Стройка с минусом: В России стали возводить намного меньше многоэтажек

- А может, переедем в частный домик и заведем... братика?

Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП

108,1 млн квадратных метров - столько жилья введено в России за 2025 год. На первый взгляд цифра кажется огромной, да и прирост к предыдущему году имеется.

Но если рассмотреть детали, не все так радужно. Рост-то есть, но микроскопический - плюс 0,4% к 2024 году. И это не заслуга компаний, которые строят многоэтажные здания. Почти 60% сданных квадратных метров - индивидуальное жилищное строительство, то есть частные дома. Строительство же многоэтажек второй год падает (см. «Только цифры») и уже упало ниже уровня 2022 года, когда не было массовых льготных ипотечных программ.

А так хотелось, чтобы падали цены, а не объемы строительства новых квартир… Почему же получается наоборот и чего ждать в будущем?

Только цифры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

МЕНЬШЕ КРЕДИТОВ - МЕНЬШЕ ДОМОВ

Падения спроса на жилье в последний год не обещал только ленивый. И это логично: откуда взяться спросу при такой дорогой ипотеке?

- Ситуация со строительством - прежде всего результат изменений на ипотечном рынке, где за 2025 год количество выдач кредитов сократилось на 25,7%, - говорит доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета Ольга Борисова.

Объясняем механизм на пальцах. Застройщики видят: народ не хочет брать ипотеку, спрос на жилье низкий. И зачем тогда много строить? Ведь в этом случае предложение превысит спрос и жилье начнет дешеветь. Строительным компаниям это невыгодно. Вот они и снижают объемы строительства (хотя в теории могли бы этого не делать).

При этом застройщики сокращают объемы за счет объектов, которые приносят меньше прибыли и при этом сильно зависят от ипотеки. Что это за дома? Конечно, самые дешевые: эконом- и комфорт-класса. Именно здесь сейчас самое большое проседание. А дорогое жилье бизнес-класса и уж тем более «элитка» обычно покупается не по ипотеке на 30 лет. И при этом в расчете на квадратный метр приносит застройщикам больше прибыли.

Но почему частных домов строится все больше? Как объясняют эксперты, индивидуальное жилищное строительство не так завязано на банки. Собственный дом люди нередко строят своими силами и поэтапно - по мере появления денег и возможностей. То есть выкладывать сразу всю сумму стоимости будущего жилья не надо. И кредит нередко берут только на какую-то часть работ. Например, на достройку - когда большая часть уже готова.

ГОРОД - ДЛЯ БОГАТЫХ

- Новостройки экономкласса практически исчезли в крупных городах, - констатирует Ольга Борисова. - В Перми их доля составляет всего 4%, в Ростове-на-Дону и Казани - по 5%, в Санкт-Петербурге - 9%. А доля бизнес-класса в Москве - уже больше половины новостроек, в Санкт-Петербурге и Казани - больше трети. Застройщики перестали гнаться за объемами и сконцентрировались на рентабельности, это позволяет им окупать текущие проекты.

Для обычного россиянина с обычной зарплатой эта «концентрация на рентабельности» означает мало хорошего: застройщиков он интересует все меньше.

В качестве наглядного примера эксперты приводят столицу.

- По итогам 2025 года в пределах МКАД вышло в продажу всего 32 новых ЖК - вдвое меньше, чем в 2024 году. Доля комфорт-класса (это улучшенный эконом, совсем «экономных» новостроек в черте МКАД не строят. - Ред.) в предложении снизилась до 14%, тогда как в 2020 году составляла 40%. Доля бизнес-класса в новом строительстве увеличилась с 53% в 2020 году до 66% в 2025-м. Рекордный рост продемонстрировал премиум-класс - с 5% в 2020-м до 19% в 2025-м, - рассказала «КП» руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «CORE.XP Жилая Недвижимость» Марина Жукова. - Это означает усиление тенденции: старая Москва - для богатых, Новая Москва и область - для всех остальных. Важно заметить, что цены сейчас поднимаются не из-за высокого спроса, а из-за роста себестоимости: в частности, сложно получить дешевое банковское финансирование.

А в это время

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

И ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ?

Глава Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин недавно обнадежил - новостройки могут подешеветь.

- Ипотека сократилась, доходы граждан тоже. Все, кто хотел купить инвестиционное жилье (для сдачи в аренду или чтобы заработать на росте цены. - Ред.), наверное, купили. И сейчас надо распродавать то, что понастроили, - теоретизирует Шохин.

Основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает, что рынок новостроек «перегрет».

- Моя глубокая убежденность, что это крайне переоцененный рынок, по крайней мере, в городах-миллионниках. А в Москве - прежде всего, - сообщил он корреспонденту «КП».

По его словам, основной спрос сейчас собирают 10 - 15% наиболее удачных новых жилых комплексов. У остальных - проблемы с продажами, и такая ситуация сохранится как минимум до осени.

Но как все это отразится на цене новых квартир? Однозначного ответа эксперты не дают - возможны разные варианты, в зависимости от ситуации.

Главное, во что упираются все прогнозы, - ключевая ставка Центробанка, от которой напрямую зависит доступность обычной, не льготной ипотеки. Сейчас «ключ» равен 15,5%, а средняя ставка по ипотеке - 20%. Пойдет вниз ключевая ставка - упадут и проценты по жилищным кредитам. Но как минимум до осени - тут эксперты в основном солидарны - ощутимых сдвигов не предвидится. А значит, и серьезных изменений для рынка недвижимости не ожидается. Цены будут потихоньку расти, нераспроданный эконом- и комфорт-класс станут распродавать со скидками и рассрочками, а строительство нового жилья будут по максимуму ужимать.

А примерно с осени возможны два варианта.

1. «Ключ» идет вниз, строители увеличивают объемы.

- Снижение ключевой ставки и рост реальных доходов населения могут создать базу для восстановления спроса и роста цен в пределах инфляции или с незначительным превышением, - прогнозирует Ольга Борисова.

Уточним: по прогнозам ЦБ, инфляция в этом году составит примерно 5%. То есть примерно на столько подорожают квартиры при таком сценарии.

2. Ставка опускается, но строительство не оживает.

- Если и в 2026 году количество новых строительных проектов не увеличится, ситуация может оказаться существенно иной, - предупреждает Ольга Борисова.

И вот почему.

- Средний срок строительства многоквартирных корпусов сегодня составляет три года. Соответственно, темпы ввода за определенный год служат маркером ситуации на протяжении нескольких лет, - говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. - Что касается конкретно 2025 года, то, например, в столице число стартов новостроек сократилось на 37%. Эха надо ждать в 2027 - 2029 годах.

Каким будет это эхо? По словам эксперта, в течение этих трех лет спрос на жилье может резко вырасти. Потому что ставки по кредитам опустятся, а люди поснимают деньги со вкладов. При этом на рынке новостроек может возникнуть дефицит массового жилья.

- Как результат, такие новостройки, по-видимому, будут дорожать со значительным опережением инфляции. В Москве - в среднем на 12 - 15% в год, - полагает Руслан Сырцов.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Состояние богатейших людей мира достигло максимума. Почему беднеют остальные