Мастер-план: какие принципы лягут в основу развития городов?

Фото: пресс-служба ГК «Стилобат».

Переход на мастер-планы в градостроительстве обещает сократить бюрократические процедуры вдвое и привлечь триллионы рублей частных инвестиций в развитие агломераций. О том, как этот инструмент изменит портрет российских городов и почему девелоперы готовы участвовать в КРТ, рассказывает председатель совета директоров ГК «Стилобат» Лев Мазараки.

В ПОГОНЕ ЗА ИЗМЕНЕНИЯМИ

— Сегодня все чаще говорят о том, что привычные генпланы уходят в прошлое. Какие подходы будут определять градостроительную политику на ближайшие 10 лет?

- Главный тренд — переход к гибкому стратегическому планированию. Действующая система генеральных планов отвечает задачам долгосрочного развития, но мир сегодня меняется настолько быстро, что требуется механизм, позволяющий принимать решения в градостроительной сфере оперативно. Таким инструментом и является мастер-план. Этот документ - эластичная и живая стратегия, которая показывает видение будущего и которую можно быстро менять, если жизнь вокруг и нужды людей стали другими. При этом он позволяет не распылять ресурсы и сконцентрироваться на прорывных направлениях.

— Как именно эти изменения повлияют на расстановку приоритетов в развитии городов?

- Мастер-план позволяет объединить градостроительные решения с реальными потребностями, а также с бюджетными и инвестиционными программами, общей стратегией развития города. Как отмечал вице-премьер федерального правительства Марат Хуснуллин, мастер-план дает возможность пересмотреть приоритеты развития и подходить к развитию территорий комплексно - задать новые стандарты, новые объемы, новое качество застройки территории и благоустройства.

В первую очередь речь идет о программе КРТ - комплексного развития территорий. Ее главная идея – проектирование городских кварталов должно идти целиком: жилье, дороги, школы, поликлиники, парки, инженерные сети. Это делает новые районы самодостаточными. И именно мастер-план должен дать четкий ответ на вопрос: где человек будет жить, работать и отдыхать? Кроме очевидных преимуществ для жителя, это снижает риски для инвесторов и делает территорию прозрачной для вложений.

По данным Минстроя РФ, программа КРТ уже реализуется в 80 регионах. В ее рамках планируется построить свыше 195 млн кв. м недвижимости — в том числе 146,6 млн кв. м жилья. В Москве, которая является флагманом программы, градостроительный потенциал проектов КРТ уже превышает 70 млн кв. м и охватывает более 400 площадок.

При этом меняется сама структура застройки. Если в уже реализованных проектах доля жилья достигала 90%, то в перспективе она снизится до 57%, а 36% займут общественно-деловые объекты. Это говорит о том, что мы движемся к созданию действительно многофункциональной среды, а не просто спальных районов.

СТАБИЛЬНОСТЬ И ЗАЩИЩЕННОСТЬ ПРОЕКТА

— Как внедрение мастер-планов повлияет на девелоперов?

- Мастер-планы и механизм КРТ задают определенные рамки, при этом дают девелоперам сразу несколько преимуществ. Во-первых, это стабильность и защищенность проекта. Договор о КРТ, заключенный с властями на основе мастер-плана, фиксирует параметры застройки, обязательства сторон и сроки на годы вперед. Это обеспечивает бизнесу долгосрочный горизонт планирования.

Во-вторых, стратегия мастер-планов существенно экономит всем ресурсы и время, сокращая прохождение административных процедур.

В-третьих, город получает возможность оперативно вернуть в оборот заброшенные и неэффективно используемые территории, запустить проекты градостроительного развития исходя из текущих потребностей. Горожане в свою очередь получают современную комфортную городскую среду со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

И в целом, экономическая модель, заложенная в мастер-плане, с рассчитанными этапами и прогнозами окупаемости, делает проект понятным для банков и инвесторов. Это упрощает получение проектного финансирования и повышает капитализацию всей территории.

— Москва часто выступает пионером в преобразованиях. Готов ли город делиться опытом?

- Власти столицы подтверждают, что наработанный опыт цифрового мастер-планирования уже тиражируется в других регионах. Речь идет об использовании алгоритмов искусственного интеллекта и информационного моделирования для анализа потребностей территорий и автоматической проверки проектов на соответствие нормативам. Для регионов это колоссальная помощь: они получают не абстрактные рекомендации, а готовые цифровые инструменты для оперативного выхода на стройплощадку.

— Подводя итог, можно сказать, что мы стоим на пороге новой эры в градостроительстве?

- Да, можно так сказать. Переход к мастер-планам и активное внедрение КРТ — это смена парадигмы. Мы окончательно отказываемся от точечной застройки в пользу сбалансированного развития. И это дает девелоперам перспективы и стабильность, инвесторам — прогнозируемую ликвидность, а жителям — города, которые действительно созданы для жизни. Задачи стоят амбициозные — к 2030 году обновить треть жилищного фонда и улучшить качество среды для 70% населения страны. И, как показывает практика Москвы, для этого есть все необходимые инструменты.