Почему не состоялось выселение многодетной семьи Тепляковых: как хозяевам съемных квартир не наступить на те же грабли

Единственная недвижимость семьи Тепляковых - 30-метровая однушка в Котловке. Фото: Личный архив

НАС НЕ ПРОГОНИШЬ!

Тепляковы, напомним, - многодетные москвичи, чьи дети в 8 лет сдают ЕГЭ и поступают в вузы. Первой ласточкой была Алиса - три года назад она поступила в МГУ, тогда же Тепляковы и прославились. Правда, о дальнейших успехах девочки мы знаем только со слов папы Евгения, а после первой сессии Алиса в МГУ не учится. Сейчас ей уже 12, кроме нее в семье еще восемь детей-погодков. Рождение самого младшего в начале августа (мальчика назвали Альрик Финист Орион) как раз совпало с выселением.

«Собственник отключил свет и интернет. Невозможно было готовить еду! Через час вскрыл замок. Дома были жена с детьми, стали звонить в полицию» - бил в набат на своем ютуб-канале «Учимся с Алисой» глава семейства Евгений. Так, между прочим, стало известно, что семья давно не живет, как рассказывала, в своей однушке. А снимает за 90 тысяч многокомнатную квартиру на престижном юго-западе Москвы. Кстати, по соседству с ними за 90 тысяч сейчас можно арендовать двушку, ну или трешку попроще. А по неподтвержденной информации Тепляковы живут сейчас в шестикомнатной – когда-то владельцы объединили две трешки.

Алиса три года назад поступила в МГУ, тогда Тепляковы и прославились.

Фото: Кадр видео.

Из-за чего возник скандал с выселением? Хозяйка жилья на контакт со СМИ не идет. Но выселять Тепляковых пришла с юристом и полицейским. Обычно это крайняя мера, когда договориться с жильцами не получилось. Евгений же называет ее действия самоуправством и незаконным проникновением. Уверяет, что пять лет они исправно платили арендную плату (итого накапало 5,4 миллиона), залог в 180 тысяч внесли - на случай порчи имущества. Срок договора истек, о выселении их не предупреждали, значит, решили Тепляковы, договор автоматом пролонгируется на новые пять лет. И вдруг - выметайтесь! А еще оказалось, что хозяйка депозит возвращать не хочет, потому что Тепляковы якобы испортили ремонт.

«Если есть какие-то несостыковки, вопросы к нашему договору съема квартиры, то почему собственник не пошел в суд? Нельзя просто сказать - я передумал! Есть же процедура расторжения», - недоумевает Евгений.

И правда - а как быть собственнику, если он больше не хочет сдавать квартиру? Обсудили юридические тонкости с юристом и блогером Антоном Папковым.

Тепляковы, напомним, - многодетные москвичи, чьи дети в 8 лет сдают ЕГЭ и поступают в вузы.

Фото: Кадр видео.

КОГДА БЕЗ СУДА НЕ ОБОЙТИСЬ

- Если собственник решил не сдавать квартиру, то договор найма может быть прекращен досрочно – в суде. Или когда закончится срок действия документа, — говорит эксперт. — Во втором случае без обращения в суд наймодатель должен не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение как минимум следующего года.

Если же хозяин решит разорвать договор досрочно, ему не просто необходимо будет делать это в судебном порядке, но и придется доказать, что арендатор не платит за квартиру более полугода, разрушает квартиру, либо несмотря на все предупреждения использует ее не по назначению или нарушает права соседей. Более того, суд может предоставить нанимателю срок до 1 года для устранения нарушений без расторжения договора или дать время подыскать себе жилье еще до года. Поэтому Евгений Тепляков и настаивает на необходимости расторжения договора в судебном порядке.

Чтобы избежать этого, иногда бывает проще дождаться окончания срока действия договора. Но чтобы он не продлился, не позднее чем за 3 месяца до окончания нужно:

1 вариант – предложить арендатору заключить договор на новый срок на других условиях, а наниматель должен на эти условия не пойти и отказаться от продления договора;

2 вариант – предупредить нанимателя об отказе от продления договора «в связи с принятым решением не сдавать квартиру в течение не менее 1 года».

Второй вариант предпочтительнее потому, что по первому варианту жилец, которым недоволен собственник квартиры, может согласиться на новые условия и перезаключить договор на новый срок. А если для того, чтобы выселить неугодного квартиранта, наймодатель предложит заключить договор на крайне невыгодных условиях (например, с многократным увеличением платы), то на юридическом языке это будет кабальной сделкой. Арендатор может потом заявить, что вынужден был заключить ее под давлением тяжелых обстоятельств (например, некуда выехать из квартиры с 9 детьми), мол, этим и воспользовался недобросовестный наймодатель. И сделка может быть признана недействительной на этом основании.

- Подождите, что значит – «не сдавать в течение не менее года»? После выезда старого жильца собственник не сможет целый год сдавать свою квартиру?

