Новый поворот в «бабушкиных схемах»: суд встал на сторону добросовестной семьи, а не «жертвы мошенников»
В судебной практике по «бабушкиным схемам» появился новый поворот. Верховный суд Якутии встал на сторону покупательницы и оставил квартиру за ней.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП
В судебной практике по «бабушкиным схемам» появился новый поворот. Верховный суд Якутии встал на сторону покупательницы и оставил квартиру за ней.
«Бабушкины схемы» или «казус Долиной» - так теперь называют ситуацию, когда пожилая женщина, продав квартиру, объявляет, что сделала это под влиянием мошенников, и через суд требует вернуть жилье обратно. После нашумевшего дела любимой многими Ларисы Долиной, тоже оказавшейся жертвой телефонных аферистов, суды стали решать такие дела как под копирку: сделка расторгается, квартира возвращается продавцу. А покупатель остается и без квартиры, и без денег. Ведь какие деньги? Бабушка все мошенникам отдала.
Почему же суд в Якутии встал на защиту добросовестного покупателя жилья, а не пожилого продавца- «жертвы»?
КАК БАБУШКА СТАЛА БАНКРОТОМ
История эта началась еще летом 2023 года. Довольно традиционно. 72-летней жительнице Якутска стали названивать «из банка» и «из МВД». Сообщали, что квартиру у нее могут отобрать мошенники — надо жилье продать и «спасти» деньги на «безопасном счету». Так пенсионерка и сделала. Но, как в подобных ситуациях «как с Долиной» и бывает, про обман сообразила уже после сделки купли-продажи.
У покупательницы «спорной» квартиры Ольги — тоже та еще история. Супруг — на СВО, в покупку первого для семьи собственного жилья были вложены маткапитал и ипотека.
Первые два суда в Якутске встали на сторону пенсионерки — на основании того, что она «была лишена способности понимать направленность и смысловое содержание действий неустановленных лиц в юридически значимой ситуации». Причем самый первый суд даже не постановил вернуть Ольге деньги — подумаешь, маткапитал пропал и ипотека висит. Тогда республиканский Верховный суд, куда в конце концов обратилась Ольга, в первый раз счел такой подход неправильным и вернул дело на новое рассмотрение.
И — новый поворот. Пенсионерка, по совету юристов, объявила себя банкротом. А с банкротов — взятки гладки, они больше никому ничего не должны. Но покупательница Ольга с этим не согласилась.
Не будем вас мучить всеми юридическими подробностями — суды длились в общей сложности почти два года, с января 2024-го по октябрь 2025-го. Итог — когда дело опять оказалось в Верховном суде Якутии, он принял нестандартное для нынешней судебной практики решение: оставить квартиру за добросовестным покупателем.
ПОЧЕМУ СУД РЕШИЛ ЗАЩИТИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ
- Ключевую роль в этом деле сыграло заключение повторной судебно-психиатрической экспертизы, которая опровергла выводы предыдущих экспертиз, - разбирает вместе с KP.RU якутскую судебную историю адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - По ходатайству ответчицы (покупательницы — Ред.) была назначена и проведена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза в Краевой клинической психиатрической больнице Владивостока.
Важный момент: в рамках уголовного дела по факту мошенничества и разбирательства еще в городском суде психиатрическая экспертиза проводилась — на ее основании сделку и расторгли. Но адвокат Ольги посчитала, что она была проведена с нарушениями — документ не давал ответа на многие вопросы и вообще напоминал отписку «со слов пострадавшей». Поэтому в республиканский Верховный суд было подано ходатайство о новой, более детальной, экспертизе. ВС Якутии с недостатками первой экспертизы согласился. Новая была назначена — с учетом возникших вопросов к первому заключению - в другом городе.
- Второе заключение было детальным и не содержало противоречий. Эксперты установили, что в период заключения договора у продавца не отмечалось признаков психического расстройства, ее действия носили последовательный и целенаправленный характер, и она могла понимать значение своих действий и руководить ими, - поясняет Светлана Жмурко.
В определении суда, в частности, указывается, что пенсионерка заключила три договора — агентский (с риелтором), предварительный и уже потом купли-продажи. То есть действовала вполне последовательно, а не «на эмоциях».
