Главный фокус — на надежность и репутацию застройщика

Фото: архив "КП"

Этот год у рынка недвижимости выдался насыщенным. Повышение ключевой ставки и, как следствие, процентов по ипотеке, сокращение программ с господдержкой, рост стоимости квадратных метров — все это накладывает свой отпечаток на потребительскую активность.

Тем не менее, желание иметь собственную недвижимость, а не тратить деньги на съем, по-прежнему остается одним из двигающих факторов в сторону покупки жилья. О текущих тенденциях рынка и важных аспектах при выборе застройщика «КП» рассказали эксперты отрасли.

Спрос на недвижимость есть

Как отмечает доктор экономических наук, профессор Александр Полиди, рынок не может не реагировать на ужесточающиеся условия кредитования, на рост ключевой ставки. Для этого Центробанк и повышает ключевую ставку, чтобы охладить деловую активность.

- По разным регионам спад деловой активности, то есть количество заключенных сделок, количество объектов, которые находятся в стадии строительства, сдаваемых объектов, объектов, которые начинаются в строительстве, составляет от 20% до 50% и даже больше, - комментирует Александр Полиди. – В принципе, это осознанная политика Центрального банка. И даже то, что сейчас очень резко сократились объемы льготной ипотеки, это как раз для того, чтобы охладить деловую активность, в том числе и на рынке недвижимости, и тем самым внести свой вклад в инфляцию. Поскольку жесткость денежно-кредитной политики будет еще продолжаться как минимум года два, ожидать, что здесь произойдут какие-то серьезные сдвиги в сторону оживления деловой активности, не стоит. Поэтому да, рынок сейчас по объемам, по деловой активности, по инвестиционной емкости сокращается. И это тенденция, которая продлится как минимум два года.

При этом доктор экономических наук говорит о том, что ожидать резкого сокращения объемов продажи жилья и ввода в эксплуатацию не стоит. Строительный рынок очень инерционный, объекты имеют длительные сроки инвестиционного цикла, поэтому спад деловой активности на рынке недвижимости будет плавным.

Отмечает снижение активности на рынке жилья и руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По словам эксперта, на московской первичке в октябре 2024 года, по данным Росреестра, было зарегистрировано на 48% меньше сделок, чем в октябре 2023 года.

- Причины – заградительные ипотечные ставки по рыночным кредитам (уже от 28-29% годовых), ужесточение льготных госпрограмм и высокие цены на жилье (за последние 4 года квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали примерно вдвое). Но мертвым рынок назвать нельзя, сделки идут. На первичном рынке – благодаря оставшимся льготным программам, рассрочкам и прочим схемам от застройщиков, - рассказывает Олег Репченко.

Фото: архив "КП"

Застройщик должен быть надежным

В сложившихся условиях застройщики, действительно, выходят на новый уровень клиентоориентированности, разрабатывают собственные программы, снижающие финансовую нагрузку на покупателей. При этом крайне важно не ошибиться в выборе девелопера, ведь от его надежности и качества жилья зависит судьба немалых денежных вложений.

- Самый главный фактор, конечно, надежность застройщика. И поэтому здесь основное – это наличие проектной декларации, размещенной на официальных сайтах, это история деятельности компании на строительном рынке, ее аккуратность в смысле соблюдения сроков, в смысле выполнения договорных обязательств по тому, в каком состоянии вводятся объекты. Что вокруг, какие крупные объекты типа жилых комплексов, комплексных развитий территории сделали эти строительные компании. То есть самый главный фокус – это надежность застройщика. Она определяется аккуратным анализом той информации в открытых источниках, которая есть. В том числе, а может быть и в первую очередь, отзывом покупателей. И, естественно, абсолютно белая история с наличием декларации, с договорными обязательствами, это обычные типовые договоры, в которых по максимуму защищены интересы покупателей. Самый главный фокус – это на надежность и репутацию застройщика, - обращает внимание на важные моменты экономист Александр Полиди.

О необходимости тщательной проверки девелопера говорят и другие эксперты рынка.

- Поскольку приобретение квартиры относится к крупной покупке, то и подход к выбору наиболее подходящего варианта должен быть соответствующий. Конечно, проектное финансирование решило вопрос обманутых дольщиков и свело риски к минимуму, но все-таки следует выбирать финансово устойчивых застройщиков, чтобы не столкнуться с увеличением срока строительства из-за возможных проблем у строительной компании, - говорит директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, рекомендуя обратить внимание на соблюдение сроков сдачи домов, количество жалоб от покупателей квартир в уже построенных ЖК и качество реакции на такие жалобы представителей застройщика

- Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Перед покупкой квартиры необходимо изучить застройщиков, собрать о них информацию. Важно проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет клиенту, если он решит брать квартиру в ипотеку. К тому же сотрудничество с крупными банками — это хороший знак и говорит о надежности компании. Также нужно узнать, в порядке ли документы на строительство. По российским законам застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство, - отмечает пресс-служба Домклик.

Еще одним ключевым фактором при выборе застройщика эксперты называют финансовую надежность и устойчивость строительной компании.

