Квартирный прогноз: Как изменится стоимость жилья в наступившем году

Какое жилье подорожает и подешевеет в столице в 2026 году.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

«Ясное дело, подорожает!» - проворчит любой умудренный жизненным опытом россиянин, если попросить его дать прогноз цен на жилье. И он будет прав. Но на сколько именно оно подорожает? Тут уже возможны варианты. По обещаниям экспертов, в наступившем 2026-м тенденции на рынке недвижимости будут… противоречивыми. Очень многое зависит от конкретной ситуации: новостройка или вторичка, расположение, возраст дома...

Давайте попробуем заглянуть в недалекое будущее и разобраться, как будут расти… ой, простите, как будут меняться цены на жилье в 2026 году.

«ХОРОШИЕ» НОВОСТРОЙКИ

Прогноз: плюс 5 - 15%

Условно «хорошие» строящиеся жилые комплексы, по мнению экспертов, - это те, в которых:

- стройка идет более-менее в соответствии с графиком - можно надеяться, что дом будет сдан без задержки в полгода и больше;

- цена на квартиры не задрана еще на этапе котлована и соответствует качеству (не «эконом» по цене «бизнеса»);

- да еще и место удачное - нет проблем с детсадами, школами, парками, спортивными объектами и прочей инфраструктурой. А также с транспортом (для Москвы и Подмосковья это в рамках 15 минут пешком до метро или станции скоростного диаметра МЦД).

- В Москве и других крупнейших мегаполисах таких удачных объектов, которые собирают основной спрос, - не более 10 - 15% от всего строящегося жилья, - рассказал «КП» основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - В столице и области это прежде всего те, что находятся рядом со строящимися станциями метро или МЦД, - там рост цен будет более высоким.

В столице средний уровень цен на новостройки растет и будет расти, в том числе из-за увеличения доли проектов более высокого класса. «Эконом» и «комфорт» вытесняются все дальше в глубокое Замкадье, а в черте города становится больше «бизнеса» и «премиума» - причем он появляется и в районах, которые раньше премиальными не считались.

А вот в регионах, где объемы нового строительства невысоки и конкуренции между застройщиками практически нет, ситуация другая. Если новых ЖК меньше, чем пальцев на одной руке, а остальная застройка - старый жилой фонд советской эпохи, любая новостройка будет «хорошей». И цены на такое жилье будут расти на глазах.

- Если в городе с подобной ситуацией присутствует промышленность, которая работает на оборонку и госзаказы и у людей там серьезно выросли и продолжают расти зарплаты, - конечно, будет и рост цен на новостройки выше среднего, - говорит Апрелев.

На заметку

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

«НЕ САМАЯ УДАЧНАЯ» ПЕРВИЧКА

Прогноз: +3 - 5% по прайсу, но со скидками 5 - 10%

Как уже понятно, это то первичное жилье, которое не обладает достоинствами из предыдущего пункта.

- В 2025 году от 30% до 50% жилых домов не были сданы в срок. С начала 2026 года правительство отменило мораторий на штрафные санкции за такие задержки - дольщики вправе требовать неустойку за каждый ее день. Это касается тех ЖК, которые должны быть сданы в 2026 году. И может побудить застройщиков, у которых много нераспроданных квартир, а срок сдачи уже на носу, поторопиться с продажами, чтобы иметь возможность завершить строительство (иначе у них растет риск банкротства). А это не получится без снижения цен, - объясняет Константин Апрелев.

Правда, застройщики не любят объявлять о снижении цен публично. Это делается под видом либо рекламных акций, либо «скидок под покупателя». Поэтому формально, «по прайсу» цены и на такие новостройки будут расти. Но как минимум часть покупателей по факту могут рассчитывать на скидки (почему и как - см. в «Инструкции «КП»).

НОВАЯ ВТОРИЧКА

Прогноз: от +8 до +12%

Это жилые комплексы, сданные совсем недавно. То есть, по сути, вчерашние новостройки. Нередко они вообще ничем не отличаются от соседних строящихся корпусов от того же застройщика - только уже сданы. Главная же фишка в том, что подобное жилье стоит… на 20 - 30% дешевле, чем в соседнем корпусе, который еще только строится. Как так?

А потому что это уже вторичный рынок. И взять на такую квартиру, например, льготную семейную ипотеку под приемлемые 6% годовых (а не под рыночные 21%) не получится.

Но «вчерашние новостройки» пользуются самым высоким спросом среди всего вторичного жилья. Например, их часто покупают «альтернативщики»: они продают старую квартиру, а ипотеку берут только на доплату. По мере снижения рыночных ипотечных ставок хоть на сколько-то спрос на такие квартиры возрастает. В этом секторе эксперты ждут наиболее существенного роста цен - особенно в Москве и крупных городах.

ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ

Прогноз: от +5 до +12%

Тут речь тоже о вторичке. Хорошие кирпичные или монолитные дома с удобными планировками, сталинки в хороших обжитых районах... Как и в случае с новой вторичкой, цены на подобные квартиры в среднем на 20 - 30% ниже, чем в аналогичных по площади новостройках.

