От мечты о доме к реальности: государство и банки защищают покупателя и помогают подрядчикам ИЖС

Фото: Hryshchyshen Serhii/Shutterstock/Fotodom

Ещё несколько лет назад желание построить собственный дом нередко оборачивалось для семьи серьёзной тревогой: люди отдавали деньги подрядчику и месяцами жили в напряжении, опасаясь, не исчезнет ли строительная компания вместе с авансом. Сегодня ситуация принципиально иная: рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) становится всё более прозрачным и защищённым. Ключевым инструментом этой трансформации стал механизм эскроу счетов, который с марта прошлого года стал обязательным для сделок в сегменте ИЖС.

ДОМ МЕЧТЫ – УЖЕ НЕ РИСК

Суть механизма проста и одновременно надёжна: деньги клиента не попадают напрямую к подрядчику, а размещаются на специальном счёте. Доступ к ним строительная компания получает только после того, как дом будет построен и официально сдан. Таким образом, интересы покупателя надёжно защищены: если подрядчик по каким либо причинам не выполнит свои обязательства, клиент не останется и без дома, и без денег.

По словам президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, влияние эскроу на рынок можно назвать однозначно положительным.

«Механизм эскроу не может оказать на рынок иного, кроме как благоприятного, влияния, - говорит эксперт. - Государство защищает клиента от недобросовестных участников рынка, чтобы избежать ситуации, когда люди, желая получить дом своей мечты, остаются и без дома, и ещё должны платить ипотеку 30 лет. Мы много работаем с такой категорией граждан. К сожалению, раньше подобные случаи были не редкостью».

«СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА» ВСЕ ЕЩЕ ДРАЙВЕР РОСТА

Рынок индивидуального жилищного строительства в России демонстрирует уверенный рост. По итогам первого полугодия 2026 года банки предоставили 57 тыс. кредитов на ИЖС и готовые дома на сумму 310 млрд рублей — это в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. С начала года выдано 18 тыс. кредитов на 126 млрд рублей, а за год выдачи выросли в 1,9 раза по количеству и в 1,7 раза по сумме.

Главным драйвером роста остаётся «Семейная ипотека»: в июне на неё пришлось 86% кредитов на строительство и 80% на покупку готовых домов. Спрос подстегнуло публичное обсуждение возможных изменений условий программы — люди стремились успеть оформить кредит на выгодных условиях.

На рынке финансирования подрядчиков ИЖС заметную долю занимает Банк ДОМ.РФ; значимыми игроками также выступают Сбер и ВТБ.

Как меняется сам рынок с точки зрения его участников? Руководитель проектов компании «Дом Вашей Мечты» (Ижевск) Иван Орлов отмечает, что механизм эскроу дисциплинирует всех игроков: «В целом я бы сказал, что это хороший инструмент и для клиентов, и для нас. Рынок очищается: „грязные“ игроки, которые раньше кидали заказчиков, уходят — им не удаётся получить одобрение банков. На рынке остаются добросовестные, качественные компании, и клиент просто выбирает, с кем ему комфортнее работать».

По мнению Рамиля Усманова, рынок эволюционирует в сторону более осознанного потребления: клиенты стали внимательнее выбирать подрядчиков, оценивать не только стоимость коробки дома, но и будущие расходы на благоустройство, коммуникации и интерьер. Растёт спрос на комплексные решения, а сами посёлки всё чаще проектируются с учётом инфраструктуры — от охраны и вывоза снега до транспортной доступности и социальных объектов.

ПЛЕЧО ГОСУДАРСТВА

Чтобы сделать финансирование доступным не только для крупных, но и для небольших подрядчиков, государство и банки запускают дополнительные инструменты поддержки. Один из самых заметных — программа «зонтичного» поручительства от компании ДОМ.РФ, заработавшая пару месяцев назад. Её задача — помочь застройщикам, у которых недостаточно опыта или ресурсов, самостоятельно получить кредит. В этом случае оператор госпрограммы выступает поручителем и берёт на себя часть рисков банка: при неисполнении обязательств по кредиту компания компенсирует половину суммы (но не более 20 млн рублей).

Благодаря механизму зонтичного поручительства на рынок ИЖС с эскроу второй месяц подряд выходят порядка 200 новых организаций. Всего по новым правилам уже работают 4,5 тыс. подрядчиков, а их строительный портфель по заключённым договорам подряда достиг 3,9 млн кв. м. Более половины (55%) всего ИЖС с эскроу сосредоточено в ТОП 10 регионах, причём 20% приходится на Московскую и Ленинградскую области.

Банк ДОМ.РФ активно участвует в этой программе и уже заключил договоры о кредитовании подрядчиков ИЖС на сумму 2,7 млрд рублей. Такой объём финансирования позволит построить более 350 домов общей площадью порядка 38 тыс. кв. метров. А в целом банк одобрил финансирование с применением программы поручительства на сумму свыше 4 млрд рублей.

«С момента действия программы в мае этого года получить финансирование в нашем банке смогли подрядчики, которым ранее оно было недоступно. Новые проекты увеличили общую площадь строящихся домов с эскроу почти на 25% – до более 1 млн „квадратов“. Это помогает подрядчикам ИЖС увеличивать количество проектов и масштабировать свой бизнес», — комментирует вице президент, директор блока «Транзакционный бизнес» банка Анна Корнелюк.

НОВЫЕ СТИМУЛЫ

Помимо поручительств, банки развивают и другие меры, упрощающие доступ к финансированию. Например, Банк ДОМ.РФ начал дистанционно заключать кредитные сделки с подрядчиками ИЖС. Это особенно важно для регионов, где нет офисов банка: первая такая сделка прошла в городе Кемерово, где у банка нет офиса по обслуживанию юрлиц.

«Это предоставит равные возможности доступа к финансированию подрядчикам, которые развивают цивилизованный рынок ИЖС и строят дома с защитным механизмом эскроу счетов. Опция упростит клиентский путь и будет способствовать росту кредитования и объёмов строительства», — пояснила Анна Корнелюк.

Ещё одно важное изменение — увеличение беззалогового лимита кредитования подрядчикам ИЖС со 100 до 300 млн рублей. Воспользоваться этим лимитом смогут компании, у которых в портфеле не менее 10 реализованных проектов домов в год. По расчётам банка, возможностями дополнительного финансирования воспользуются порядка 100 клиентов

Сегодня Банк ДОМ.РФ заключил с подрядчиками ИЖС, работающими с эскроу счетами, 1400 кредитных договоров на общую сумму более 53 млрд рублей. Из них на строительство уже выбрано 45 млрд рублей, построено почти 5000 домов, ещё 4000 находятся на стадии строительства.

Добавим, что в мае представители Сбера поделились прогнозом участия банка в финансировании подрядчиков ИЖС с использованием счетов-эскроу.

«Новый механизм финансирования поможет рынку индивидуального жилищного строительства развиваться динамичнее, покупателю быть уверенным, что он получит построенный дом, а подрядчику планировать объемы на весь строительный сезон», — цитировала Лента.ру заместителя председателя правления банка Анатолия Попова.

Зампред правления банка отметил, что новый подход сокращает временные и административные издержки, способствуя эффективному росту строительного бизнеса.