Алексей Ким: «В e-commerce недвижимость — это стратегический инструмент, который влияет на все показатели»

Фото: Алексей Ким

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в первом квартале 2025 года, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, составил 136 млрд рублей, что на 31% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рынок коммерческой недвижимости в России находится на этапе стабилизации: одни сегменты остывают после бурного роста, в других перед инвесторами открываются интересные возможности. Он остается перспективным, но требует грамотного выбора локации, сегмента и управления, считает Алексей Ким, руководитель группы развития недвижимости и новых проектов компании Ozon, стратег с многолетним опытом в бизнес-недвижимости. Алексей Ким определяет будущее портфеля офисной недвижимости компании в России, странах СНГ и на глобальном уровне. Обсудили с экспертом самые выгодные в этом году форматы, роль офиса в корпоративной культуре, а также компетенции, необходимые современному специалисту по коммерческой недвижимости.

- Алексей, вы работаете в сфере коммерческой недвижимости уже более 12-ти лет. Какие ключевые изменения произошли в отрасли за эти годы?

- Всего за десятилетие отрасль претерпела значительные преобразования, обусловленные как глобальными экономическими трендами, так и внутренней динамикой российского рынка. Существенные сдвиги произошли и в структуре роста рынка. Если в начале 2010-х годов основными драйверами были традиционные форматы — торговые центры и офисы класса А, то сейчас ключевыми направлениями развития стали логистические комплексы (за счёт бума e-commerce) и гибкие офисные пространства — коворкинги и гибридные модели. Сегодня критически важны транспортная доступность, экологичность и интеграция объекта в городскую среду. Революцию совершили умные системы управления зданиями, цифровые платформы для аренды и анализа данных. Немалую роль сыграл уход части международных девелоперов, он скомпенсировался активностью российских и азиатских инвесторов, особенно в сегментах складов и промышленной недвижимости. Рынок стал сложнее, но и прозрачнее.

- В чем особенности работы с коммерческой недвижимостью? Почему вы выбрали именно ее, а не жилую, например?

- Работа с коммерческой недвижимостью — это в первую очередь бизнес-партнерство, а не просто сделки. Здесь важны глубокий анализ экономики объекта, понимание специфики арендаторов и умение прогнозировать долгосрочные тренды. В отличие от жилья, где ключевой драйвер — эмоции покупателей, в коммерции всё строится на расчете: рентабельности, сроках окупаемости, адаптации под меняющийся спрос. Я выбрал это направление, потому что оно сочетает в себе аналитику, стратегию и постоянную динамику. Коммерческая недвижимость — как живой организм: каждая ситуация требует нестандартного решения, но в то же время требуется создать устойчивую бизнес-модель, и в этом вызов. В коммерческой недвижимости выше потолок для профессионального роста и сложных, интересных проектов.

- Насколько важно профильное образование в вашей работе? Какие знания сегодня вы назовете необходимыми для специалиста по работе с коммерческой недвижимостью?

- Рынок стал слишком динамичным, чтобы полагаться только на академические знания, но и без них невозможно. Юридические и финансовые компетенции обязательны, поскольку каждая сделка требует оценки рисков, налогового планирования и работы со сложными договорными конструкциями. Особенно ценятся специалисты, разбирающиеся в смежных областях - от инженерии объектов до ESG-стандартов, понимающие рыночную аналитику и основы оценки, а также владеющие цифровыми инструментами.

- Ваш профессиональный путь начался в одной из ведущих международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости. Что, по вашему мнению, особенно важно учитывать тем, кто только начинает этот путь сейчас?

- Лучше начинать карьеру в сильной компании – это даёт доступ к опыту и знаниям топовых специалистов, формирует правильные профессиональные ориентиры и ускоряет рост. Общение с коллегами из разных направлений помогает быстрее понять, как устроен рынок, и развивает системное мышление. Не стоит бояться задач вне зоны комфорта – именно там начинается развитие. Важно не ждать признания, а самому формировать репутацию надёжного и вдумчивого специалиста. Большую роль играет и «насмотренность» — умение видеть за объектами, цифрами и планировками логику арендаторов и стратегию собственников. И, конечно, важно развивать коммуникативные навыки — в недвижимости ценится не только, что ты знаешь, но и как ты это доносишь до клиента и команды.

- В Ozon вы руководите группой развития недвижимости и новых проектов. Как влияет грамотное управление недвижимостью на общий успех бизнеса, особенно такого крупного и растущего?

- В e-commerce с его стремительным ростом, недвижимость — это не просто активы, а стратегический инструмент, который влияет на все показатели. Продуманные офисные пространства повышают продуктивность сотрудников за счет комфорта и эргономики, а правильно расположенные фулфилмент-центры значительно сокращают логистические издержки. Для растущего бизнеса ошибки в инвестиционной стратегии особенно критичны — они создают долгосрочные «узкие горлышки». Наш KPI — превращать недвижимость из статьи расходов в драйвер масштабирования.

- Вы много работаете с офисной недвижимостью, скажите, в чем, на ваш взгляд, заключается роль офиса в корпоративной культуре?

- Главный тренд в офисной недвижимости — улучшение качества объектов, то есть растет спрос на классы A и B, а также — укрупнение штаб-квартир. Современный офис — это уже не просто «место для работы», а важнейший инструмент формирования корпоративной культуры и конкурентного преимущества. Молодые специалисты выбирают работодателя в том числе и по качеству офисной среды. Гибридный формат требует принципиально иной планировки — меньше обычных рабочих мест, больше переговорных и звукоизолированных кабин. Практика рынка показывает: продуманные пространства снижают текучесть кадров на 15–20%.

- 30 мая этого года были объявлены итоги авторитетной федеральной Премии Best Office Awards, в жюри которой вы были приглашены в качестве эксперта. Какие тренды вы выделите сегодня на рынке?

- Самые яркие, пожалуй — это как раз гибридные пространства: сокращается площадь постоянных рабочих мест, растет число коворкинг-зон и пространств фокусированной работы. Много так называемого биодизайна: здоровье сотрудников стало KPI, и показатель складывается не только из результатов диспансеризации. Использование AI для оптимизации загрузки помещений, IoT-датчиков для контроля воздуха, освещения — это тоже становится повсеместным. Порадовали решения Net Zero Carbon buildings — на офисы с нулевым углеродным следом. Уверен, что именно эти тренды будут набирать популярность в России в ближайшее десятилетие.

- Какие форматы на рынке коммерческой недвижимости вы назовете самыми перспективными?

- Рынок движется к персонализации и мультифункциональности. Успешные проекты сегодня — это симбиоз комфорта, технологий и устойчивого развития. Один из наиболее перспективных форматов 2025 года для малого и среднего бизнеса, особенно в сферах, где важно объединить логистику, офис и демонстрацию продукции — это Light Industrial (англ. — легкая промышленность — прим. ред.) — формат зданий и сооружений, предназначенных для размещения производств малого и среднего масштаба, а также складов и офисов. Это промежуточный формат между коммерческими объектами — офисами, магазинами — и тяжелыми промышленными зданиями — знакомыми нам заводами и фабриками. Как маркетплейсы открывают предпринимателям доступ к широкой аудитории и упрощают масштабирование бизнеса, так и формат Light Industrial создает идеальные условия для роста малого и среднего бизнеса, объединяя производство, логистику и офисные пространства в одном эффективном решении. Это следующий шаг в эволюции коммерческой недвижимости, отвечающий запросам современного предпринимателя.