"Схема Долиной" - всё? Адвокат разобрал разъяснения Верховного судавидео

Адвокат Жмурко: суды будут тщательнее разбирать "бабушкины схемы" после обзора ВС

Елена АРАКЕЛЯН

«Схему Долиной» хоронили уже неоднократно

Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН. Перейти в Фотобанк КП

«Схема Долиной — все!» - интернет бурлит радостными сообщениями. Их волну вызвало известие, что Президиум Верховного Суда утвердил долгожданный тематический обзор судебной практики, посвященный оспариванию сделок с жильем — в том числе по нашумевшей «бабушкиной схеме». Это когда пожилой продавец квартиры после сделки объявляет, что вообще-то жилье продавать не хотел, а сделал это под влиянием мошенников. И через суд требует квартиру обратно. Самое известное дело такого рода — народной артистки Ларисы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье, из-за чего такие истории получили также название «схемы Долиной».

«Схему Долиной» хоронили уже неоднократно. В том числе после резонансного решения Верховного суда собственно по делу Долиной — Лурье, когда высшая судебная инстанция встала на защиту добросовестной покупательницы, признав ее полноправной собственницей приобретенной квартиры. Но вопросов оставалось немало, как и покупателей, которые по-прежнему пытаются отстоять в судах свои права на купленную квартиру — или хотя бы получить назад вложенные в эту покупку немалые деньги.

Верховный Суд РФ: Заблуждение продавца не является поводом для отмены сделки с жильем

Три коллегии Верховного Суда России подготовили обзор по делам, связанным с оспариванием сделок с жильём. Судьи пришли к выводу, что «заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной»

Что нового добавил утвержденный Президиумом ВС обзор судебной практики? Напомним, что сам обзор еще не опубликован. Пока есть только официальное сообщение на сайте ВС, где перечислены основные моменты, которые там отражены.

- В Обзор Судебной практики № 2 за 2026 год, который утвердил Президиум ВС РФ, вошли, в том числе, правовая позиция высшего суда о рассмотрении «квартирных дел», аналогичных делу Долиной – Лурье. Главный вывод из этого обзора Верховного Суда можно сделать такой: суды будут более тщательно анализировать дела и перестанут автоматически принимать сторону продавца, который после продажи квартиры вдруг заявляет, что его обманули, - рассказала «КП» адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - Теперь покупатель «странной квартиры» может рассчитывать на то, что его права не будут находиться лишь на втором месте, по сравнению с пострадавшим продавцом квартиры (увы, из судебной практики последних лет зачастую напрашивался именно такой вывод — Ред.). Покупатель - полноценный участник спора, и его добросовестность становится для суда ключевым фактором, который необходимо установить при рассмотрении дела.

Верховный суд дал разъяснения

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

И — о конкретных ситуациях, которые охватывает обзор.

1. Продавец ссылается на заблуждение относительно мотивов сделки, например, говорит, что думал, будто помогал стране, силовым структурам и т.д., и поэтому продал квартиру (статья 178 Гражданского кодекса). «Классика» жанра с «бабушкиными схемами», именно на этом основании требовала назад проданную квартиру Лариса Долина.

Верховный суд еще раз подтвердил свою позицию: заблуждение такого рода само по себе - не основание для признания сделки недействительной, потому что внутренние мотивы продавца не могут лишать покупателя приобретенного жилья.

2. Продавец ссылается на то, что его обманули (179 статья ГК). Но обманщики — третьи лица (мошенники). Об этом тоже шла речь в «деле Долиной».

Для признания сделки недействительной на этом основании необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане.

- Если покупатель добросовестно приобрел себе жилье, об обмане продавца ничего не знал, то его право на квартиру должно быть защищено, - поясняет Светлана Жмурко.

3. Продавец утверждает, что в момент подписания договора был «не в себе» (177 статья ГК).

- Здесь ничего принципиально не меняется, по-прежнему требуется доказать, что именно в момент совершения сделки человек не понимал значения своих действий, и основным способом такого доказывания остается судебная психиатрическая экспертиза. ВС разъяснил, что уклонение от ее прохождения может быть расценено судом против продавца, - говорит адвокат.

К сожалению, во многих делах, которые сейчас рассматриваются судами, сторона «бабушек» ссылается именно на 177 статью и с помощью судебной психиатрической экспертизы доказывает: продавец вообще-то дееспособен, но конкретно в момент сделки «был не в себе». По всей видимости, эта ситуация останется опасной для покупателей жилья, поскольку подстраховаться от нее сложно. Но более детальные выводы можно делать, когда будет опубликован полный текст обзора.

Что еще подтвердил Верховный суд?

- Он призвал нижестоящие суды не принимать голословные заявления и напомнил о необходимости исследовать надлежащие доказательства, что на практике означает ужесточение требований к продавцу (истцу по спору о признании сделки недействительной) и усиление защиты покупателя, - поясняет Светлана Жмурко. - Также очень важно, что если суд все-таки признает сделку недействительной по причине обмана или введения продавца в заблуждение со стороны мошенников, то согласно разъяснениям ВС, обязательно должна применяться двусторонняя реституция: покупатель возвращает квартиру, а продавец возвращает все полученные деньги.

Это тоже отсыл к «делу Долиной». Там суды при признании сделки недействительной постановили только то, что надо вернуть квартиру, а деньги покупательнице предложили требовать с мошенников (потом эти решения ВС отменил). Остается вопрос, а как быть, когда суд так и постановляет: квартиру надо вернуть продавцу, а деньги покупателю — но это решение выполняется односторонним образом (возвращается только квартира, поскольку… а нету уже денег у бабушки).

Обзор также затрагивает еще одну больную ситуацию, которая не относится к «бабушкиным схемам» - случаи дарения жилья при банкротстве гражданина. Такие сделки могут быть признаны подозрительными и отменены, если доказано: так сделано умышленно, чтобы спасти недвижимость от кредиторов.

- Хочу еще напомнить, что ВС не издал новые законы, это лишь систематизация и разъяснение уже существующих норм для единообразного их применения, - комментирует Светлана Жмурко.

Подробнее затронутые в обзоре ситуации и что следует в каждой из них для покупателей жилья в связи с разъяснениями ВС мы разберем после того, как будет опубликован полный текст обзора — следите за публикациями на KP.RU.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Покупатели с деньгами переключились на готовые новостройки и вторичку