«Ипотечная оттепель»: показываем на примерах, как снизить затраты при покупке квартиры

Ипотечный рынок недвижимости переживает период турбулентности. Относительно 2023 года вложения россиян в недвижимость сократились на 20%. При этом эксперты отмечают растущую популярность рассрочек от застройщиков. А правительство пытается поддержать спрос через оптимизацию условий льготной ипотеки.

Что поможет выйти рынку «из спячки», снизить страхи и риски при покупке квартир в условиях высокой процентной ставки? Об этом мы поговорили с директором по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустамом Азизовым.

«Пузырь рассрочек»

До 1 июля 2024 года, когда была отменена большая часть льготных ипотечных программ, около 90% квартир в российских новостройках покупалось в кредит. Сегодня ему на смену приходит рассрочка: таким образом уже приобретается, в зависимости от региона и застройщика, 40-50% первичного жилья.

Срок погашения, как правило, ограничен периодом до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, а это минимум 2-3 года. Покупатели надеются, что за это время ключевая ставка снизится или появятся более выгодные ипотечные программы.

«На самом деле, нет никаких гарантий, что Центробанк действительно снизит ставку в обозримом будущем – а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации, - объясняет эксперт. - Если они не смогут расплатиться с застройщиками, то не получат своих квартир - да еще и, скорее всего, заплатят неустойки. Конечно, им вернут оставшуюся сумму, но, с учетом инфляции, их деньги могут заметно «подешеветь». А квартиры в среднем по рынку могут к тому времени заметно подорожать. В частности, из-за того, что девелоперы сейчас существенно сократили количество новых проектов, а текущие стройки к тому времени будут уже на высокой стадии».

Азизов уверен, что несостоявшиеся сделки не только могут вызвать социальную напряженность, но и ударить по некоторым застройщикам. Если у таких крупных игроков рынка, как ГК «А101», запас прочности довольно велик и нет особых причин для беспокойства, то у мелких и средних девелоперов могут возникнуть определенные сложности. Это, в свою очередь, чревато снижением темпов строительства и ввода жилья, а значит дефицитом предложения и ростом цен в будущем

Ситуацию усугубляет введение ипотечного стандарта, разработанного ЦБ еще в 2023 году, когда рынок находился в другой фазе, подпитываемый льготными программами. Сейчас в условиях высоких ставок его введение может стать дополнительным препятствием для развития рынка и увеличения числа сделок.

«Ипотечная оттепель»

По мнению эксперта, исправить сложившееся положение дел может «ипотечная оттепель», которая вернет рынку прежний баланс.

В условиях неопределенности одним из возможных решений эксперты видят в расширении адресных ипотечных программ, таких как «молодежная» ипотека, программы для учителей, работников социальной сферы и участников СВО, тем более что 2025-й объявлен Годом защитника Отечества.

Данные меры поддержки могли бы способствовать не только решению квартирного вопроса отдельных людей, но и благотворно сказаться на исправлении демографической ситуации в стране. Льготная ипотека для молодых специалистов позволила бы им раньше приобретать собственное жилье, вступать в брак и обзаводиться детьми. Эта программа весьма органично вписалась бы и в основные цели национальных проектов «Молодежь России», «Кадры России» и «Семья».

- Ведь еще одна опасность нынешней ситуации состоит в том, что многие уже отложили покупку квартиры до лучших времен. И если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко увеличится. А учитывая сокращение вывода на рынок новых проектов в 2026 году, цены сильно вырастут. И в этом случае возможностей приобрести жилье по выгодной стоимости уже не будет, - прогнозирует Азизов.

Как снизить затраты при покупке квартиры

Позитивным сигналом для рынка стало решение правительства об оптимизации условий для банков, выдающих льготные кредиты на приобретение жилья, в частности, по семейной ипотеке.

Минфин РФ объявил об увеличении размера возмещения затрат банкам, выдающим займы в рамках семейной, дальневосточной и арктической ипотеки с 7 февраля по 6 августа 2025 года.

По словам Рустама Азизова, увеличение уровня возмещения банкам должно вернуть рынок к базовым условиям семейной ипотеки: ставка 6%, первоначальный взнос 20% и срок кредита до 30 лет, без комиссий от застройщика:

«За последние месяцы многие банки сильно ужесточили требования к заемщикам. В частности, увеличили размеры первоначального взноса: до 30-40%, а некоторые - даже до 50% от стоимости приобретаемого жилья. Более того, чтобы льготники могли кредитоваться под 6% годовых, девелоперам сегодня приходится платить за них банкам комиссионное вознаграждение: в среднем около 12% от суммы займа».

На конкретном примере Рустам Азизов показывает, как нововведения могут снизить финансовую нагрузку на покупателя.

Так, двухкомнатная квартира площадью 52,2 кв. м без отделки в «Бунинских кварталах» стоит 10 643 860 рублей. Соответственно, самый «щадящий», 30-процентный размер первоначального взноса за нее составит 3 193 158 рублей. Сумма кредита: 10 643 860 – 3 193 158 = 7 450 702 рубля. А 12-процентная комиссия застройщика - 894 084 рубля.

Рустам Азизов прогнозирует, что в результате нововведений девелоперы смогут наконец-то избавиться от этих расходов, а покупатели - на треть сократить сумму первоначального взноса.

Этот пример был выбран не случайно. По данным ДОМ.РФ, в конце прошлого года «Бунинские кварталы», где будет построено 42 корпуса общей площадью 345 тыс. кв. м, заняли второе место по продажам в столице и Подмосковье. А рассмотренная квартира является там самым востребованным лотом.

Еще один пример - из Ленинградской области, где, по данным Росреестра, в топ-10 по продажам вошел район «А101 Лаголово», в котором возведут более 60 корпусов общей площадью 465 тыс. кв. м. Самое востребованное предложение данной локации - похожая «двушка» в 48,9 «квадратов» без отделки. Ее сегодняшняя цена – 5 546 156 рублей. Первоначальный взнос размером в 30% - 1 663 847 рублей. То есть, сумма кредита – 3 882 309 рублей, а комиссионное вознаграждение банку от девелопера – 465 878 рублей. И его теперь также можно смело вычеркивать из расходов застройщика - и из общей суммы кредита. Кроме того, покупателям понадобится собирать на треть меньше денег для первоначального взноса.

По мнению Рустама Азизова, эта арифметика может стать гораздо более дружелюбной и для семей с маленькими детьми, и для девелоперов, которые строят для них квартиры.