Схема Долиной живет: в России заводят дела против старушек, которые возвращают себе проданные квартиры через суд
Фото: Krakenimages.com/Shutterstock/Fotodom
ПРОДАВЦЫ-РАЗБОЙНИКИ
А ведь так хотелось перевернуть эту страницу и отправить «пенсионерские схемы» на свалку страшилок истории. Но, к сожалению, наши желания не всегда совпадают с реальной судебной практикой…
Напомним, в конце прошлого года в Верховном суде закончилось резонансное дело Ларисы Долиной. Квартиру, которую народная артистка продала под влиянием мошенников и потом вернула себе через суд, в итоге отдали законной покупательнице (подробнее см. «Справку «КП»).
«Ура, на рынке вторичного жилья воцарилась справедливость, можно смело покупать квартиры у старушек!» - если вдруг после завершения дела Долиной вам в голову закралась подобная мысль, гоните ее. Ведь если в последние месяцы вы не слышали известий о «пенсионерских схемах», это не значит, что их нет.
Вот одна из свежих новостей: в Санкт-Петербурге бабушка-продавщица… исчезла. Пенсионерка Наталья М. продала свою квартиру - вроде бы под влиянием аферистов. Затем по классической «бабушкиной схеме» отсудила ее обратно, но покупателям деньги не вернула. А испарилась она после того, как ей была назначена психиатрическая экспертиза - в рамках возбужденного уголовного дела о мошенничестве. По нему потерпевшими признаны покупательницы «нехорошей квартиры» - две сестры. Продавщица же подозревается в том, что обманула покупательниц, поскольку изначально не собиралась ни передавать им квартиру, ни возвращать деньги.
Вам, возможно, смешно - «старики-разбойники» вспоминаются. А вот потенциальным покупателем вторичного жилья - не очень. «КП» разбиралась, как сделка может превратиться в детективную историю и почему «схема Долиной» никак не заканчивается.
ТРИ СЕСТРЫ И ОДНА БАБУШКА
Сестры Алена Егорова и Виолетта Мельникова после нескольких лет жизни в Питере решили обзавестись там собственным жильем. Планы были прямо чеховские - в квартире собирались жить еще с третьей младшей сестрой. Вот только теперь, как рассказала «КП» Виолетта, девушки оказались «бомжами за свой счет». Прежнее жилье в другом регионе сестры продали, а в купленную в июне 2024 года у Натальи М. квартиру так заселиться и не смогли.
В отличие от ряда других историй, которые потом обернулись исками по «бабушкиной схеме», в этой покупательницы вроде бы пошли максимально надежным путем - сделка была нотариальной, под видеозапись. Деньги передавались через депозит нотариуса. Это специальный счет, куда покупатель перечисляет деньги, а продавцу они отправляются только при выполнении определенных условий, прописанных в договоре. Этот вариант рекомендуют как один из самых безопасных.
Главный плюс нотариальной сделки - нотариус обязан разъяснить сторонам юридические последствия подписанного ими договора и убедиться, что те все поняли и вообще находятся в адеквате. На видеозаписи сделки действительно видно и слышно: нотариус дотошно и буквально «на пальцах», с конкретными примерами, рассказывает Наталье М. про то, как пожилых женщин разводят телефонные мошенники; каким образом пенсионерки попадаются на этот «спектакль», веря, что участвуют в «специальной операции».
- Да-да, я знаю, это не единственная такая история, - живо откликается продавщица, глядя нотариусу прямо в глаза, и заверяет, что это не ее случай.
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
А БЫЛ ЛИ ЖУЛИК
- Мы были уверены, что предусмотрели все, - рассказывает Виолетта. - У нас было даже что-то типа периода охлаждения - между подписанием договора и моментом, когда продавец смогла получить средства с депозита нотариуса, прошло 10 дней. По договору, квартиру продавец должна была освободить через 14 дней. Мы, конечно же, интересовались, почему она продает квартиру и куда собирается переезжать. Она утверждала, что взамен покупает дом в поселке Шапки Ленинградской области. И хотела сразу перевезти туда вещи. Много рассказывала про этот дом (нотариус тоже задавала ряд вопросов о нем, вплоть до того, какое там отопление - бабушка с ответами справилась. - Ред.). А в итоге через 14 дней нас на порог купленной квартиры не пустили… При этом мы даже не знаем, были ли там на самом деле мошенники. Нам никаких доказательств не предъявили.
