Пусть жилье не новое, но зато готовое: Вторичка дорожает быстрее новостроек

Ключевая ставка снижается, люди стали снимать деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП

Аналитики взахлеб рассказывают о восстановлении, особенно со второй половины лета, спроса на жилье. Но не на строящиеся человейники. А на то, что уже обжито - сдано и построено от года до десяти лет назад.

ОТКУДА ЦЕНЫ РАСТУТ

По данным «Авито Недвижимости», в июле в России со вторичным жильем заключено на 9% больше сделок, чем в июне. И на 22% больше, чем в июне 2025-го.

- Ключевая ставка снижается, люди стали снимать деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость, - подтверждает сооснователь Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев. - На рынке новостроек спрос тоже перестал снижаться. Но у вторички есть преимущество: купив квартиру с относительно хорошим ремонтом, вы сразу можете начать там жить. А люди сегодня считают деньги. В том числе и сколько, например, придется потратить на аренду, пока твою новостройку сдадут. Сейчас почти все сделки на вторичке фактически обменные: продается квартира и покупается другая - с доплатой, на которую снимаются деньги с депозита или берется небольшой кредит. А продав свою квартиру, вы куда-то должны из нее выехать.

Как всегда, есть нюансы. Спрос на вторичку вырос там, где у людей были сбережения на вкладах. Это в первую очередь крупные города. В них цены растут быстрее.

- С начала года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в целом по России выросла на 1,6%, в то время как в городах-миллионниках - на 3,7%. Ни в одном из крупнейших городов за этот период не зафиксировано снижения средней цены квадратного метра готового жилья, - рассказала «КП» исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

В Москве за то же время, по данным «Этажей», цены увеличились на 5,1%.

Но все это не значит, что любую квартиру в крупном городе сейчас можно легко продать, да еще повысив цену под разговоры о выросшем спросе.

Только цифры

Фото: Алексей СТЕФАНОВ. Перейти в Фотобанк КП

«СВЕЖАЯ ВТОРИЧКА»

- Дома постройки, начиная примерно с 2015 года, - это основной драйвер (ускоритель роста. - Ред.) рынка, - утверждает профессор Финансового университета Сергей Толкачев. - Покупатели, которые не могут позволить себе льготную ипотеку на новостройку, переориентировались на готовые квартиры с ремонтом от застройщика. Зачастую такие квартиры стоят дешевле аналогичных в новостройках, но имеют отделку.

Хорошие перспективы практически у всех относительно «свежих» домов.

- За год квартиры в домах не старше десяти лет подорожали примерно на 27% (почти на треть!) и уже начинают догонять по цене новостройки. Для покупателя это понятный компромисс: дом современный, но инфраструктура района уже сформирована, а состояние квартиры можно оценить непосредственно перед покупкой, - говорит Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям Торгово-промышленной палаты РФ.

«СОВЕТСКИЙ ФОНД» И ДОМА ДВУХТЫСЯЧНЫХ

По словам Константина Апрелева, пользуется популярностью «кирпич» восьмидесятых и более новые квартиры с современными планировками начала 2000-х. Особенно если ремонт сделан недавно.

- А вот брежневки и панель семидесятых - восьмидесятых - тот сегмент, где спрос за последний год просел на 30 - 40%, - рассказывает Сергей Толкачев. - Покупатели боятся «убитого» состояния и больших затрат на ремонт. Молодое поколение предпочитает вложить деньги в новую квартиру с отделкой.

- Средняя стоимость советского жилого фонда в последние месяцы практически не меняется, - свидетельствует Екатерина Авдеева. - Рынок постепенно разделяется не столько на первичный и вторичный, сколько по качеству жилья. Современный дом в хорошем месте и с готовой квартирой может конкурировать с новостройкой, а устаревший жилой фонд - нет.

Отдельный вопрос - хрущевки и сталинки.

- Спрос на хрущевки сохраняется в домах, включенных в программу реновации (если речь о Москве), либо в районах с идеальной транспортной доступностью. В остальных местах - стагнация и падение цен на 3 - 5% за год, - поясняет Сергей Толкачев. - Сталинки, как и дореволюционные дома, - нишевой продукт. На них спрос есть, но очень точечный. Если квартира в сталинке без ремонта и со старой сантехникой - она может продаваться годами. Хотят квартиры с ремонтом и хорошей планировкой в отреставрированных домах в центре.

НА ЗАМЕТКУ

Идеальная квартира: маленькая и не в центре

Есть жилье, спрос на которое сейчас гарантирован, независимо от того, в каком доме оно находится. Вот главные признаки квартиры, которая на вторичке, по словам экспертов, улетит со свистом даже при несколько завышенной цене.

1. Она маленькая - студия или однушка до 35 квадратов.

- Компактные квартиры востребованы в любых домах, - утверждает Сергей Толкачев. - Это вариант для инвестиций (сдавать в аренду) или для старта (первая в жизни квартира). Люди стараются уменьшить сумму кредита, поэтому небольшой метраж пользуется наибольшим спросом.

2. Со свежим ремонтом.

- Ремонт, который не надо переделывать, позволяет выгодно продать даже квартиру в старой панели, если она в хорошем месте. Поскольку затраты на ремонт с учетом работы и материалов, по словам экспертов, сегодня сравнимы с 30 - 40% стоимости самой квартиры. А как мы уже говорили, покупатели нынче смотрят не столько на цену жилья, сколько на общую сумму, необходимую им для новоселья.

3. Находится не в дорогом районе, но в удобном месте.

- В Москве, например, сейчас быстрее растут цены за МКАД, в восточных и южных округах (по прежним меркам, самые непрестижные районы). А в дорогих центральных районах динамика может быть и отрицательной. Покупатель все меньше ориентируется на престиж района и все больше оценивает конкретное место и характеристики квартиры, - поясняет Екатерина Авдеева.

Например, дом - за столичной «кольцевой», но в обжитом районе и рядом со станцией электричек МЦД, что позволяет достаточно быстро попасть в центр. В таких районах можно купить двушку по цене однушки или студии рядом с Третьим транспортным кольцом.

ПРОГНОЗ

Чего ждать осенью и зимой

Сооснователь Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев:

- Нынешний тренд и в Москве, и в большинстве регионов сохранится до конца 2026 года: стоимость квадратного метра современной вторички с ремонтом будет увеличиваться значительно быстрее, чем аналогичного метра в новостройке.

В среднем цены на вторичку продолжат расти темпами выше инфляции (она сейчас чуть больше 6% в годовом исчислении. - Ред.). Цены на новостройки - по крайней мере, те, что декларируются (без скидок «под покупателя»), тоже расти будут, но медленнее, темпами ниже инфляции.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

От выбора локации до аукциона: как купить помещение для бизнеса у города