Год без самой массовой программы ипотеки с господдержкой: Почему не рухнули цены и стоит ли этого ждать?
- Хорошо, что мне только шесть лет: мама с папой еще успевают взять семейную ипотеку под 6%!
Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП
ЖИЛЬЕ ПОДОРОЖАЛО В ДВА С ЛИШНИМ РАЗА
Это был очень грустный день - и для застройщиков, и для тех россиян, которые мечтали купить квартиру, но по каким-то причинам не успели. 1 июля 2024 года стало датой икс, когда правительство свернуло самую массовую льготную ипотечную программу, по которой можно было взять кредит на покупку новостройки под 8% годовых. Причем без всяких дополнительных условий типа наличия маленьких детей или желания переехать в Арктику.
Конечно, остались другие, более адресные программы ипотеки с господдержкой: семейная, дальневосточная и арктическая, сельская, для айтишников... Но их масштаб совсем не тот. В третьем квартале 2024 года, то есть сразу после отмены массовой льготной программы, объем выдачи ипотечных кредитов в стране упал на 47%.
Программа льготной ипотеки появилась в пандемию - как мера поддержки строительного бизнеса и граждан. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсировали из госбюджета. Правительство регулярно продлевало программу, но в 2024 году стало ясно, что дальше невмоготу. Одно дело - субсидировать банкам из госбюджета разницу в несколько процентов. А совсем другое, когда льготная - 8%, а рыночная - 18 - 19%, как летом 2024 года (а сейчас все гораздо хуже, см. «Только цифры»).
А главное, обнаружился побочный эффект льготной ипотеки: спрос на жилье вырос, и цены рванули вверх. По данным Росстата, квадратный метр новостройки в среднем по России с I квартала 2020 года (до начала массовой льготной ипотеки) по I квартал 2024 года прибавил в цене 135%, то есть стал дороже в два с лишним раза!
В общем, лавочку надо было прикрывать. Что и случилось ровно год назад. Тогда многие рассудили: теперь спрос на жилье снизится, и оно должно подешеветь.
Были и другие факторы, которые должны были еще сильнее обвалить спрос на квартиры. Так, к концу лета 2024 года ставки по рыночной ипотеке перевалили за 20% годовых, а сейчас они в районе 25%. Плюс Центробанк вводил и много других мер по охлаждению рынка жилья - например, увеличил размер первоначального взноса с 20 до 30 процентов от стоимости жилья.
И чего мы в итоге достигли за год?
ПРОДАЖИ СНИЖАЮТСЯ, СКИДКИ РАСТУТ
В мае 2025 года застройщики вывели на рынок на 37% меньше жилья, чем в апреле. И на 28% меньше, чем годом ранее…
С января по май продажи в новостройках снизились на 16% год к году…
Это не посты из какого-то оголтелого телеграм-канала, где собирают страшилки про рынок недвижимости по принципу «чем хуже, тем больше кликов». Это новостная лента правительственной корпорации Дом.рф, главного оператора связанных с жильем госпрограмм.
Вот и про цены: «Месячный темп роста цен на новостройки в мае практически остановился, составив 0,1%». Что? И это все охлаждение при падении продаж?
А это еще в среднем по стране. В Москве и Санкт-Петербурге в мае цены на новостройки выросли на 0,6% в сравнении с апрелем. А с начала года - на 7% и 2,2% соответственно.
- На самом деле цены не растут и даже кое-где падают. Но застройщики не говорят об этом в открытую. В публичном пространстве они продолжают декларировать рост цен предложения (то есть стоимости квартир, которая указана в рекламе. - Ред.). А цены реальных сделок уже девять месяцев остаются на том же уровне, что были в октябре прошлого года. В ряде регионов они даже снизились, - рассказал «КП» почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
По словам эксперта, разница между ценой предложения, которую продолжают обозначать застройщики, и реальной ценой сделок увеличивается. То есть застройщикам приходится давать все более серьезные скидки.
Почему же застройщики упорно не хотят снижать цены «официально»? Так цепляются за воспоминания о былой прибыли?
- Снижение цен ломает всю сложившуюся модель продажи квартир в новостройках: покупай сегодня на котловане, потому что завтра, на более высокой стадии готовности дома, будет дороже, - объясняет Константин Апрелев. - Но сейчас эта модель работает против застройщиков. Она привела к нехарактерному для рынка недвижимости эффекту: после того как дом построен и превращается во вторичное жилье, цены падают на 15 - 20%, а то и все 30%. То есть в соседнем доме от того же застройщика, зачастую в рамках того же жилого комплекса, но сданного год назад, квартиру можно купить на 15 - 30% дешевле, чем в доме, который только готовится к сдаче.
Получается, новостройки сегодня - так себе вложение. Но уйти от привычной схемы, по словам эксперта, застройщики не могут. Потому что именно на нее рассчитана действующая по закону система финансирования стройки - с эскроу-счетами и проектным финансированием от банка. Когда деньги, внесенные покупателями квартир, до окончания строительства лежат в банке на специальных беспроцентных счетах (эскроу). А застройщик возводит жилой комплекс на банковский кредит. Чем больше денег он собрал с покупателей на эскроу-счета, тем меньше будет процент по этому кредиту. Соответственно, чем на более ранней стадии строительства все распродано, тем дешевле обойдется стройка.
Схема с эскроу-счетами стала обязательной с 2019 года, принималась она для защиты покупателей. И действительно, она практически полностью решила проблему обманутых дольщиков в том виде, в котором она существовала в 2000-е. У застройщика сейчас нет шансов исчезнуть с деньгами клиентов - они лежат в банке. Но в нынешней ситуации появились другие проблемы.