Суд первой инстанции в сентябре 2025 года признал сделку недействительной на основании, что в момент сделки бабушка была «в особом психологическом состоянии», а нотариус, как следует из судебного решения, «не является и не может являться экспертом-психиатром».
Как должны были распознавать это «особое состояние» обычные покупатели, чтобы в итоге не оказаться «бомжами за свой счет» - вопрос, повисший в воздухе. По решению суда, квартира отходила обратно Наталье М., а та должна была вернуть покупательницам деньги. С первой частью проблем не возникло - пенсионерка из квартиры и не выезжала. А девушки своих денег ждут уже больше полугода.
Виолетта Мельникова
Фото: Личный архив.
За это время сестры подали на апелляцию - судебное заседание намечено на середину мая. И - чудо чудное - им удалось добиться возбуждения уголовного дела и признания потерпевшими.
Тут и началось самое интересное. В рамках уголовного дела и продавцу, и покупательницам еще в январе была назначена психиатрическая экспертиза. Покупательницы ее прошли, а продавец стала уклоняться — в назначенное время не являлась. Уже по весне бабушку должны были доставить в клинику Сербского в принудительном порядке, под надзором представителя следственных органов. Но пенсионерка будто испарилась. В квартире, где она проживала до сих пор — той самой, проданной и потом отсуженной — никого не обнаружено, телефон перестал отвечать. Адвокат бабушки внятных пояснений о ее местоположении не дает. Объявлен розыск...
УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС ПОМОЖЕТ?
Уголовные дела против «долинских бабушек» возбуждаются редко. Самый известный случай - в Тульской области, где в декабре 2025 года было возбуждено дело против 70-летней пенсионерки по подозрению в мошенничестве в особо крупном размере.
В тульской истории, как обычно и бывает в «бабушкиных схемах», пенсионерка продала квартиру, потом вернула ее себе через суд, а деньги покупателю возвращать отказалась - мол, не с чего, пенсия маленькая.
Но в деле есть необычная деталь. Как следует из показаний самой бабушки, она уже на следующий день после сделки догадалась, что продать квартиру ее вынудили аферисты. Сразу побежала в полицию. Деньги в это время еще лежали на аккредитиве (специальный банковский счет), а не были переправлены мошенникам. Кто кого в итоге обманул, теперь и выясняет следствие. Тем более, что один из родственников пенсионерки успел разболтать, что на «бабушкины» деньги вся семья жила примерно год.
Какие перспективы у подобных дел? И как может развиваться дальше ситуация в питерской истории, если пенсионерку-продавщицу так и не найдут?
- Если сведения о местонахождении подозреваемого отсутствуют, следователь может объявить его в розыск. Одновременно следствие приостанавливается до момента задержания, - разъясняет адвокат Светлана Жмурко. - Если бы в рамках следствия по уголовному делу было установлено, что продавец действовала осознанно и не была жертвой мошенников, а, напротив, сама ввела покупателей в заблуждение, эти выводы можно использовать в гражданском процессе (в нашем случае гражданский процесс - это когда покупатель и продавец судятся, признавать ли сделку действительной, - Ред.).
По словам эксперта, процесс взыскания денег со старушки, у которой нет официальных доходов, кроме пенсии, может затянуться на годы. Особенно если пенсионерка, как в случае с Натальей М., еще и в бегах.
Так что практически единственный шанс у покупателей, попавших в «бабушкины схемы», не остаться вообще без всего - отстаивать свои права на квартиру. Чем большинство из них и продолжает заниматься, подавая апелляцию за апелляцией в суды все более высоких инстанций. В «питерском» случае сестры тоже действуют по этому сценарию. И пропажа пенсионерки этому не мешает: как объясняет юрист, гражданские дела могут рассматриваться и при неявке одной из сторон - если та была надлежащим образом извещена (повестку послали).
НА ВЫДУМКИ ХИТРЫ
А бабушки-продавщицы тем временем становятся все изворотливее. Например, в предыдущие годы, чтобы отсудить обратно квартиру, они использовали статью 178 Гражданского кодекса (продавец заблуждался) - как у Долиной. А сейчас они все чаще стали заявлять в судах 177 статью (продавец при заключении договора был в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий).
