Дешевой ипотеки не обещали, «схемой Долиной» пугали: почему в 2025 году жилье все равно подорожало
Жилье в России подорожало
Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП
Ушедший 2025 год не порадовал ни покупателей, ни продавцов жилья. Покупателей — потому что цены выросли, несмотря на дорогущую ипотеку, ужесточение условий льготных программ и рассказы, что уж теперь-то рынок рухнет или хотя бы пойдет вниз. А продавцов — поскольку в целом и среднем цены выросли значительно меньше, чем в предыдущие годы.
НОВОСТРОЙКИ: ЗАСТРОЙЩИКАМ ПОМОГЛИ ДЕПУТАТЫ
По предварительным данным федерального портала «Мир квартир», в среднем по 70 крупнейшим городам России с населением до 300 тысяч человек квадратный метр в новостройках подорожал на 10,3%.
С одной стороны, это выше официальной инфляции (около 6% за 2025 год, по Росстату).
Как дорожала первичка
Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП
- Но это самый низкий показатель за последние шесть лет: так, в 2020 году метр новостроек подорожал на 19%, в 2021 году – на 32%, в 2022 – на 17%, в 2023 – на 16%, в 2024 – на 11%, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир».
Средние цифры при этом не очень отражают ситуацию в конкретных городах. В Москве, по подсчетам тех же аналитиков «Мира квартир», новостроечный метр за год взлетел в цене почти на 18%, а в ряде городов типа Магнитогорска — более чем на треть.
Квадрат в новостройках за год вырос в цене в среднем на 10%
Фото: Андрей АБРАМОВ. Перейти в Фотобанк КП
Но есть и города, где новостройки за 2025 год подешевели: Иваново, Махачкала, Якутск, Чита (см. «Только цифры»).
- Новостройки наиболее существенно дорожают прежде всего в тех регионах, которые тесно связаны с оборонно-промышленным комплексом. Там, где у заметной части населения, включая и военнослужащих, в последние пару лет наблюдался рост зарплат значительно выше среднего. И при этом присутствует не только возможность, но и желание покупать жилье именно в своем регионе. То же — и с городами, где бурно развивается внутренний туризм. Эта тенденция останется и в 2026 году, - рассказал «КП» основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
С городами, где новостройки подешевели или почти не подорожали, - сложнее. В Махачкале, например, за предыдущие два года как раз на волне бурного превращения Дагестана в мекку внутреннего туризма цены на новостройки выросли практически в два раза. А сейчас наблюдается некоторый откат после «перегрева».
В целом в течение года рост цен на новостройки не был равномерным. Эксперты говорят о двух основных волнах: осенью и в самом конце года. Обе волны последовали за разговорами об ужесточении условий семейной ипотеки. Сначала, еще летом — о том, что воспользоваться льготной программой можно будет только в регионе по месту «прописки». Потом — что ставка по семейной ипотеке станет дифференцированной, в зависимости от числа детей и для семей с одним ребенком она так или иначе вырастет.
Эксперты пошучивают, что застройщикам надо приплачивать законодателям за периодическое озвучивание подобных идей — лучшего способа создать ажиотаж на рынке новостроек не придумаешь (например, в некоторых московских проектах ценник подскочил сразу на 20-25%).
- Когда депутаты стали обсуждать введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке, к застройщикам пошли тысячи людей, которые до этого предпочитали хранить деньги на вкладах, - рассказывают в компании Plus Development. - Даже рост на 2-3% способен сделать неподъемным ежемесячный платеж для многих. Логично, что такой сценарий испугал людей.
Конкретно на московском рынке всплеск продаж (и цен) в декабре вызвали и будущие реальные законодательные изменения: с 1 февраля будет действовать принцип «одна семейная ипотека на семью», оформить льготный кредит сначала на мужа, а потом еще на жену больше будет нельзя.
- А что вы хотите? Именно семейная ипотека обеспечивает больше половины спроса на новостройки. Это главный драйвер продаж, и конечно, застройщики пользуются любой возможностью раскачать рынок на фоне грядущих или только обсуждаемых изменений, - комментирует Константин Апрелев. - Но это может им аукнуться в 2026 году. В конце 2025 -го они уже выбрали и часть будущего «семейного спроса» - первый квартал наступившего года для продаж новостроек наверняка будет провальным.
ВТОРИЧКА: ДОЛИНА НЕ НАПУГАЛА
Цены на вторичном рынке в 2025 году продолжили отставать от новостроечных. Разрыв — порядка 20% новостроек. По подсчетам «Мира квартир», в среднем по тем же 70 крупнейшим городам вторичный квадрат за 2025 год подорожал на 5,9%.
- В последний раз похожие темпы роста (+5,1%) наблюдались в 2020 году. Затем в течение пяти лет они были более высокими, хотя и идущими по нисходящей: в 2021 году «квадрат» квартиры на вторичном рынке вырос на 19%, в 2022 – на 16%, в 2023 – на 14%, в 2024 – на 8%, – утверждает Павел Луценко.
Основная часть сделок на вторичке сейчас обменная — одна квартира продается, другая, по каким-то причинам более подходящая, покупается.
Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП
В топе городов, где вторичка подорожала больше всего, - в основном промышленные центры, чья продукция по тем или иным причинам (включая оборонные госзаказы) сейчас востребована. С обратного конца — те, откуда идет отток населения (северные города) либо где был бурный рост цен в предыдущие годы (Краснодар). Крупных городов, где вторичка за год подешевела, чуть больше, чем городов с подешевевшими новостройками, - но их тоже можно пересчитать по пальцам (см. «Только цифры»).
Как дорожала вторичка
Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП
При этом в Москве вторичный квадрат вырос в цене весьма выше среднего — на 9,3%, а в Петербурге – вообще на 12%. Это — к рекламным рассказам застройщиков, что в столицах, на которые приходится наибольшее число судебных дел по «схеме Долиной» (когда продавец жилья, потом объявляет, что стал жертвой мошенников, и через суд пытается вернуть себе квартиру обратно) со вторичного рынка все покупатели в страхе разбежались.
- Если спрос на новостройки в основном определяется семейной ипотекой, то на вторичку — ставками по рыночной ипотеке и ставками по депозитам. И те, и другие в 2025 году снизились, но оставались высокими, - поясняет Константин Апрелев.
Откуда же тогда берутся покупатели? Как объясняют эксперты, основная часть сделок на вторичке, по сути, сейчас обменные — одна квартира продается, другая, по каким-то причинам более подходящая, покупается.
- Цены продолжают расти по инерции, за счет инфляции, а также догоняя первичку. Покупательский спрос воодушевляется лишь тем, что вторичные квартиры стоят на 20% дешевле новостроек, - говорит Павел Луценко.
Спрос на вторичку в 2026 году может вырасти — если более значительно снизится ставка ЦБ, а вслед за ней рыночные ипотечные ставки и ставки по депозитам. Но, как предполагают эксперты, существенного оживления (и более серьезного роста цен) не будет раньше осени.
Только цифры
Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