Как защититься от «схемы Долиной» при покупке жилья: важные советы для участников сделки
70-летняя Лариса Долина после сделки объявила, что стал жертвой мошенников, и через суд вернула жилье обратно.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН. Перейти в Фотобанк КП
За последние пару месяцев только ленивый не высказывал идей, как спасти покупателей вторичного жилья от «бабушкиных схем». Это когда пожилой продавец квартиры (как и в случае с 70-летней Ларисой Долиной) после сделки объявляет, что стал жертвой мошенников, и через суд требует жилье обратно. А возвращать деньги не думает: их же украли! И часто суды признают такие требования законными. Покупатели остаются и без купленной квартиры, и без денег.
Предложения по выходу из ситуации от депутатов, ведомств, профильных риелторских организаций уже десятки. Но пока идут споры, кому-то уже надо покупать или продавать квартиру. И как быть, чтобы не «попасть»?
Для покупателей жилья юристы и риелторы разработали целый набор мер предосторожности. Стопроцентной гарантии (такой на рынке жилья в принципе не существует) от попадания в «схему Долиной» эти меры не дают. Но большую часть рисков снимают.
1. Заполнить опросник
Одна из главных мер - просить продавца собственноручно заполнить небольшой чек-лист. Пригодится, если дело дойдет до суда. В опросник включаются вопросы о мотивах сделки, понимании ее условий и т. п. А также из серии «не участвуете ли вы в следственных действиях и не брали ли с вас обязательство о неразглашении тайны следствия». В большинстве риелторских компаний такие чек-листы, с учетом разосланных им рекомендаций от Следственного департамента МВД, уже есть.
Часто именно на этом этапе обнаруживаются обстоятельства, которые позволяют заподозрить, что продавца «ведут». В одном из агентств недвижимости «КП» рассказали случай: пожилая дама указала в опроснике, что срочно продает квартиру, чтобы купить другую поближе к сестре. А проверка показала, что ни сестер, ни братьев у нее нет. Сделку вовремя остановили.
2. Разговариваем лично
Предыдущий пункт не отменяет другой рекомендации - встретиться и поговорить с продавцом лично. Это одно из доказательств «разумной осмотрительности» покупателя (в иске к Полине Лурье Лариса Долина заявила, что та не проявила «разумной осмотрительности» при оформлении сделки. - Ред.). При встрече надо внимательно следить в том числе и за реакциями пожилого человека:
- не выдает ли он «заученные ответы», как по шпаргалке;
- сам ли отвечает, не консультируется ли с кем-то в мессенджере.
Полезно пообщаться с соседями - не наблюдали ли они в поведении продавца каких-то изменений в последнее время, известно ли им, что он продает квартиру (в случае мошенничества, конечно же, нет).
3. А родственники знают?
Поговорить с ближайшими родственниками пожилого продавца - обязательный пункт. Хотя бы по видеосвязи. Если пожилой человек не хочет, чтобы его родственников «беспокоили», это классический признак, что им манипулируют. Мошенники нередко убеждают своих жертв, что те никому ничего не должны говорить, иначе «следствие» провалится.
Стопроцентной гарантии от «схемы Долиной» не существует.
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ. Перейти в Фотобанк КП
4. Человек не должен съезжать «на улицу»
Важно выяснить, куда продавец переезжает из проданной квартиры.
- Никаких выписок в пустоту. Бабушка до сделки должна не просто выписаться из той квартиры, которая продается, но и прописаться где-то по другому адресу. Или хотя бы быть в процессе приобретения альтернативного жилья, - рекомендовал в эфире Радио «Комсомольская правда» кандидат юридических наук, топ-юрист рынка недвижимости и автор серии книг «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.
Если продавец утверждает, что переезжает жить «к детям», Вадим Шабалин рекомендует взять с этих самых детей или других родственников нотариально заверенный документ, подтверждающий, что они готовы принять дополнительного жильца.
В Российской гильдии риелторов предлагают свой вариант подстраховки - через схему оплаты. Деньги переходят продавцу (это прописывается в договоре) только после того, как переданы ключи, жилье освобождено, подписан акт приемки-передачи и предъявлено подтверждение, что все проживавшие в квартире сняты с регистрационного учета. Это возможно при расчетах через банковский аккредитив - особый счет, куда при подписании договора купли-продажи кладет или переводит деньги покупатель. А продавец их оттуда получит, когда выполнит все, что от него требуется по договору.
5. Предварительный договор
Хотя правильность оформления сделки не всегда защищает от «бабушкиных схем», пренебрегать ею не стоит.
