Как защитить покупателей жилья от «жертв мошенников»: Пять предложений, которые обсуждают депутаты

«КП» уже писала про такие ситуации, когда, приобретая квартиру у пожилого человека и вроде бы проверив все, что можно, покупатель в итоге остается и без денег, и без купленного жилья.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

В Госдуме растет количество идей, как защитить покупателей вторичного жилья от бабушек - «жертв мошенников». «КП» уже писала про такие ситуации, когда, приобретая квартиру у пожилого человека и вроде бы проверив все, что можно, покупатель в итоге остается и без денег, и без купленного жилья. А все потому, что пожилая продавец после сделки заявила, что стала жертвой аферистов, которым и отдала вырученные деньги. Квартиру же на самом деле продавать не собиралась. Суды в таких случаях все чаще становятся на сторону «жертв» и выносят постановление: квартиру — вернуть. Но как при этом получить назад свои деньги ни в чем не повинному покупателю — непонятно.

По оценкам, число судебных споров, когда продавцы потом пытаются через суд вернуть свою недвижимость, за год возросло на 15-20%. И ситуация становится все более скандальной. Ведь нередко в роли оставшихся ни с чем покупателей оказываются семьи с детьми, решившие улучшить свои жилищные условия. А в итоге у такой семьи теперь ни старой, ни новой квартиры, зато куча долгов и взятая на несостоявшееся улучшение ипотека (ее-то никто не отменяет).

Как помочь этой беде? «КП» внимательно изучила предложения наших депутатов.

1. «Период охлаждения» после продажи квартиры

Такая мера — для защиты от мошенников — уже действует при выдаче потребительских кредитов на сумму более 50 тысяч рублей. Период «охлаждения» зависит от суммы кредита. В это время клиент может передумать и отказаться от взятого кредита без всяких штрафных санкций. Но и пользоваться кредитными деньгами не может.

Еще в конце 2024 года с идеей распространить «период охлаждения» и на сделки с жильем выступила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Теперь идея всплыла опять — ее транслируют самые разные депутаты. Суть предложения: после продажи квартиры покупатель получает свои деньги не сразу — на семь дней они замораживаются в банке.

- В каких-то случаях эта мера, возможно, поможет. Но в большинстве ситуаций она создаст дополнительные риски и сложности для продавцов, - прокомментировал «КП» законодательную инициативу вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев. - Значительная часть сделок на вторичном рынке — порядка 80% - альтернативные: одна квартира продается, другая взамен покупается. И не всегда это делается одновременно, процентов 20-30 таких сделок идут с разрывом во времени. А тут - продать ты продал, но пока ждешь неделю свои деньги, твой потенциальный продавец может передумать или, например, повысить цену. Плюс мошенники очень быстро адаптируются ко всем изменениям — просто у них изменятся методы «ведения» бабушек.

Нередко в роли оставшихся ни с чем покупателей оказываются семьи с детьми, решившие улучшить свои жилищные условия.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

2. Реестр заболеваний, при которых проводить сделки с недвижимостью запрещено

Составить такой перечень предложил другой зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — Александр Аксененко. По его словам, сейчас в ЕГРН (единый госреестр недвижимости) уже вносятся сведения о недееспособности собственника, если она установлена судом. А вот если есть просто врачебный диагноз, эти данные никуда не попадают.

Проблема только в том — как уже писала «КП» - есть уже ряд случаев, когда суд признавал пожилого продавца дееспособным и отдававшим себе отчет в своих действиях во время сделки, но все равно отнимал квартиру у покупателя, поскольку продавец «находился в заблуждении».

3. Закон о риэлторской деятельности

Такой законопроект в Госдуме уже разработан. В нем вводится ряд требований к риэлторам: специалист должен иметь подтверждение своей квалификации, не иметь судимости по определенным статьям и т. п. Предполагается, что часть бед на рынке недвижимости — из-за низкой квалификации людей, которые объявляют себя риэлторами. Сейчас подобной деятельностью может заниматься любой.

- Хорошо бы еще определиться с критериями, а что считать правильно и профессионально проведенной сделкой. Если эти критерии выполняются - покупатель должен быть стопроцентно защищен, в том числе и в суде, - говорит Роман Вихлянцев. - Сейчас ведь как: риэлтор проверил все, что можно, банк еще проверил, поскольку выдает ипотеку, плюс к этому идет нотариальное оформление сделки под видеозапись и нотариус все проверил — вроде бы покупатель со всех сторон добросовестный и ему должна быть гарантирована защита. А в итоге суд оставляет его без квартиры. И зачем покупателю даже суперпрофессиональный риэлтор, если этот профессионал не в состоянии ничего гарантировать?

4. Каждой сделке — страховка

- Это то самое решение, которое во многих странах для подобных ситуаций и применяется, - страхование титула, то есть права собственности. Если это право теряется у добросовестного покупателя, ущерб ему возмещает страховая, - поясняет наш эксперт. - Страхование титула существует и в России. Но… Мы тут с нашими юристами провели эксперимент. Из всех опрошенных страховых компаний лишь две признали, что вот такая ситуация с квартирой, которую суд вернул бабушке, потому что она — жертва мошенников, - страховой случай. Для остальных это форс-мажор - и никаких выплат по страховке.

5. Компенсация от государства

Как ни странно, где-то одним из последних пунктов эксперты и депутаты вспоминают, что вообще-то у нас действует федеральный закон ФЗ-218, по которому добросовестный приобретатель за утрату купленного жилья может получить компенсацию из российского бюджета — если иным способом вернуть честно заплаченные за него деньги невозможно. Размер компенсации определяется судом — это либо сумма понесенного ущерба, либо кадастровая стоимость жилья.

- Этот закон в основном работает в случае новостроек, - поясняет Роман Вихлянцев. - Что касается вторичного рынка, мне известно несколько судов, которые длятся безуспешно уже несколько лет. Но в основном все заканчивается отказом. Мол, требуйте деньги с мошенников.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

ИТОГО

А что все-таки делать?

- Нужно уточнить перечень условий, при которых покупатель однозначно будет считаться добросовестным и его права однозначно будут защищаться российским судом — без всяких там «покупатель добросовестный, но есть нюансы», - считает Роман Вихлянцев. - То есть на законодательном уровне должно быть прописано, что именно покупатель или его риэлтор обязаны сделать и проверить. И если это сделано, квартира в случае судебных споров остается за покупателем. Плюс — реально работающее страхование титула (права собственности). Два этих механизма прекрасно сочетаются и могут закрыть большую часть проблем.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Никаких 100 грамм: в России хотят привести все ценники к единому стандарту