Есть разница: почему не стоит судить о ценах на квартиры по цифрам в объявлениях

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

До стабильности на российском рынке недвижимости далеко. Ключевая ставка резко выросла, льготная ипотека становится все более адресной, рыночные ставки по кредитам на покупку жилья можно назвать заградительными. Все это по-разному влияет на рынок строящегося и готового жилья. Но кое-что общее у первички и вторички все-таки есть: разница цен на жилье в объявлениях — и в реальности, точнее, при сделках. На первичном рынке квартиры продаются в среднем на 11,3% дешевле «указанного», на вторичном — на 16,5%. Такие данные представлены в первом исследовании о разнице цен на жилье СберИндекса и сервиса недвижимости Домклик.

«Комсомолка» подробно изучила открытия и выводы аналитиков.

ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ

Начнем с очевидного: новостройки подорожали. Вы спросите — как? Дешевой ипотеки больше нет, дорогую люди брать не хотят, поэтому спрос падает. Почему же растут цены? Все просто: цены на новое жилье выросли за счёт распространения программ субсидирования со стороны застройщиков, которые закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию высокой ставки банкам. Это произошло после исчерпания лимитов по «Семейной ипотеке» и очередного ужесточения по всем льготным программам.

На сложившуюся ситуацию рынок и отреагировал повышением цен. Быстрее всего цены росли в Омской (+4,2%) и Нижегородской областях (+3,4%), Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Не изменилась стоимость квадратного метра только в Москве и Свердловской области.

В целом первичное жильё не думает дешеветь: цены растут уже три месяца подряд, говорят аналитики Домклик. А в некоторых регионах — Республике Башкортостан, Волгоградской, Ростовской, Самарской и Воронежской областях — больше года.

Тем не менее новостройку можно купить дешевле, чем кажется: средняя цена в объявлениях о продаже на 11,3% больше, чем по реальным ипотечным сделкам — это средний «разбег» по России. В каждом регионе, как подсчитали аналитики Домклик, разница своя. Например, в Москве стоимость новостройки в объявлении составляет 397,3 тысячи рублей за квадрат, а продают ее за 347,8 тысячи рублей за квадратный метр. Разница — 14,4%. А вот в Петербурге за квадратный метр при продаже нового жилья просят 261,3 тысячи рублей, а продают за 245,6 тысячи. Разница — 6,4%.

Самый большой разрыв — свыше 20% — в Нижегородской области и Республике Башкортостан, где квадратный метр для покупателя обходится на 30-40 тысяч рублей дешевле, «чем написано». Но есть регионы, где этой разницы нет вообще либо жилье продается даже немного дороже стоимости, указанной в объявлении, например, в Ленинградской, Омской и Волгоградской областях.

Фото: Shutterstock.

НА ВТОРИЧКУ ПРИШЕЛ ПОКУПАТЕЛЬ

Если для рынка новостроек ограничение доступности госпрограмм стало критичным, то вторичку высокими ставками не удивишь. Раньше многие выбирали строящееся жилье именно из-за недорогой ипотеки, сейчас этот фактор практически вышел из игры. Неудивительно, что спрос с первичного рынка ушел на вторичный. По отношению к сентябрю количество ипотечных сделок выросло на 11% — это один из самых быстрых темпов роста в текущем году. Рынок оживился по всей стране, включая крупнейшие регионы. В Москве и Московской области, где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач на вторичке выросло на 30%. И хотя спрос все равно остается низким, даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены вторички во многих регионах.

Самые дорогие готовые квартиры, вполне ожидаемо, продаются в Москве и Санкт-Петербурге. Кстати, в Москве цена почти в 3 раза выше среднего значения по стране, в Санкт-Петербурге — в 1,8 раза. Цены заметно превышают общероссийские также в Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. За недорогой вторичкой нужно ехать в Челябинскую, Волгоградскую, Свердловскую области, Пермский край и Республику Башкортостан. Там готовое жилье можно купить по цене 75-86 тысяч рублей за квадрат.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Впрочем, реальная цена при покупке готового жилья, опять же, будет заметно ниже, чем кажется на первый взгляд. По статистике ипотечных сделок Сбера от СберИндекса, разница между ценой объявления и реальной сделки составляет 16,5% — больше, чем на рынке строящегося жилья.

Эксперты Домклик считают, что столь значительный разрыв говорит о высокой распространённости скидок на вторичном рынке. Например, в Москве вместо 340,5 тысячи рублей за квадрат — средняя «ставка» в объявлениях — покупатель приобретает жилье за 298,4 тысячи рублей (разница 14,1%). В Республике Татарстан продавец изначально просил 125,6 тысячи за квадратный метр, а продал жилье за 107,2 тысячи — с разницей в 17,2%. На уступки охотно идут собственники Ростовской, Волгоградской и Тюменской областей, а вот в Краснодаре и Пермском крае торговаться не готовы.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

ЖДЕМ СНИЖЕНИЯ

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом — чем меньше покупателей, тем ниже стоимость квадратного метра. И все-таки эксперты в своих оценках и прогнозах ориентируются именно на условия сделок, они лучше характеризуют реальную картину рынка. Ведь каждая сделка «осязаема», а её совершение связано с процедурой оформления, поиском средств и так далее. Тогда как объявление о продаже можно написать за 5 минут, а цену в нем поменять — и того быстрее и проще.

И о хорошем: эксперты полагают, что существующий финансовый разрыв между объявлениями и реальными продажами говорит… о скором снижении цен на недвижимость — по крайней мере, на рынке готового жилья.

Ждем!

Реклама. ООО «Домклик». ИНН 7736249247. erid: LjN8K9pXH