Конституционный суд РФ рассмотрит спор об изъятии жилья в Крыму, купленного у российского гражданина

Фото: Shutterstock.

В Конституционный суд России (КС) поступила первая жалоба покупателя квартиры в Крыму, которая впоследствии была национализирована. Причина в том, что продавец — житель полуострова, гражданин России – уже после заключения сделки был включен в перечень «недружественных лиц».

На лицо юридический казус. Но, к сожалению, пока его решить не удалось. А добросовестные покупатели жилья, которых немало, могут лишиться своей собственности, что автоматически вызывает опасения среди инвесторов.

ПОД УДАРОМ ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ

Впервые национализация недвижимости в Крыму прошла вскоре после присоединения к России. Основанием ее послужило Постановление Госсовета Крыма от 30 апреля 2014 года «О вопросах управления собственностью Республики Крым». Тогда изъятию подлежало все государственное имущество Украины и бесхозяйное имущество, которое находилось на территории республики.

В октябре 2022 года в постановление были внесены дополнения, согласно которым изъятию и включению в состав имущества республики подлежит имущество, которое на 24 февраля 2022 года находится в Крыму и принадлежит так называемым «недружественным лицам». Цитируем постановление: «Иностранные государства, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, иностранные лицае, связанные с указанными иностранными государствами (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), а также их бенефициары и лица, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности».

Главная цель изменений - украинские олигархи и политики.

Симферополь

Фото: Shutterstock.

Вместе с тем, в отдельных случаях основания включения человека в список «недружественных» были не проверены. Так, Верховный Суд РФ по жалобе жительницы Крыма отменил решения судов нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в связи с тем, что суды не установили причины и основания, по которым она была отнесена к категории «недружественных лиц», а также основания прекращения ее права собственности на земельный участок и расположенный на нем дом.

Однако, если в данном случае речь идет о необходимости более серьезной проверки оснований включения лиц в перечень «недружественных».

Тревогу вызывают случаи изъятия имущества в Крыму у россиян, которые ни в какие списки включены не были. Так национализировано имущество Инны Владимировны Кокойло. Она родилась и всю жизнь проживает в России. С мужем они долгое время копили деньги для покупки жилья у моря. В июне 2022 году Инна Владимировна приобрела квартиру в Крыму также у гражданина РФ – жителя республики, с которым она никогда не была знакома и не встречалась. Квартиру она нашла через риелтора, а в сделке от лица продавца участвовал представитель. Сделка была удостоверена у нотариуса. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

ЗАГЛЯНУТЬ В БУДУЩЕЕ

Однако спустя девять месяцев бывший собственник был внесен в список «недружественных лиц», а все имущество, которое принадлежало ему на 24 февраля 2022 года национализированы. Квартира россиянки принудительно изъята, сведения о ней исключены из ЕГРН, квартира продана на торгах. Сама Инна Владимировна в список «недружественных» лиц включена не была.

Адвокат Екатерина Ануфриева пояснила, что ее доверительница обратилась в суд с иском о восстановлении права собственности, но суды всех инстанциях отказали ей. В настоящий момент споры по оспариванию изъятия квартиры продолжаются в рамках еще двух административных дел. Кроме того, совместно с адвокатом Анной Минушкиной подана жалоба в Конституционный Суд РФ.

Фото: Shutterstock.

«Мы считаем, что имущество Инны Владимировны Кокойло было изъято ошибочно, она является добросовестным приобретателем. Она не знала, что продавца квартиры признают «недружественным лицом» и изымут все, что ему принадлежало на 24 февраля 2022 года. Она предприняла все возможные действия для проверки безопасности сделки, - сообщила Екатерина Ануфриева. - Сведения о недружественных действиях продавца в открытых источниках отсутствуют. Нам кажется несправедливым применение к добросовестным приобретателям мер ответственности, которые адресованы другим людям, и лишение их имущества».

СЛУЧАЙНАЯ ОШИБКА

Интерес представляет судебная практика по делам данной категории. Суды Крыма и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции признали изъятие имущества в регионе обоснованным, указав, что для разрешения спора не имеет значения, когда именно заключена сделка.

Однако 7 апреля 2025 года Приморско – Ахтарский районный суд Краснодарского края удовлетворил исковые требования гражданки РФ, которая в марте 2022 года также приобрела квартиру в Крыму у человека, признанного спустя время «недружественным», и исключении ее квартиры из перечня имущества республики Крым.

«Мы считаем, что ситуация с лишением собственности добросовестных приобретателей - граждан РФ является случайной ошибкой и крайне важно не допустить ее повторения в будущем, - резюмирует юрист. - Необходимо создать механизм защиты россиян, которые хотят приобрести недвижимость в Крыму. Поскольку самостоятельно обычный гражданин не может проверить имеет ли продавец связь с недружественными странами - наличие гражданства недружественной страны, финансирование ВСУ и прочее. Инструментами такой проверки располагают только правоохранительные органы».