Квартиру отняли, а ипотека на 30 лет осталась: Чем грозит покупка жилья у жертв телефонных мошенников
Квартира, купленная у жертв телефонных мошенников - бомба с часовым механизмом
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП
Жуткая история с купленной в ипотеку квартирой произошла на северо-востоке Москвы.
Сотрудница одного из столичных вузов давно искала варианты с приобретением собственного жилья. Поэтому очень обрадовалась, увидев в интернете объявление о срочной продаже двушки в Бабушкинском районе по очень интересной цене. Любому же ясно - такие щедрые предложения на дороге не валяются, вопрос нужно решать срочно. Женщина понеслась в банк за ипотекой, получила одобрение и взяла кредит на 30 лет. Сделку оформили оперативно.
А вскоре выяснилось страшное.
БАБУШКА С «КОКТЕЙЛЕМ МОЛОТОВА»
Оказалось, что квартиру продала бабушка, которая стала жертвой телефонных мошенников. Как сообщает Mash, пенсионерка сначала отдала фальшивым силовикам из телефона все свои сбережения, затем по указке тех же злодеев взяла несколько кредитов и продала квартиру. Апогеем стала атака (слава богу, неудачная) «коктейлем Молотова» одного из московских военкоматов. Здесь пенсионерку и задержали.
Оставшись без жилья, пожилая женщина пошла в суд, требуя, чтобы сделку по продаже квартиры признали недействительной. И суд признал. Более того, полицейские сумели найти и задержать двух курьеров, которые забирали для мошенников у бабушки деньги. Каждый из них по решению того же суда теперь должен выплатить пенсионерке по 12 млн рублей.
В сухом остатке: старушка возвращается в квартиру и ждет выплат от задержанных курьеров, чтобы вернуть взятые в банке кредиты и собственные сбережения, а купившая у нее недвижимость женщина теперь в течение 30 лет должна будет выплачивать ипотеку за квадратные метры, которых у нее нет.
Как такое возможно? А где же справедливость?
ДЕЛО ЛАРИСЫ ДОЛИНОЙ
Конечно, сразу вспоминается аналогичная история Ларисы Долиной. Певицу так же обманули телефонные мошенники, вынудив продать квартиру. Рыночная цена пятикомнатных хором (236 квадратных метров!) в Хамовниках - под 200 миллионов рублей. Мошенники очень быстро реализовали ее за 112 миллионов. Осознав, что стала жертвой обмана, Долина пошла в суд. И суд встал на сторону Народной артистки России. Покупательница - дочь топ-менеджера крупного IT-холдинга - осталась ни с чем.
Ларисе Долиной вернули квартиру, а покупательница осталась ни с чем
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН. Перейти в Фотобанк КП
Впрочем, этот случай не стал прецедентом. Потому что чаще всего аналогичные иски об отмене сделок судами не удовлетворяются. Недавно мы писали об истории москвича, который стал жертвой мошенницы (таковой фигурантку уголовного дела признал суд, вынесено решение), но не смог вернуть потерянную квартиру. Во многом потому что его трешку приобрела в ипотеку многодетная семья, для которой это теперь единственное жилье.
Но новый случай с сотрудницей университета доказывает, что даже покупка в ипотеку не является защитой от отмены сделки… Почему? Давайте разбираться.
«ВСЕ РЕШАЮТ НЮАНСЫ»
- Все решают нюансы, - объясняет KP.RU кандидат юридических наук, адвокат Оксана Филачева. - Мы с вами не знаем всех подробностей, но - например - если сделку оспаривает человек преклонного возраста, велика вероятность, что при проведении психолого-психиатрической экспертизы специалисты найдут у него деменцию и признают, что он не отдавал отчета своим действиям.
К слову, проведенная по делу той же Долиной экспертиза установила, что 69-летняя певица дееспособна, но тем не менее в момент совершения сделки находилась под влиянием третьих лиц. Также по мнению суда, покупательница должна была осознавать свои риски, когда заинтересовалась покупкой недвижимости по цене на 30% дешевле рынка, а по ходу переговоров продавец согласился сбросить еще 10%.
Такой же нюанс (двушка - срочно и дешево!) был, напомню, и в истории оставшейся без квартиры сотрудницы вуза.
А БАНК КУДА СМОТРЕЛ?!
Но тут смущает еще один момент. Банк ведь одобрил ипотеку по этой квартире! Разве он не должен был проверять этот объект?
- В общественном сознании почему-то укоренилась мысль, якобы дающий ипотеку банк досконально проверяет и объект недвижимости. Но это не совсем так, - говорит адвокат Вадим Багатурия. - В первую очередь, он оценивает ответственность и платежеспособность клиента, который просит кредит на покупку квартиры или дома.
Покупать квартиру у пожилого человека - всегда риск
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП
- Однако при этом банк обязан проверять документы продавца, историю права собственности, целевое использование объекта, отсутствия обременений и его рыночную стоимость, - уточняет адвокат Андрей Мишонов. - Невыполнение этих обязательств может квалифицироваться как нарушение внутренних инструкций и законодательства.
