Ипотека в Приволжье: где покупают, сколько зарабатывают и почему «вторичка» дорожает быстрее новостроек

Самара — динамично развивающийся город в Поволжье. Численность населения более 1 человек. Фото: Serguei Fomine/globallookpress.com

Приволжье сильно отличается от других федеральных округов России. Здесь нет одного города-гиганта, который «забирает» весь спрос на недвижимость. Люди активно покупают жилье не только в столицах областей, но и в небольших городах. При этом цены растут неравномерно, а покупатели «вторички» и «первички» — это практически две разные вселенные, если смотреть на уровень доходов.

К такому выводу пришли эксперты Аналитического центра Домклик. Они проанализировали данные по жилищному строительству и ипотечным сделкам в Приволжском федеральном округе и представили свежее исследование в Самаре на Domclick Digital Day. Картина получилась любопытная.

ЖИЛЬЕ В ВОЗРАСТЕ, СПРОС РАЗМАЗАН

Приволжский округ застраивается медленнее, чем в среднем по стране. Доля домов, построенных за последние десять лет, здесь ниже общероссийского уровня. И хотя тренд на обновление жилого фонда здесь тоже есть, процесс идет неспешно. Средний год постройки вторичного жилья, которое покупают в ипотеку в Приволжье в 2025–2026 годах, — 1989-й. По стране — 1990-й. Разница всего в год, но она говорит о том, что фонд в ПФО все-таки старше.

Что касается «размазанного» спроса на новое жилье, оценить его легче всего в сравнении. Так, в Уральском округе две трети всех ипотечных новостроек сосредоточены в Екатеринбурге и Тюмени. В Сибири всего три города — Новосибирск, Красноярск и Барнаул — забирают 58% спроса на первичку. А в Приволжье так не получается. На Уфу, Пермь и Ижевск вместе взятые приходится менее трети всех покупок новостроек в ипотеку (Уфа — 14,5%, Пермь — 9,7%, Ижевск — 7,4%). Казань и Нижний Новгород, несмотря на свои столичные статусы, вообще не попали в тройку лидеров - из-за высоких цен, которые отпугивают покупателей. Можно сказать, спрос на новостройки в небольших городах почти не уступает крупным: Набережные Челны — 4,2% ипотечной «первички», Новочебоксарск — 2,1%, Тольятти — 1,4%.

Цены на жилье в новостройках Приволжья (по данным Домклик)

В сегменте вторичного жилья география еще шире. На тройку лидеров — Уфу, Казань и Самару — приходится всего 18,6% сделок. Из нестоличных городов в «готовом» сегменте лидируют Тольятти (3,4%), Набережные Челны (3,0%) и Стерлитамак (1,9%).

Вывод простой: в Приволжье люди не стремятся покупать квартиру только в центрах регионов. Цены в Татарстане и Нижегородской области — одни из самых высоких в стране, поэтому многие обращают взгляд на соседние города и на вторичный рынок. А это, кстати, подстегивает рост цен на готовое жилье.

ВТОРИЧКА В ЛИДЕРАХ

Рынок ипотеки в Приволжском федеральном округе, как и по всей стране, пережил падение в период высоких ставок. Но с начала 2025 года, когда ключевая ставка пошла вниз, выдачи начали расти и к декабрю вышли на пик. Затем был спад в январе–феврале — и снова восстановление. Майское снижение эксперты списывают на сезонность.

Но есть нюанс: выдачи ипотеки на новостройки так и не вернулись к прежним показателям после ажиотажа конца 2025 — января 2026 года. Тогда люди торопились взять семейную ипотеку до изменения ее условий. В итоге данные за февраль–май 2026 года держатся на уровне прошлого года. Здесь ситуация в Приволжье практически не отличается от общероссийской.

При этом застройщики не снижают объемы новых запусков, хотя распроданность строящегося жилья находится на исторически низком уровне. Это может привести к затоваренности рынка.

ЦЕНЫ И ДОХОДЫ

Рост цен на новостройки в ПФО сильно различается по регионам. В пяти субъектах (Оренбургская, Самарская и Нижегородская области, Марий Эл и Удмуртия) цены за год (май 2025 — май 2026) выросли выше среднероссийских. А в Мордовии, наоборот, снизились. В крупных регионах — Пермском крае, Татарстане, Башкортостане — рост оказался скромным, менее 6% за год. Зато вторичное жилье подорожало заметно быстрее, чем в среднем по стране. Исключение — Башкортостан, Саратовская и Пензенская области, где рост оказался ниже.

Цены на вторичном рынке жилья Приволжья (по данным Домклик)

Средний доход покупателя квартиры в новостройке на 27% выше, чем у того, кто выбирает вторичное жилье. Однако ипотечный кредит на «вторичку» меньше. Средний чек на готовое жилье в Приволжье составляет всего 41% от чека на новостройку (в России — 42%). Люди берут меньше, потому что госпрограммы на «вторичку» почти не распространяются.

Еще один любопытный факт: у приезжих, покупающих жилье в Приволжье, средний доход в среднем на 39% выше, чем у местных новоселов. Это значит, что недвижимость (а может быть, и жизнь) в регионе привлекает внимание людей с хорошими заработками.

Инфографика: Домклик

КРУГОВОРОТ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Аналитики решили выяснить, куда уезжают и откуда приезжают жители Приволжья. 12,4% жителей округа, берущих ипотеку, выбирают жилье за его пределами. Для сравнения: на Северном Кавказе, например, таких граждан почти в два раза больше — 21,9%. Почти 60% всех переездов из Приволжья приходятся на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. Краснодарский край, который так любят сибиряки, у жителей ПФО только на четвертом месте. Чаще всего «убегают» из округа жители Башкортостана, Оренбургской и Саратовской областей.

А кто приезжает в ПФО за жильем? Чаще всего — люди с регистрацией в Ханты-Мансийском автономном округе, Москве, Московской области, Республике Коми и Ямало-Ненецком АО.

Топ регионов, жители которых берут ипотеку на жилье в ПФО (по данным Домклик)

Резюмируем данные исследования Домклик. Приволжский федеральный округ — особенная история. Рынок здесь не монолитен: в Приволжье нет «единой цены» и «единого спроса». Разные города живут своей жизнью, и то, что работает в Уфе, может не работать в Казани. Значит, у покупателя есть выбор и пространство для маневра. А понимая, куда движутся цены, где спрос выше, а где он падает, можно принять более взвешенное решение.

Реклама ООО "ДОМКЛИК" ИНН 7736249247 erid: 2W5zFGnfKV3