Ипотека - дело семейное: как изменились условия льготного кредитования семей с детьми, которые решились на покупку жилья

Как быстро дети растут! Не успеешь оглянуться - а он уже вышел из возраста, при котором дают семейную ипотеку...

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Все больше грустных новостей приходит для тех, кто хотел бы купить жилье в кредит, но не сделал этого раньше. Цены падать не торопятся. А ставки по «нельготной» ипотеке уже за 20% годовых. Из относительно массовых льготных программ осталась семейная ипотека. Но и она с июля работает на новых условиях, которые вызвали много вопросов. Отвечаем на главные из них.

ЕСЛИ ДЕТИ СТАРШЕ ШЕСТИ, ЛЬГОТ НЕТ?

Главные изменения в семейной ипотеке у всех на слуху. По ней осталась ставка 6%. Но взять кредит могут только семьи, где есть ребенок не старше 6 лет включительно или ребенок-инвалид (см. «Важно»).

Но гораздо больше вопросов вызвали условия для семей, где детей двое, но им от семи и больше.

Для них возможность купить квартиру в новостройке по семейной ипотеке остается:

1. В малых городах (с населением до 50 тысяч человек), но за исключением городов в Московской и Ленинградской областях.

2. В регионах с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития - всего их 35 (см. «Знай!»). Быть жителями этих регионов необязательно. Главное - именно там покупать новое жилье.

Альтернативный вариант - индивидуальное жилищное строительство. Тут никаких региональных ограничений. Построить по семейной ипотеке индивидуальный дом можно хоть в Московской области (и даже в Новой Москве) - только надо уложиться в максимальный размер льготного кредита.

ЧТО ПОКУПАТЬ В МАЛЫХ ГОРОДАХ?

Главный вопрос, который возник по малым городам и регионам с «низким объемом строительства», - а что за новостройки там покупать? В таких местах нового строительства (если не считать частный сектор) обычно мало. А вторичка в условия программы не вписывается.

- Запуск измененной льготной семейной ипотеки и призван ускорить там темпы строительства

жилья, но не все так просто, - говорит директор Института экономики и финансов Государственного университета управления Галина Сорокина. - В таких регионах, как правило, прибыльность жилищных проектов низкая. Поэтому строительные компании не заинтересованы там работать.

- Когда в подобной ситуации (в малых городах или регионах с низким объемом строительства. - Ред.) может сработать видоизмененная семейная ипотека? Например, если появился новый завод, что-то еще строится, где будут конкурентоспособные в плане заработка рабочие места... И при этом нет нормального жилья. Такое место вполне может стать интересным для застройщиков, - размышляет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.

ВСЕМ СТРОИТЬ СВОИ ДОМА?

Видоизмененная семейная ипотека, по идее, должна вызвать взрывной рост спроса на индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Ведь в «развитых» регионах типа Подмосковья для семей с двумя детьми-школьниками это теперь единственный шанс воспользоваться ипотекой под 6%. Но и тут в программе заложен ряд ограничений. Стройка «своими силами» не пройдет. Строиться надо с подрядчиком и с открытием эскроу-счета.

Это та самая схема, по которой у нас возводятся многоэтажки. Деньги покупателя кладутся на специальный счет в банке (эскроу) и лежат там, пока дом не будет сдан, - только после этого они переводятся застройщику. С многоэтажками схема существует с 2019 года, а для ИЖС такое - экзотика.

- Подрядчиков, возводящих индивидуальные дома с эскроу-счетами, избавили от НДС. Закон вступит в силу 1 апреля 2025 года. Это будет стимулировать компании работать с эскроу-счетами, - поясняет эксперт по недвижимости, управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова.

- Вероятно, ИЖС по семейной ипотеке будет обходиться дороже аналогичных проектов без льготного кредита процентов на 10 - 15, это без учета переплаты за сам кредит, - прогнозирует Галина Сорокина.

А это еще почему? По аналогии с многоэтажками можно предположить, что и в индивидуальном строительстве использование эскроу-счетов увеличит стоимость квадратного метра. Эта схема действительно позволила решить проблему обманутых дольщиков (если дом не построен - покупатель получает назад свои деньги с эскроу). Но на саму стройку подрядчик должен брать банковский кредит (ведь деньги заказчика он использовать до окончания стройки не может), а это недешево.

Но есть и плюсы. Это для обычных граждан эскроу звучит как непонятное ругательство. А для банков новая схема, напротив, выглядит понятной и надежной. Поэтому предполагается, что отказывать в выдаче льготного ипотечного кредита под ИЖС станут реже.

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

ЗНАЙ!

Если у вас двое детей старше 7 лет

Купить квартиру в новостройке по семейной ипотеке вы сможете в одном из этих 35 регионов:

Белгородская, Кемеровская, Кировская, Костромская, Курганская, Курская, Магаданская, Мурманская, Нижегородская, Новгородская, Омская, Оренбургская, Псковская, Саратовская, Тамбовская, Томская области; Алтайский и Забайкальский края, Севастополь, Еврейская АО, Ненецкий и Чукотский АО, Адыгея, Алтай, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Карачаево-Черкесия, Коми, Марий Эл, Мордовия, Тыва, Хакасия, Чечня, Чувашия.

ВАЖНО

Главные условия обновленной программы

Ставка - до 6% годовых.

Первоначальный взнос - от 20%.

Размер кредита: до 12 млн рублей - для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области; до 6 млн - для остальных регионов.

Можно брать комбинированную ипотеку: в рамках установленного для семейной ипотеки лимита - под 6%, сумма сверху - по рыночной ставке (сейчас это больше 20%). Но действуют ограничения по общему размеру такого кредита: 30 млн рублей - для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, 15 млн - для остальных регионов.

На что ее можно взять

Семьям с ребенком до 6 лет включительно (возраст учитывается на момент заключения кредитного договора):

- купить квартиру в строящемся или готовом жилом доме - у застройщика по договору долевого участия или договору купли-продажи;

- купить строящийся или готовый индивидуальный жилой дом - у застройщика по договору долевого участия или договору купли-продажи (у частного лица дом купить нельзя);

- построить индивидуальный дом (и, если надо, купить под эту стройку землю) - строительство должно идти с подрядчиком и с использованием эскроу-счета для оплаты.

Семьям с двумя детьми, которым больше 6 лет:

- купить строящийся или готовый индивидуальный жилой дом у застройщика (у частного лица - нельзя) по договору долевого участия или договору купли-продажи - в любом регионе;

- построить индивидуальный дом (и, если надо, купить под эту стройку землю) с подрядчиком и с использованием эскроу-счета для оплаты - в любом регионе;

- купить квартиру в строящемся или готовом жилом доме у застройщика по договору долевого участия или договору купли-продажи - на территории 35 регионов с малым объемом строительства (см. «Знай!») или в городах с населением до 50 тысяч человек, но за исключением Московской и Ленинградской областей.

Семьям с ребенком-инвалидом:

- все то же, что и семьям с ребенком до 6 лет;

- купить вторичное жилье в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов.