Нет жилья от этих цен: сколько нужно сейчас зарабатывать, чтобы купить квартиру
Для покупки однушки в черте старой Москвы, нужно иметь доход около 350 тысяч рублей в месяц.
Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП
Какие мысли крутятся у вас в голове, когда вы видите цены в объявлениях о продаже жилья?
- Я, честно говоря, в шоке... Не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать, - честно заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов на недавней конференции Сбербанка.
Если уж главный аналитик ЦБ в шоке от нынешних цен на жилье, то что говорить об обычных гражданах. Но все-таки мы с помощью экспертов попытались найти ответ на волнующий не только Александра Данилова вопрос: сколько надо зарабатывать, чтобы нынче купить квартиру. И почему при общем шоке от цен на жилье они месяц от месяца продолжают расти.
ДОХОД 350 ТЫСЯЧ? ХВАТИТ НА ОДНУШКУ
Начнем со столицы. По оценкам экспертов, если вы собрались купить однушку в черте старой Москвы, нужно иметь доход около 350 тысяч рублей в месяц. Это при покупке даже не средней, а самой дешевой однокомнатной квартиры, цены на которые в пределах МКАД начинаются где-то от 13 миллионов. Ежемесячный платеж при рыночной ипотеке (от 16% годовых) на 25 лет составит от 160 тысяч рублей (см. «Цифры»).
Цифры
Фото: Алексей СТЕФАНОВ. Перейти в Фотобанк КП
- Банки одобряют кредит, если платеж не превышает 50% дохода семьи, это рекомендация ЦБ РФ, исключения могут быть, но редко, - объясняет председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям Торгово-промышленной палаты РФ, председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.
Если квартиру покупают супруги и созаемщиков двое, рассматривается сумма их общего дохода. То есть для кредита на однушку, скажем, жена может получать от 100 тысяч, а муж - от 250 тысяч. Неплохо так, прямо скажем, даже для столицы.
- Можно купить квартирку подешевле, от 10 - 11 миллионов, и это будет не студия, а полноценная однушка, но глубоко в Новой Москве, - утешает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. - Если у вас семейная ипотека под 6%, можно стать владельцами однушки в новостройке, имея семейный доход до 200 тысяч рублей. Но у семьи должно быть четкое понимание, зачем им это нужно, поскольку это будет район с не самой лучшей инфраструктурой и транспортной доступностью.
А теперь мужайтесь: для покупки двушки в черте МКАД семейный доход нужен от полмиллиона (нет, речь не об элитном жилье - о самом обычном), а трешки - минимум от 700 тысяч.
Но хватит столичных страшилок. Что у нас в других городах?
- В Санкт-Петербурге необходимый уровень дохода примерно в 1,5 - 2 раза ниже, чем в Москве, в Екатеринбурге еще ниже, однако и там речь идет о доходах, существенно превышающих средние показатели по региону, - говорит руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян.
- По данным Росстата за I квартал 2026 года, медианная зарплата (это когда половина зарплат выше этого значения, а половина ниже. - Ред.) в Москве - 140 тысяч рублей, в Петербурге - 105 тысяч, в Екатеринбурге - 80 тысяч. При рыночных ставках даже однокомнатная квартира требует дохода вдвое выше медианы, - комментирует Екатерина Авдеева. - Семейная ипотека улучшает картину, но при лимите 12 миллионов рублей в столицах и 6 миллионов в других регионах выбор ограничен: льготный кредит приходится комбинировать с рыночным, что повышает ежемесячный платеж.*
*12 миллионов рублей - максимальная сумма кредита по госпрограмме «Семейная ипотека» с льготной ставкой до 6% годовых, которая действует при покупке жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В остальных регионах этот лимит - 6 миллионов.
А ЖИТЬ-ТО НАДО...
Сразу ответим на вопрос: а кто ж при таких ценах вообще покупает квартиры? Как объясняют эксперты, на вторичке речь идет в основном об альтернативных сделках: чтобы купить новую квартиру, продается старая. А ипотека по рыночной ставке (льготную в этом случае в крупных городах не дадут) берется только на доплату.
На рынке же новостроек основной двигатель продаж - семейная ипотека. Как мы видим из расчетов аналитиков (см. «Цифры»), для большинства семей это единственный шанс купить с нуля, то есть в качестве первого жилья, хотя бы однушку-двушку. Для трешки уже нужен доход практически в два раза выше среднего.
И когда же при такой ситуации наконец случится обвал цен? Вот данные из последнего отчета федерального портала «Мир квартир» за апрель. Квадратный метр в новостройках подорожал в 48 из 70 крупнейших российских городов. В среднем не намного, плюс 0,6%, но больше, чем в марте (тогда было плюс 0,2%).
Впрочем, как объясняют эксперты, это цены предложения - во многих случаях можно надеяться на скидку. Но факт есть факт: официально застройщики не очень настроены «снижаться».