- Да. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру, но в течение 1 года со дня истечения срока договора заключил новый с другим квартирантом, то изгнанный из квартиры наниматель вправе требовать в суде признания нового договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Получается, что для выселения квартиранта, поведением которого недоволен хозяин квартиры, есть три способа: досрочное расторжение договора в суде (основные недостатки – не все нарушения условий договора являются основанием для его расторжения и процедура может занять более 2 лет); непродление договора по истечении срока его действия в связи с отказом нанимателя от заключения нового договора на иных условиях (основной недостаток – наниматель может пойти на эти условия, а если они окажутся кабальными, признать новый договор недействительным); непродление договора в связи с отказом сдавать квартиру (основной недостаток – невозможность стать квартиру в течение 1 года (де-юре).

- А если не предупредил заранее жильцов о расторжении договора, он продлевается?

- Действительно, договор коммерческого найма, от продления которого наймодатель отказался, будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (в том числе о размере платы) и на тот же срок, если наймодатель не выполнит обязанность предупредить нанимателя не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора.

ПРЕДУПРЕЖДАТЬ НАДО ПРАВИЛЬНО

- Как надежнее всего уведомить?

- Для того, чтобы быть уверенным, что договор автоматически не продлится, нужно иметь «железобетонные» доказательства, что жильцов предупреждали.

Это можно сделать:

1) заказным письмом с объявленной ценностью 1 р. и описью вложения. Причем бумажным в почтовом конверте (не сервисом «Электронные заказные письма»), можно без уведомления о вручении. У нанимателя останется на руках почтовая квитанция с трек-номером, по которому можно отслеживать письмо, опись вложения (форма 107), в которой должно быть подробно указано, что в почтовый конверт было вложено «Предупреждение об отказе от продления договора найма [дата его заключения] в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру по адресу [адрес]»;

2) телеграммой с засвидетельствованной телеграфом копией и уведомлением о вручении. И у нанимателя будет копия отправленной телеграммы с «предупреждением об отказе от продления договора…» и уведомление, которое доказывает, что телеграмма была доставлена по адресу, почтальон дважды предпринял попытки вручить ее адресату, а если попытки не увенчались успехом, то в почтовом ящике было оставлено извещение о поступлении телеграммы и наймодатель может получить его в почтовом отделении.

Есть и другие способы, но они не так надежны и дороже. Так, например, если предупредить СМС сообщением по номеру телефона, указанному в договоре, СМС-ка может не сохраниться в телефоне отправителя до суда, а протокол осмотра нотариусом этого сообщения будет стоить около 4000 р. в сравнении с заказным письмом с описью около 400 р.

ВЗЛОМ ДВЕРИ — САМОУПРАВСТВО?

- Выключение света, интернета, выпиливание личинки замка в своей квартире, чтобы «выкурить» жильцов - это самоуправство?

- Четких границ между самоуправством (ст. 330 УК РФ) и самозащитой гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) в законодательстве нет и не может быть – всего не напишешь в законах. Поэтому отнесение того или иного деяния к запрещенному уголовным законом самоуправству либо к допустимой самозащите права остается на усмотрение суда.

КСТАТИ

Выселение по суду может затянуться на год

Выселение Тепляковых в тот день не состоялось - вмешалась детский омбудсмен. Евгений грозится подать жалобы и иск к собственнику - он обычно так и делает, если кто-то ему перечит. Известны тяжбы с МГУ, университетом “Синергия”, Департаментом городского имущества г. Москвы… Как могут развиваться события в битве за квартиру?

- На сегодня (по состоянию на 9 августа) на официальном сайте Зюзинского районного суда г. Москвы информации о поступлении исковых заявлений Тепляковых или собственника квартиры нет, - говорит юрист Папков. - Поскольку Тепляковы не исполняют обязанность освободить квартиру добровольно, их придется выселять по решению суда. По моим прогнозам, процесс выселения может занять до 1 года, в т.ч. в суде первой инстанции примерно 3-4 месяца, в Мосгорсуде – до 6 месяцев, исполнение решения суда о выселении – до 2 месяцев.

- Получается, весь этот год жильцы могут продолжать жить в чужой квартире?

- Да. С них нужно будет взыскать судебные расходы, неустойку, убытки, а если они не будут платить, то и задолженность по оплате за квартиру.

Тем временем председатель комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Нина Останина в комментарии СМИ обратила внимание на “несоответствие заявлений Тепляковых”. Мол, говорили, что живут в однушке, а оказалось, что в большой квартире. Зарплата у папы 70 тысяч, а за аренду отдают 90 тысяч. “Тут нужна помощь государства, но надо понять, насколько отец сам готов создавать условия для комфортной жизни детей. Готов ли он пахать во всю силу или только жаловаться, требовать и так далее. Но детей надо защищать”, - заключила парламентарий.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Куда пропала вундеркинд Алиса Теплякова, поступившая в МГУ в девять лет: похорошела, получила корочку дефектолога, учит бабушек

23 июля вундеркинду Алисе Тепляковой, поступившей в МГУ, исполнилось 12 лет (подробнее)