Иными словами, если банк в процессе выдачи ипотеки запросил выписку из ЕГРН и удостоверился, что квартира действительно принадлежит гражданке N и никаких обременений на этом объекте не имеется, то нарушений с его стороны как бы и нет. В каком состоянии находится продавец и не манипулирует ли им кто-то, банк - увы - проверять не обязан.
- То, что квартиру продают срочно и делают скидку, - само по себе не является признаком мошенничества, - говорит Багатурия. - И банк этот факт не всегда может расценить как риск.
И ЕЩЕ НЕСКОЛЬКО ВОПРОСОВ
-- А если покупка квартиры оформлена как нотариальная сделка, ситуация с признанием купли-продажи недействительной исключена? (По закону сделки обязаны оформлять через нотариуса, если продаются доли квартир или владельцем недвижимость является несовершеннолетний, в остальных случаях - по желанию сторон. Но это влечет и дополнительные расходы - до 25 тысяч в качестве фиксированной суммы и до 0,4% от суммы сделки в качестве гонорара нотариуса, - Авт.).
- Нотариальное оформление само по себе не гарантирует чистоту сделки, - объясняет адвокат Андрей Мишонов. - Да, нотариусы проверяют правоустанавливающие записи, но могут и не выявить поддельные или фиктивные договоры, ограничения, мошеннические схемы.
- Покроет ли потерю квартиры страховка ипотеки?
- Страхование ипотеки покрывает только риски, прописанные в договоре. Как правило, это смерть или утрата трудоспособности заемщика, потеря имущества в результате страховых случаев - пожара или стихийного бедствия. А вот юридические риски, мошенничество и ошибки банка страховкой обычно не покрываются.
- То есть, шансов вернуть свои деньги нет?!
- Добросовестный приобретатель может пойти в суд с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. По закону ее размер может достигать суммы, потраченной на покупку жилья.
СОВЕТЫ БЫВАЛЫХ
Разумеется, при покупке квартиры никому не хочется оказаться в ситуации, когда через время сделку признают недействительной, жилье вернут прежнему владельцу, а заплаченные за него денежки «сгорят». Так как же себя от этого обезопасить?
По словам экспертов, всегда нужно держать в уме несколько важных моментов.
1. Срочная продажа квартиры по цене значительно ниже рынка - первый звоночек, что с ней что-то может быть не так. Все документы нужно проверять скрупулезно.
2. Важно и личное общение с продавцом. Узнайте, по какой причине он продает квартиру. Обратите внимание, нет ли признаков, что его кто-то контролирует, постоянно дает инструкции по телефону и так далее.
3. Продавец - пожилой человек? Еще одна причина насторожиться.
«У меня в практике был случай, когда гражданин приобрел квартиру, а покупку признали недействительной, потому что собственник, как оказалось, на тот момент уже был недееспособен, - говорит Вадим Багатурия. - Поэтому при покупке недвижимости у бабушек и дедушек я бы рекомендовал ставить условие: собственник должен в день совершения сделки взять в психдиспансере и наркодиспансере справки, что не стоит на учете. Это важно, чтобы в будущем сделку не могли оспорить. А еще лучше - настоять, чтобы пенсионер прошел проверку у психиатра, нет ли у него деменции».
КОНКРЕТНО
Что делать человеку, если сделку все-таки признали незаконной?
1. Собрать документы - договоры, выписки ЕГРН, переписки с продавцом или его риелтором, отчет банка, письма, платежи и так далее.
2. Если со стороны продавца или посредников были признаки мошенничества, обращайтесь в полицию и направляйте заявление в Центробанк для включения этих физлиц в «черный список». В будущем это может помочь усилить вашу позицию.
3. «Далее нужно обратиться к юристу, специализирующемуся на ипотеке и недвижимости. С его помощью - провести оценку правомерности выдачи кредита и сделки», - говорит адвокат Андрей Мишонов.
4. «Если при андеррайтинге (так называют оценку рисков в финансовых организациях, - Авт.) были допущены нарушения - подавайте претензию в банк, указав нарушения в проверке недвижимости, и требуйте возмещение убытков».
5. «Отказали? Обращайтесь в суд. Во-первых - с требованием признать договор купли продажи недействительным. Во-вторых - с иском о взыскании с банка убытков в связи с недействительностью сделки или неправильной оценкой».
6. Если суды проиграны, а ипотеку за потерянную квартиру все равно придется платить, можно ли признать себя банкротом?
«Банкротство - крайняя мера, - говорит Андрей Мишонов. - Оно актуально, только если заемщик не может платить по кредиту и есть просрочки. Решение суда (признать ли физлицо банкротом, - Авт.) будет зависеть от финансовой ситуации заявителя и наличия у него другого имущества».
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Полиция предупредила россиян о двух новых схемах мошенников (подробнее)