- Финансовая устойчивость девелопера во многом зависит от его способности выполнять кредитные обязательства. При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только объем долга, но и его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает объем проектных кредитов застройщика, то проценты, которые он должен банку, значительно снижаются, что снижает финансовую нагрузку и риски банкротства. Например, среди крупных застройщиков, строящих в Москве и публикующих отчетность для инвесторов, этот показатель за первое полугодие 2024 года составляет: у Level Group (0,6), Setl Group (1,2), ГК «ПИК» (1,3), ЛСР (1,4), ГК «Эталон» (1,4) и «Эталон-Финанс» (1,4). При этом мы видим, что наиболее устойчивое положение из перечисленных девелоперов у Level Group с отрицательным значением чистого долга, - обращает внимание экономист Андрей Бархота.

Для обеспечения прозрачности рынка жилищного строительства, предоставления аналитической информации и сервисов участникам рынка жилищного строительства была запущена Единая информационная система жилищного строительства. Собирая информацию, обязательно проверьте застройщика на портале.

- Единая информационная система жилищного строительства поможет покупателю проверить наличие всей необходимой документации у застройщика, в том числе проектной декларации. Кроме того, она позволяет узнать, были ли у компании задержки в сроках строительства. Небольшие переносы — это вполне нормальное явление. Однако если сдача проекта неоднократно задерживалась, это может свидетельствовать о проблемах у застройщика. На портале также доступен рейтинг девелоперов, в котором компании ранжируются по объемам строительства или величине выручки. Это позволяет оценить масштаб и финансовую устойчивость застройщика, - комментирует директор по продажам Level Group Алина Ларионова.

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов наиболее важными факторами при выборе застройщика называет: надежность (доля проектов, сданных в срок), опыт (наличие реализованных проектов в том регионе и в том сегменте рынка, где вы рассматриваете ЖК), клиентоориентированность (то, как девелопер работает с покупателями на этапе приемки квартир, особенно, если они с выполненными отделочными работами) и соответствие обещаний реальности (для этого стоит изучить, есть ли отличия между первоначальными рекламными макетами с тем, что реально построено, насколько точно выполняются в уже реализованных проектах планы по строительству социальной инфраструктуры).

Для объективного анализа девелопера специалисты рекомендуют также узнать мнение о застройщике у других покупателей. Например, найти соседские чаты и пообщаться там с реальными людьми. Кроме того, эксперты советуют изучить информацию о девелопере в СМИ, посмотреть, что писали о компании и реализуемых ею проектах ранее.

Фото: архив "КП"

Как выбрать ЖК?

Еще один важный фактор при выборе недвижимости - соответствие жилого комплекса вашим потребностям и запросам.

- Как показывает практика, большинство покупателей квартир на первичном рынке интересуют, прежде всего, локация, конечная стоимость объекта и различного рода скидки и спецпредложения, - рассказывает Сергей Зайцев. - Помимо этого, следует обратить внимание на реальную, а не мнимую транспортную доступность будущего жилья, в том числе и перспективы развития транспортной сети. Оценить наличие социальной инфраструктуры, а также гарантий строительства детского сада и школы, если речь идет о приобретении квартиры для семьи.

Также не лишним будет увидеть потенциальное место проживания своими глазами.

- Посещение объекта позволит больше узнать о локальных особенностях местоположения (то, чего не видно при изучении картографических сервисов). Активность на площадке может дать косвенную информацию о выполнении заявленного графика строительства, хотя тут без специальных знаний велик риск сформировать для себя ложные выводы. Здесь лучше ориентировать на регулярные отчеты о строительстве - они довольно объективно отражают реальность, - комментирует Алексей Попов и также рекомендует перед сделкой понять ситуацию с наличием или отсутствием очередей в детские сады, наполненностью классов в школах, доступностью нужных для вас медицинских услуг в поликлиниках.

Лично посетить потенциальный объект покупки советует и директор по продажам Level Group.

- Прежде чем посетить проект и офис продаж, тщательно изучите объект и подготовьте вопросы, которые вы хотите задать менеджерам. Не стесняйтесь спрашивать обо всем, что вас интересует. Чем больше информации вы получите о проекте, тем увереннее сможете принять решение. Также стоит побывать на строительной площадке и в шоуруме интересующего вас объекта. Особенно если вы рассматриваете покупку квартиры с отделкой, это поможет вам оценить качество материалов и строительства. Кроме того, поездка позволит вам еще раз убедиться, что местоположение ЖК вам подходит, - говорит Алина Ларионова

На что еще обратить внимание?

Определив для себя круг застройщиков и жилых комплексов, изучите их ценовую политику и специальные предложения.

- Сравнение цен за квадратный метр одного класса жилья у разных застройщиков может стать отправной точкой при выборе квартиры. Обратите внимание, что цены могут отличаться в зависимости от расположения объекта, этажа, типа планировки и других характеристик. Также сегодня девелоперы активно проводят акции и предлагают различные инструменты продаж, альтернативные традиционной ипотеке: рассрочку, субсидированную и траншевую ипотеки, а также трейд-ин. Сравнение разных вариантов поможет выбрать наиболее выгодный для себя, - рекомендует директор по продажам Level Group Алина Ларионова.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости наблюдается некоторый спад, покупка собственного жилья актуальности не теряет. Напротив, борьба застройщиков за покупателей дает широкий выбор привлекательных условий и программ. Главная задача покупателя – выбрать надежного застройщика и квартиру, отвечающую всем запросам.