Покупаете квартиру в ипотеку? Этот чек-лист поможет сохранить недвижимость

Фото: Prostock-studio/Shutterstock/Fotodom

Средний срок погашения ипотеки в России 10-12 лет, хотя сам жилищный кредит банк может выдать и на 30 лет. Но даже реальный период его закрытия — солидная часть жизни. Можно несколько раз сменить работу, завести семью и пережить неожиданные повороты судьбы.

— Перед тем как поставить подпись в договоре, важно оценить не только процентную ставку и размер первоначального взноса, но и собственную «финансовую подушку», сценарии на случай форс-мажора и инструменты защиты, — предупреждает исполнительный директор СберСтрахования жизни Ирина Корсакова.

Эксперт рассказала, как просчитать риски и не остаться без жилья.

1. С холодной головой: оцените финансовую нагрузку

Когда заемщик обращается в банк за кредитом, финучреждение оценивает клиента по ряду критериев. Один из них — доход.

Формально банк может одобрить размер займа, который соответствует вашему доходу. Но в реальности такой платеж может оказаться неподъемным для заемщика. Или же сейчас размер займа и платеж по нему отвечают доходу человека, но при определенных обстоятельствах могут перестать ему соответствовать. Например, когда заемщик столкнулся с критическим заболеванием и стал не трудоспособен. Или неверно оценил свою финансовую нагрузку.

— Оптимально, если ипотека забирает не более 30–40% ежемесячного дохода семьи. Тогда остается запас на обычные расходы, накопления и непредвиденные ситуации. Если во время выплаты по ипотеке денег хватает только «дожить до зарплаты», любая внештатная ситуация быстро приведет к долгам, — предупреждает Ирина Корсакова.

2. Проверьте кредитную историю

Сделайте это перед подачей заявки. В выписке посмотрите, закрыты ли старые кредиты, нет ли забытых долгов, просрочек или ошибок. Последние случаются ненамеренно и их можно потребовать исправить — в финучреждении где брали кредит.

Банк, где вы хотите получить ипотеку, также будет видеть вашу кредитную историю и на ее основе принимать решение не только о выдаче кредита, но и о его условиях.

— Проверить кредитную историю можно, запросив информацию напрямую в бюро кредитных историй. Если в отчете есть ошибки или устаревшая информация, лучше разобраться с этим заранее, а не когда квартира уже выбрана и сделка зависит от одобрения ипотеки, — объясняет эксперт.

3. Смотрим не только квартиру, но и договор

При выборе недвижимости мы стремимся как можно подробнее познакомиться с ее характеристиками, ремонтом, локацией объекта. При этом кредитный договор с учреждением, которое выдало деньги на покупку, часто читают «по диагонали». Обращать внимание важно также на договор страхования жизни, если таковой был оформлен.

— Именно в договорах прописаны условия изменения ставки, условия выплат по страховке, последствия просрочек и порядок взаимодействия с банком, — говорит представитель компании.

4. Убедитесь, что страховка действительно защищает

Страхование жизни и здоровья при ипотеке нередко воспринимается как формальность: лишь бы банк одобрил полис заемщика и оставил прежние условия кредита. На деле страховка — важный механизм защиты семьи от риска лишиться жилья, если заемщик попадает в сложную ситуацию.

Перед заключением договора важно обращать внимание не столько на цену страхования, сколько на детали самого полиса:

- какие именно случаи входят в покрытие;

- список исключений;

- насколько оперативно производятся выплаты;

- существуют ли ограничения для людей с инвалидностью;

- кто является получателем страховой выплаты.

— Дешевизна полиса скорее будет говорить о слабом уровне защиты заемщика. Такое страхование может быть с большим списком ограничений и другим перечнем подводных камней. Стоит убедиться, что ваш полис соответствует современным требованиям безопасности и обеспечивает надежную защиту ваших активов. Ориентиром могут быть актуальные требования крупных банков к ипотечному страхованию жизни, — рекомендует эксперт.

Например, с 1 сентября 2025 года Сбер обновил требования к таким полисам для своих заемщиков. Среди ключевых изменений – выплата по риску ухода из жизни в течение пяти рабочих дней, упрощенный пакет документов для выплат до 5 млн рублей, возможность оформить полис клиентам до 75 лет, а также доступность страхования заемщиков с уже имеющимися заболеваниями и людей с инвалидностью.

— Чем прозрачнее условия, быстрее порядок выплат и меньше ограничений в договоре, тем выше вероятность, что полис действительно поможет в сложной ситуации и семья не останется без жилья, — рассказывает исполнительный директор СберСтрахования жизни.

5. Плохая идея: потратить все накопления на «первоначалку»

С покупкой квартиры расходы не заканчиваются. Ремонт, техника, мебель, переезд — почти всегда требуют больше денег, чем человек рассчитывает в начале. Какие-то услуги стоят дороже, чем мы думали. Часть статей расходов мы просто упускаем из головы.

Золотое правило: после оплаты первоначального взноса у заемщика должна оставаться финансовая подушка минимум на три месяца, а лучше — на полгода.

6. Проверьте документы на квартиру

Часто заемщики считают: раз банк одобрил ипотеку, значит квартира юридически чистая, беспокоиться об имуществе не надо. Банки действительно проверяют недвижимость, но не досконально. Поэтому покупателю до подачи документов на регистрацию в Росреестр нужно изучить документы на объект:

- убедиться, что у квартиры нет обременений;

- споров между собственниками;

- проблем с историей владения.

— Будьте особенно внимательны с квартирами, которые недавно перепродавались, перешли по наследству или продаются по доверенности. В спорных ситуациях лучше заранее проконсультироваться с юристом – это поможет избежать проблем уже после покупки, — рекомендует Ирина Корсакова.

Реклама ООО СК "Сбербанк страхование жизни" ИНН 7744002123 erid: 2W5zFGiDg49