Только цифры
Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП
КАК СДЕЛАТЬ НОВОСТРОЙКИ ДОСТУПНЕЕ
В конце июня правительство в очередной раз продлило мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за срыв сроков сдачи дома - до конца 2025 года. То есть дольщик, которому это, возможно, сулит дополнительные траты на аренду жилья и кучу других проблем, не может потребовать с застройщика никаких полагающихся по закону компенсаций. И так с марта 2024 года.
- Из-за проблем в строительном секторе сроки сдачи жилых комплексов сейчас затягиваются повсеместно. И есть опасения, что если мораторий на штрафные санкции отменить, то ряд застройщиков просто обанкротятся - у них и так из-за падения спроса и выросшей кредитной нагрузки тяжелая ситуация, - утверждает Константин Апрелев.
Банкротства, снижение объемов строительства - не лучший выход из ситуации. Жилье при этом определенно доступнее не станет, это верный путь к новому подорожанию в перспективе нескольких лет.
Но и покупателям квартир нынче не позавидуешь. Если даже есть возможность взять льготную (например, семейную) ипотеку не по драконовской ставке, то это подразумевает, что надо покупать именно квартиру в новостройке (в некоторых случаях по «семейке» сейчас разрешается приобретать вторичное жилье, но это не крупные города). А значит, в качестве «бонуса» ты получишь:
а) переплату за квартиру в сравнении с абсолютно такой же в готовом доме;
б) неопределенность, когда это жилье вообще достроят.
А решишь покупать вторичку - здравствуй, ипотека под 25% годовых. На что идут в основном те, кто одну квартиру продает, а взамен покупает что-то получше или попросторнее со сравнительно небольшой доплатой, на которую и берется кредит.
- На мой взгляд, единственный вариант сейчас сделать новостройки доступнее для покупателей - это поменять саму схему финансирования строительства, - говорит Константин Апрелев. - Застройщики, чтобы как-то стимулировать спрос, завлекают рассрочками: часть суммы вносишь сразу, часть - по завершении строительства. Но это зачастую схема противозаконная, при внесении первого транша не подписывается договор долевого участия и права покупателя как дольщика не защищены. Но почему бы не создать аналогичную законную схему с использованием эскроу-счетов? Пусть 20 - 30% от стоимости квартиры сразу выплачивается и кладется на эскроу-счет - как задаток. На остальную сумму с покупателем заключается ипотечный договор. Но эти деньги перечисляются застройщику по завершении строительства - и именно тогда, уже с ключами от новой квартиры, покупатель начинает расплачиваться по ипотеке. Да, эта схема менее выгодна для банков, которые сейчас абсолютно бесплатно пользуются деньгами дольщиков, пока идет стройка (эскроу-счет - беспроцентный). Но изначально эскроу-счета и вводились для защиты покупателей жилья, а не для бесплатного финансирования банковского сектора.
ВМЕСТО ВЫВОДА
Так упадут ли цены?
И все-таки: могут ли рухнуть цены на недвижимость и если да, то когда это случится?
- Массовая льготная ипотека - это только один фактор, который подстегнул рост спроса на жилье и рост цен. Его убрали, но все остальные факторы остались, - поясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Главный фактор, по словам экономиста, - обеспеченность квадратными метрами у нас вообще-то оставляет желать лучшего, «квартирный вопрос» не решен очень у многих. А значит, в потенциале спрос на жилье остается высоким. И как только появляются какие-то финансовые возможности - хоть в виде новой программы льготной ипотеки, - тут и «прорывает»: вырастает спрос, а следом и цены.
Нельзя забывать и о постоянном росте цен на стройматериалы. И еще об одном важном факторе - именно в недвижимости большинство россиян видят самое надежное средство если не преумножения, то хотя бы сохранения нажитого непосильным трудом.
- И так и будет в условиях, когда рынок акций для большинства граждан не вполне понятен и не представляется привлекательным, - говорит эксперт. - Своя квартира, а лучше две - это у наших людей главный пенсионный план. «Лишнюю» квартиру можно сдавать, обеспечивая себе пристойную старость. И дети с меньшей вероятностью оставят без заботы престарелых родителей, если те могут им оставить в наследство жилье - так тоже думают многие. Из-за всех этих факторов мы не видим и существенного снижения цен на вторичном рынке, где льготной ипотеки практически нет. Без какой-то чрезвычайной надобности люди не готовы продавать свою «сберкнижку» дешевле.
Короче говоря, единственный способ снизить цены на жилье - сделать так, чтобы его стало в разы больше. Но нынешняя ситуация этому не способствует.
- На мой взгляд, не стоит рассчитывать на кардинальное снижение цен в крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург. На качественное и удобно расположенное жилье (как в новостройках, так и на вторичке) в ближайшее время скорее будет рост цен, сопоставимый с инфляцией или чуть меньше, - прогнозирует Александр Цыганов.
Уточним: по прогнозу Центробанка, инфляция в этом году составит 7 - 8 процентов.
- На ощутимое снижение цен - больше 5 - 10 - 15% - можно рассчитывать, если у жилья есть определенные изъяны: неудобная локация, неудачная планировка. Или оно «морально устаревшее» (хрущевки, панельки брежневской поры), - продолжает эксперт. - Но если у вас стоит задача купить квартиру подешевле, с хорошей скидкой, это сейчас реально даже в Москве. Однако придется потратить больше сил и времени, а также четко сформулировать для себя, от чего вы готовы отказаться, а какие параметры жилья существенны. Кроме того, опережающими темпами будут развиваться некоторые региональные рынки жилья - где есть перспективные промышленные предприятия, хорошо оплачиваемая работа. Там может расти спрос на жилье и цены.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