- Такая вторичка вполне себе конкурентоспособна, - утверждает коммерческий директор группы компаний «Юнион» Алеся Треглазова. - Рост цен на нее будет больше там, где есть дефицит качественного предложения (например, почти нет хороших новых или строящихся домов. - Ред.). В Москве, например, это центр, некоторые престижные районы ЗАО, ЮЗАО, САО.

В других городах - примерно то же самое. Только выбор «качественного предложения» еще меньше.

ДАЛЬНИЕ «ПАНЕЛИ»

Прогноз: от -5% до 0% в «объявлениях» с торгом до -15%

Вторичка 60 - 70-х годов постройки на окраинах с плохой транспортной доступностью - уже не первый год аутсайдер рынка.

- Такие «устаревшие» типы жилья, как хрущевки и ранние брежневские панельные дома, продолжат терять в спросе и цене, - поясняет коммерческий директор группы компаний «Новалур» Арсений Киселев.

- Для Москвы это прежде всего хрущевки и тому подобное жилье, которое по каким-то причинам выпало из программы реновации, - оно точно будет дешеветь, - утверждает Константин Апрелев. - Также определенно не будет роста цен на вторичное жилье в столичных и подмосковных районах, куда в ближайшие пять - десять лет не придет метро или их не «приблизят» с помощью МЦД.

Но тут какой момент. Россияне не очень торопятся продавать со скидкой свое жилье только потому, что оно считается на рынке «неудобным» или «старьем». Только в случае крайней нужды или если надо купить взамен что-то другое. Так что обвала цен и на «старье» ждать не следует. А вот усиленно торговаться можно и нужно, если вам понадобилось купить такую квартиру.

Только цифры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

ВАЖНО

Ставок больше? Нет!

Главные факторы, которые могут повлиять на цену квадрата в 2026 году.

1. Политика Центробанка

А именно - ключевая ставка. От нее зависят ставки по рыночным ипотечным кредитам и банковским вкладам.

- В 2026 году спрос на рынке будут определять ставки по депозитам и доступность ипотеки, - прогнозирует Константин Апрелев. - В 2023 году, пока рыночная ипотечная ставка не поднялась до 16%, спрос очень даже присутствовал. Можно ожидать, то же самое сработает и в обратную сторону: существенное оживление спроса, в частности на вторичном рынке, начнется после того, как ставка по рыночной ипотеке съедет ниже 16% (с нынешних 20 - 21 процента). Это вряд ли произойдет раньше осени. Но когда случится - цены начнут расти гораздо быстрее.

2. Семейная ипотека

Это один из главных факторов для рынка первичного жилья. Поскольку именно по семейной ипотеке покупается больше половины квартир в новостройках (в некоторых регионах - до 80%). И даже просто обсуждение каких-то возможных ужесточений в этой программе может вызвать неожиданные всплески спроса («берем, пока дают или ставку не подняли»).

3. Объемы предложения и доходы населения

Застройщики неохотно сейчас начинают запуск новых проектов - распродать бы то, что уже готово и строится. Это не очень хороший для будущих покупателей момент (и в плане цен тоже) - но даст о себе знать он, скорее всего, не раньше 2027 года.

- Пока в новостройках в городах-миллионниках доля нераспроданных квартир достигает 40 - 50%, - говорит основательница агентства Alpha Star Properties Елена Юргенева.

С доходами потенциальных покупателей тоже не все однозначно. Они как бы в целом растут, но по принципу «у кого-то густо, у кого-то пусто». Вот и прогнозируемый рост цен на жилье будет примерно таким же - в среднем-то он есть, но «где густо, где пусто».

- Сколько-сколько стоит эта квартира?! Ладно, тогда обещаю обои не драть и провода не грызть...

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

ИНСТРУКЦИЯ «КП»

«По прайсу» и в реальности

Как разбираться с ценами на новостройки

Финансовая модель застройщиков устроена таким образом, что по мере появления в доме новых этажей квартиры в нем дорожают. Это стимул для покупателей вкладываться в стройку как можно раньше, а не когда дом взят под крышу.

Необходимость снижать цены - особенно когда стройка уже близится к завершению - всю эту схему ломает. Именно поэтому застройщики никогда громогласно не объявляют о снижении цен, скажем, на оставшиеся несколько десятков нераспроданных квартир (если так можно сэкономить, кто ж тогда у них в следующем корпусе что-то купит на этапе котлована?). Скидки объявляются разве что на какие-то отдельные и не лучшие варианты «в рамках акции».

Но существует понятие «скрытых скидок». Они предоставляются конкретному покупателю без лишнего шума на этапе переговоров.

И это еще не все хитрости.

- Порядка трети квартир в новостройках сейчас продается в рассрочку от застройщика. Что это означает? Что в цену уже заложена кредитная ставка - застройщики же не альтруисты, - поясняет Константин Апрелев. - И распространение такой рассрочки - одна из причин подорожания новостроек за последний год.

При этом покупателям обещают «беспроцентную рассрочку». А тот факт, что это, мягко говоря, не так - вуалируется. За счет изначально завышенных цен в прайсах.

- Но если приходит, например, покупатель с семейной ипотекой, то ему охотно дают (если, конечно, просит) скидку от этой завышенной цены. Поскольку благодаря кредитным средствам застройщик получит сразу всю сумму за будущую квартиру и именно такие покупатели ему выгодны, - говорит Апрелев.