Число нераспроданных новых квартир растет, но цены не падают: как действовать покупателям
Главный совет сейчас покупателям — надо быть кузнецом своего счастья. И грамотно торговаться с застройщиком
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП
У застройщиков нарастают проблемы со сбытом квартир. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в апреле по российским городам-миллионникам объем нераспроданного жилья в уже достроенных и сданных домах в среднем увеличился на треть в сравнении с мартом.
Но не торопитесь потирать руки в ожидании, что мы сейчас напишем о начавшемся обвале цен. По данным федерального портала «Мир квартир», в 51 из 70 крупнейших российских городов в апреле стоимость новостроечного квадрата… опять выросла. И только в 16 городах упала. Правда, в среднем по стране цены выросли всего на 0,5% - против 1,4% в марте. Ну и как эту арифметику понимать?
- Ждать, что застройщики публично объявят о снижении цен, не стоит. Никогда они публично этого не сделают. Потому что тогда у покупателей исчезнет мотивация покупать жилье на стадии котлована. А зачем, если можно немного подождать — и по той же или даже меньшей цене купить квартиру в практически готовом доме, - сообщил «КП» вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Финансовая модель работы застройщиков предполагает, что чем раньше будут распроданы квартиры в строящемся доме, тем лучше. От этого, в частности, зависит процент, под который стройку готовы кредитовать банки. И традиционно на начальной стадии строительства жилье, в которые можно будет въехать еще только года через три, стоит значительно дешевле, чем в практически уже готовом доме — своеобразная скидка покупателям за риск и готовность ждать. Но так можно кого-то заманивать, если жилье постоянно дорожает.
-Поэтому застройщики каждый месяц, каждый квартал декларируют увеличение цены. При этом цены продаж, реальные цены сделок, стоят уже семь месяцев. Но цены предложения по-прежнему растут, - объясняет эксперт.
Растущий разрыв между ценами предложения и реальными ценами сделок подтверждает отчет правительственного ДОМ.РФ с данными по новостройкам за 1 квартал, где приведены в том числе изменения цен сделок на основе информации Росреестра. По этим данным, получается, что «в реале» в среднем по России все виды новостроек за первый квартал вообще подешевели (см. «Только цифры»). В Москве ситуация несколько лучше, что разрыв между «декларациями» и «реальными продажами» тоже присутствует.
-В Москве продажи идут лучше, поскольку застройщики активнее предлагают рассрочки, - поясняет Константин Апрелев. - Но в целом тенденции одни и те же.
Но что же делать покупателям жилья? Особенно тем, кто хочет воспользоваться льготной ипотекой и поэтому вынужден приобретать именно новостройку? (В крупных городах это по-прежнему единственная возможность воспользоваться, в частности, семейной ипотекой под 6%).
-Главный совет сейчас покупателям — надо быть кузнецом своего счастья. И грамотно торговаться с застройщиком, - говорит Апрелев. - Как минимум, двум категориям покупателей, за счет которых сейчас в основном и идут продажи, значительное число застройщиков сейчас готовы давать скидки — вплоть до 15-20%. Первая категория — те, кто имеет возможность взять льготную ипотеку. Вторая — те, кто готов внести все деньги сразу. Но идти торговаться следует, хорошо подготовившись и изучив рыночную ситуацию и конкурентную среду.
Алгоритм действий, который рекомендует наш эксперт, таков. Отобрать несколько объектов от разных застройщиков, у которых хорошая репутация — объекты вводят своевременно, без серьезных задержек. В идеале — чтобы жилой комплекс был в высокой степени готовности, а не со сдачей через три-четыре года.
По ним провести сравнительный анализ: какая стадия готовности, какие есть предложения по переуступке прав (это когда квартиру перепродают сами дольщики) и почем, сколько стоит у того же застройщика на площадке рядом готовое жилье. Это все будут аргументы для скидки.
-В офисе застройщика говорите примерно следующее: «Прекрасно, вот вы только через два года собираетесь это жилье сдать. А рядом есть уже готовое, с отделкой и мебелью по такой-то цене. И эта цена ниже, чем вы мне предлагаете. Я бы хотел рассчитывать на льготу (скидку — Ред.», - подсказывает Константин Апрелев. - И не поддавайтесь на то, что «мы вам даем скидку, но эта скидка только сейчас, а если вы прямо сейчас не подпишете договор, ее не будет». К такому психологическому давлению тоже надо быть готовыми. Спокойно идите домой, возьмите паузу на несколько дней, проанализируйте все предложения от застройщиков, которые вам были даны (лучше вести переговоры не с одной компанией, а с двумя-тремя). Потом опять обзвоните специалистов, с которыми вы общались, предложите встречно пойти еще на какие-то уступки. И в случае нормальной реакции с той стороны уже можно выходить на процесс подписания договора.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Как изменились цены на новостройки
Фото: Наиль ВАЛИУЛИН. Перейти в Фотобанк КП
Города, где цены выросли
Фото: Наиль ВАЛИУЛИН. Перейти в Фотобанк КП
Города, где цены упали
Фото: Наиль ВАЛИУЛИН. Перейти в Фотобанк КП
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