ставок в долгосрочной аренде. С другой стороны, одновременно, если смотреть реальную ситуацию, то падает запрос на долгосрочную аренду, потому что падают долгосрочные перемещения людей между городами. Мы видим это по некой статистике. Больше людей остается в своем городе и меньше потребность в долгосрочной аренде.

Недвижимость, которая попадает на рынок краткосрочной аренды, способствует развитию внутреннего туризма. Ждем, когда упадет ключевая ставка, чтобы было больше игроков на этом рынке».