На вторичном же рынке, по данным «Мира квартир», цены выросли в 54 из 70 крупнейших городов - в среднем на 0,8%. Но, например, в Московской области - плюс 3,5%.
- Рост цен на вторичку немного опережает подорожание новостроек, поскольку спрос продолжает утекать в сегмент «подержанных» квартир: они просто стоят дешевле, - поясняет гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.
- Вот в таком доме наша семья могла бы купить и трешку!
Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП
СПРОС ПАДАЕТ - ЦЕНЫ РАСТУТ?
Специалисты подтверждают: спрос на жилье сейчас скорее падает, чем растет - даже в сравнении с прошлым годом, когда ставки по рыночной ипотеке были выше.
- На первичке в масс-маркете (все, что пониже бизнес-класса. - Ред.) активно продается 50 - 70%: квартиры с отделкой в местах с инфраструктурой. Но после ажиотажа декабря-января (в связи с очередными ужесточениями по семейной ипотеке с 1 февраля 2026-го. - Ред.) в этом сегменте особенно заметна стагнация, - свидетельствует Екатерина Авдеева. - На вторичке ликвидна (продаваема. - Ред.) треть масс-маркета: в домах до 25 - 30 лет с современным ремонтом, при скидке в 5 - 10% от рыночной цены. Старый фонд без ремонта, первые этажи, удаленные районы - все это продается долго и со скидкой в 20 - 30%.
А теперь готовьтесь удивляться еще больше.
- От 30 до 35% по отношению даже к предыдущему году упали объемы продаж у застройщиков. Это ведет к тому, что они вынуждены брать достаточно дорогие кредиты у банков. И это сейчас основной источник роста себестоимости строительства, - рассказал в эфире Радио «Комсомольская правда»основатель, почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
То есть рост спроса за счет дешевой ипотеки, как мы наблюдали в предыдущие году, ведет к росту цен. А падение спроса из-за дорогих кредитов… ведет к тому же.
Маленькое пояснение для тех, кто не в теме. Нынешняя система проектного финансирования со стороны банков строительства жилья предполагает: чем лучше у застройщика по ходу строительства идут продажи, тем ниже будет ставка по кредиту. Соответственно, если продажи - пусть и в силу экономической ситуации - не удались, стоимость достройки жилого комплекса увеличивается за счет более высокой кредитной ставки (это с поправкой еще и на то, что сейчас ставки по кредитам в принципе не низкие). Вы хотите при этом снижения цен на жилье? Застройщики выбрали другой путь: они сокращают объемы строительства.
Вторичный же рынок подтягивается за новостройками.
Перспективы пока туманные. Как аккуратно объясняют эксперты, снижение ставки ЦБ и соответственно ставок по рыночной ипотеке может привести к некоторому оживлению рынка. Тем более что будут падать и ставки по вкладам - что всегда повышает интерес к недвижимости. Удешевится и банковское финансирование для застройщиков. Но на снижение цен при этом опять-таки лучше не рассчитывать - теперь уже из-за предполагаемого роста спроса.
На заметку
Фото: Алексей СТЕФАНОВ. Перейти в Фотобанк КП
ПРОВЕРКА СЛУХА
Семейную ипотеку опять ужесточат?
Коллега в ужасе показывает письмо от риелтора: мол, с 1 июля ставка по семейной ипотеке повышается. С одним ребенком до 6 лет - 12%, с двумя - 10%, с тремя - 8%. Это вместо нынешних 6%!
Не пугайтесь: официально сообщалось только о том, что к 1 июля Минфин должен подготовить предложения по дальнейшему развитию семейной ипотеки (продлевать ли ее после 2030 года). Дифференцированная льготная ипотека для семей тоже обсуждается, но смысл ее несколько другой: для семей с одним ребенком ставка повышается, а с тремя и больше - понижается в сравнении с нынешними 6%.
- Сейчас циркулирует много слухов по поводу семейной ипотеки, - комментирует Александр Цыганов. - Они в основном из двух источников. Первый - риелторы и девелоперы, которые таким образом пытаются поднять продажи (способ действенный - осенью 2025 года и в декабре-январе уже были всплески ажиотажа на рынке новостроек на фоне разговоров об изменениях в «семейке». - Ред.). Второй - общественные деятели, которые «пиарятся». Но слухи - на почве реального обсуждения повышения адресности семейной ипотеки. Под адресностью понимается и решение демографических проблем: больше детей - больше льгот. Но все упирается в простой вопрос: можно, конечно, облегчить многодетной семье получение кредита на дорогую недвижимость (меньше трешки в этом случае - никак!), уменьшив процент и первоначальный взнос, но расплатится ли она потом? Ипотечные льготы не решают проблему самой стоимости жилья и обслуживания кредита, взятого на 25 - 30 лет. Куда логичнее было бы вести речь о социальном жилье в качестве меры поддержки для таких семей.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