- Для применения статей 177 (неспособность понимать значение действий) или 179 ГК РФ (сделка под влиянием обмана) необходимо доказать либо невменяемость продавца на момент сделки, либо осведомленность покупателя о совершенном мошенничестве, - говорит наш эксперт. - Новое экспертное заключение опровергло первое предположение, а материалов дела оказалось недостаточно для доказательства второго. Покупатель квартиры проявила всю необходимую осмотрительность при покупке квартиры: действовала через риелторское агентство, получила нотариальное согласие супруга, использовала официальные механизмы (ипотека, маткапитал). Никаких признаков, которые могли бы вызвать у нее подозрения в незаконности сделки, установлено не было.
ПОМОЖЕТ ЛИ ЭТО ДРУГИМ
- Это дело является скорее исключением, чем правилом, в сложившейся российской судебной практике, - говорит Светлана Жмурко. - В последнее время часто достаточно самого факта возбуждения уголовного дела о мошенничестве и возраста истца, чтобы суд удовлетворил иск.
В данном же случае суд, по словам нашего эксперта, уравновесил права пожилой женщины, ставшей жертвой обмана, и семьи с ребенком, вложившей все средства в приобретение жилья.
- Решение было вынесено в пользу той стороны, чьи действия были законными и добросовестными. Суд подчеркнул, что аннулирование сделки без возврата денег, по сути, перекладывало бы последствия действий телефонных мошенников на добросовестную покупательницу, которая совсем не имела к этому отношения, - поясняет Жмурко.
По ее словам, такой исход дела во многом стал возможен потому, что покупательница была готова бороться за свои права - даже когда ей пришлось пойти на значительные затраты ради качественной психиатрической экспертизы. (Поскольку новая экспертиза заказывалась по ходатайству Ольги, она и должна была оплатить все связанные с нею расходы, включая билет для пожилой женщины-продавца из Якутска во Владивосток и обратно. Но согласитесь, это лучше, чем потерять и квартиру, и все вложенные в нее деньги).
- Это решение создает важный прецедент защиты прав добросовестных покупателей недвижимости, - считает Светлана Жмурко.
ВАЖНО
Как при покупке вторички не остаться без квартиры и без денег
Якутская история дает и подсказки, как подстраховаться покупателю — чтобы не остаться без всего, попавши на «бабушку — жертву мошенников».
1. Сделка должна проводиться идеально, со всеми необходимыми предварительными этапами и документами.
Юрист рынка недвижимости и автор серии книг «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин, в частности, советует при сделках с пожилым продавцом обязательно за 7-10 дней вносить предоплату — даже если продавец такого не требует и говорит, что «верит на слово». Но именно такие детали, как предварительный договор, получение предоплаты свидетельствуют, что продавец действительно «выражал волю» жилье продать и действовал целенаправленно.
2. Психиатрическая экспертиза — важна. Качественная.
Вадим Шабалин как на одну из ошибок тех покупателей, которые проиграли суды, указывает: экспертиза заказывалась абы где. А надо — в главном профильном государственном психиатрическом заведении своего региона (не у частного психиатра), так для судов убедительнее. Для Москвы, например, это строго либо НИИ судебной психиатрии имени Сербского, либо психбольница номер один имени Алексеева (более известная как «Кащенко»).
И — лучше такую экспертизу «здоровья пожилого продавца» получить ДО сделки, а не когда уже подали в суд. Просто справки из психдиспансера — мало.
Что еще может помочь?
- Обязательно связаться с родственниками пожилого продавца. Убедиться, что они знают о ее намерении продать квартиру (при мошеннических схемах — обычно не знают). А если это те родственники, к которым она вроде как собирается переезжать, взять с них нотариально заверенную расписку, что они примут бабушку и пропишут ее у себя.
- С пожилого продавца взять заверенное нотариально заявление, что квартира не находится в процессе каких-то следственных или процессуальных действий и что продавец не давала подписку о сохранении тайны дознания и следствия.
- Нотариус и видеофиксация сделки — обязательны. Не всегда это помогает, но снижает риски.
- Никаких наличных! Передача денег только через банк (аккредитив), либо через депозит нотариуса.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Мошенники придумали новую схему обмана: жертвы теперь сами им звонят