В случае со 177 статьей покупателям защитить свои права намного сложнее. Ведь если судебная психолого-психиатрическая экспертиза показывает, что продавец в момент сделки действительно был «не в себе», сделка признается недействительной, даже если к покупателю никаких претензий нет - он все, что мог, предусмотрел и признается добросовестным. Дальнейшее развитие событий мы знаем: квартира продавцу возвращается, а деньги покупателю - нет. Бабушка все отдала мошенникам, пенсия у нее 20 тысяч и взять с нее нечего.
ВАЖНО!
Не остаться без бабок
Как свести к минимуму риски при покупке квартиры «у пенсионерки»
Логика подсказывает, что лучше у пожилых людей жилье не покупать - мало ли. Но, к сожалению, строгой возрастной границы, на которую в таких ситуациях можно ориентироваться, нет. Есть случаи, когда в роли «ведомых мошенниками продавцов» оказывались и 45-летние. И также потом подавали в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Поэтому бдительность стоит проявлять всегда.
Рекомендаций, которые позволили бы стопроцентно избежать риска, нет. Но все же есть способы его снизить.
1. Свяжитесь с близкими родственниками продавца - пусть подтвердят, что они в курсе сделки и что решение продать квартиру не связано с мошенниками. Да, возможна ситуация, когда родственники как раз и организовали схему по «отъему денег у покупателя» - но чаще они просто ничего не знают о продаже жилья.
2. Тщательно проверяйте рассказы продавца о том, как он/она собирается распорядиться полученными деньгами. Если покупать другое жилье - где, например, предварительный договор? Можно ли поговорить с риэлтором? Если речь идет об альтернативной сделке (одна квартира продается, другая покупается), которую проводит серьезное агентство недвижимости, проблем с проверкой обычно не возникает.
3. В договор стоит внести пункт, по которому окончательные расчеты по сделке проводятся не только после того, как зарегистрирован переход права собственности в Росреестре, но и после реальной приемки-передачи квартиры, из которой все выписались и выехали. Для этого существуют специальные банковские счета - аккредитив, депозит нотариуса. Покупатель вносит деньги на такой счет при сделке. И они будут лежать на счете, пока продавец не выполнит все оговоренные условия.
4. Сделка с нотариальным удостоверением все же менее рискованна. Это не стопроцентная гарантия, что подтверждает история сестер из Питера. Но данные исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» показывают: 92% оспоренных сделок с недвижимостью - те, что проводились без нотариуса.
5. Можно застраховать риск утраты права собственности (титула), что даст возможность в случае чего получить компенсацию от страховой компании. Но есть некоторые сложности. Наши страховые зачастую открыто отказывают в страховке, если речь идет о сделке с пожилым продавцом. Либо — что еще хуже - относят риски по статьям 177, 178, 179 Гражданского кодекса к «форс-мажору» (то есть компенсацию вы не получите). Поэтому надо очень внимательно изучать условия страхования.
СПРАВКА «КП»
Народные артистки
Откуда есть пошло «дело Долиной» и чем оно закончилось
Два года назад Лариса Долина стала жертвой мошенников, которые названивали ей, представлялись «следователями» и уговаривали продать жилье, чтобы «спасти деньги». В итоге летом 2024 года народная артистка продала свою пятикомнатную квартиру в центре Москвы за 112 млн рублей, а деньги послушно отдала аферистам.
И потом подала иск с требованием вернуть жилье. Хамовнический районный суд Москвы признал сделку недействительной. При этом постановил вернуть квартиру в собственность Долиной, а покупательницу Полину Лурье оставил и без купленной квартиры, и без денег.
После этой звучной истории за всеми похожими делами в народе закрепилось название «казус Долиной» или «пенсионерская схема». С юридической точки зрения обстоятельства подобных дел, которые в 2024-2025 годах стали активно множиться, может, и различаются. Но с народной - их смысл примерно один: бабка продает жилье, потом идет в суд и объявляет себя жертвой мошенников, которая «заблуждалась» или «была не в себе». Квартиру ей возвращают. А ни в чем не повинный покупатель остается без недвижимости и без денег.
Полине Лурье повезло: после нескольких апелляций ее права на купленное жилье в конце концов признал Верховный суд. В начале января Долину выселили и Лурье въехала в свою новую квартиру. Но десятки других подобных покупателей продолжают ходить по судам.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