- Предварительный договор, где прописывается порядок будущей сделки, и предоплата за 7 - 10 дней до нее - одно из возможных доказательств, что продавец действительно выразил волю жилье продать, - утверждает Вадим Шабалин.
6. Психиатрическое освидетельствование - до сделки
Речь не о справках из псих- и наркодиспансера, хотя они по-прежнему не помешают. А об освидетельствовании продавца непосредственно перед сделкой в серьезном профильном государственном психиатрическом учреждении типа института Сербского (для Москвы) или соответствующих региональных заведениях - чтобы там дали заключение о его «сделкоспособности». Если есть такое заключение, доказывать потом в суде, что человек не понимал, что делает, будет значительно сложнее.
7. Никаких наличных
Практически во всех случаях с «ведомыми бабушками» мошенникам были интересны именно наличные. Так что - банковский аккредитив в помощь. Вадим Шабалин в качестве альтернативы предлагает использовать депозит нотариуса (такое можно при нотариальной сделке).
8. Не пытайтесь проводить сделку сами
Только через риелторское агентство! Крайне желательно - нотариальное оформление с видеофиксацией процесса сделки.
Да, обращение к риелторам и нотариусу не дает гарантии, что все будет хорошо (а денег стоит). Но это одно из доказательств, что покупатель проявил «разумную осмотрительность»: привлек специалистов. Практически во всех случаях, когда при «бабушкиных схемах» суд встал на сторону не бабушки, а покупателя жилья, это особо отмечается в судебных решениях: покупатель обратился к профессионалам.
9. Страхуем титул (право собственности)
Вообще-то этот пункт должен бы снять все риски: если покупатель по причинам, от него не зависящим, лишается прав на купленную недвижимость, ущерб ему возмещает страховая компания. Именно так вопрос и решается во многих странах - мошенники-то есть не только в России.
Страхование титула (проще говоря, от потери права собственности) в России тоже существует. Но надо соблюдать осторожность и очень внимательно изучать условия страховки (да, те самые, где много страниц мелким шрифтом) - будет ли такая ситуация, как при «бабушкиных схемах», считаться страховым случаем. Как выяснилось, некоторые наши страховые компании считают подобные ситуации форс-мажором - то есть страховку не выплатят.
PS. Точку в деле Долиной поставил 16 декабря Верховный суд (ВС). Вердикта коллегии и выводов судей с нетерпением ждали тысячи участников рынка жилья. И решение многих удивило, хотя и выглядит вполне логичным. В итоге суд предписал вернуть квартиру добросовестному покупателю – Полине Лурье. А Ларисе Долиной из квартиры, скорее всего, придется съехать. И это заключение послужит теперь основой при вынесении решений судами по всей стране.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
А что теперь делать пожилым продавцам?
Семейных проблем никто не отменял. Иногда пожилым людям действительно надо съехаться с другими членами семьи, а для этого продать свою квартиру. Бывает и так, что деньги нужны на лечение - причем действительно срочно. Получается, что такие люди теперь оказались в нелегкой ситуации. Из-за нашумевших судебных историй с «бабушками под влиянием» от продавцов в возрасте 60+ стали шарахаться. И что им делать?
- За 11 месяцев этого года мы выявили и заблокировали порядка 10 сделок, где пожилые продавцы находились под влиянием мошенников. А в 60 случаях наши подозрения не подтвердились, - рассказала «КП» руководитель блока безопасности федеральной компании «Этажи» Елена Тикунова. - Если какие-то обстоятельства вынуждают пожилого человека продавать квартиру, но по своей воле, а не из-за мошенников, нужно просто быть готовым пояснить эти причины без смущения - как риелтору, так и продавцу. Например, если человек говорит о срочной продаже в связи с необходимостью лечения, мы запрашиваем дополнительные медицинские документы.
ВАЖНО!
Сигналы, которые могут говорить о возможном давлении
Спешка.
Значительная скидка (больше 20% от среднерыночной цены) без разумного объяснения.
Шаблонные ответы типа «продаю квартиру, потому что хочу переехать ближе к родственникам», нежелание вдаваться в детали мотивов продажи.
«Секретность» сделки, нежелание, чтобы о ней знали близкие.
Если покупатель не обратил внимания на «красные флаги», суды это однозначно трактуют как отсутствие у него «осмотрительности» и повод решить вопрос в пользу продавца.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Какие нарушения были в «деле Долиной» и почему ее все-таки выселяют: Верховный суд дал разъяснения
Какие нарушения были в «деле Долиной» и почему ее все-таки выселяют: Верховный суд дал разъяснения
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