"Случись что, даже скорая не проедет": как в Подмосковье продали дорогу в коттеджном поселке

Вот такой приезд - между забором и строительным вагончиком - оставили для владельцев заблокированных участков. Фото из архива героев публикации

В подмосковном поселке нескольким семьям заблокировали участки, построив на подъездных путях новые коттеджи.

- Сначала это были просто слухи. Ну, что нашу дорогу продали под застройку…

Коттеджный поселок НП «Архангельское» стоит на золотой земле. Престижное направление «Новая Рига», всего 10 километров от МКАД, а до еще более престижных поселков в Барвихе со всей их инфраструктурой – 10-15 минут на машине. Сотка в «Архангельском» стоит от 3 миллионов рублей. Ну, а если на этой земле стоит какой-никакой домик, то ценник сразу начинается от сотни миллионов.

Впрочем, тем, кто приобретал здесь участки 3-5 лет назад, все это обошлось намного дешевле.

- О том, что слухи – вовсе не слухи, мы узнали в 2024 году, когда новые владельцы начали межевать землю перед нашим домом, - рассказывает KP.RU Алексей (имя изменено), собственник одного из пострадавших участков. - Оказалось, что ведущие к нам подъездные пути оформлены как обычные участки под ИЖС. Хотя эта земля включала в себя пешеходную дорогу вдоль поселка и поперечные заезды к нашим наделам. То есть новые владельцы люди понимали, что покупают дорогу. Более того, они потом даже разворотную площадку, которая по пожарным нормам была в генплане застройки поселка, размежевали!

Что это за чудеса такие? Как можно продать общую дорогу? Для понимания историю нужно отмотать время в год 2023-й.

БАНКРОТСТВО И АУКЦИОН

Застройщик поселка, некто Курбанов, в свое время набрал в банках крупные кредиты, а отдать не смог. Залогом по этим кредитам было имущество его фирмы - несколько участков на территории коттеджного поселка НП «Архангельское». В том числе и участки, по которым была проложена одна из дорог. На застройщика завели дело о банкротстве. Залоговые активы пустили с молотка и их выкупили новые владельцы.

- Мы с этими людьми пытались договориться, - продолжает Алексей. – Предлагали разделить стоимость земли, по которой проходят наши подъездные пути, на хозяев десятка участков, которых все это затрагивает. Но нам было сказано, что они будут все делать по своему проекту – то есть, дорогу застроят.

- Новые владельцы объединили подъездные пути со смежными участками и начали строить сразу 8 домов, - объясняет KP.RU земельный юрист Ирина Муромцева. – Хотя есть проект планировки дороги между участками, согласованный администрацией муниципалитета под застройку поселка еще в 2005 году. Эта дорога есть в генеральном плане. Там она фигурирует как улица – ей присвоено название 1-й Архангельский переулок. Даже Яндекс, который ориентируется на генпланы, показывает этот отрезок как дорогу для проезда машин. А на самом деле теперь там стоят жилые дома! Более того, их возвели над коллекторами водоснабжения поселка.

Один из домов, построенных на подъездных путях к нескольким участкам. Фото из архива героев публикации

«ПОЖАРНАЯ И СКОРАЯ НЕ ПРОЕДЕТ»

В итоге полдюжины участков оказались де-факто заблокированы. Те, кто уже начал строиться, даже не может завершить этот процесс – новые владельцы размежеванной дороги оставили им для проезда узкую полоску, которая фактически исчезнет, когда между домами поставят забор (по закону он должен быть установлен не менее чем в 3 метрах от жилого строения. – Авт.).

- Даже сейчас к нашим домам не могут проехать не только грузовые машины со стройматериалами, но и даже пожарная или скорая – случись что, - жалуется Алексей.

По словам земельного юриста Муромцевой, подобные ситуации не единичны. А возникают они, когда чиновники на местах действуют не слишком расторопно.

- После проекта планировки территории, когда местная администрация согласовала подъездные пути к существующим участкам собственников, власти муниципалитета должны были сформировать паспорт уличной дорожной сети - УДС так называемый, и принять в эксплуатацию эти подъездные пути как дороги, - объясняет Ирина. - То есть официально присвоить им статус дорог. Но этого никто не сделал.

Юрист отмечает, что бездействием чиновников регулярно пользуются ушлые застройщики.

- ОООшки, продающие участки и дома в подобных поселках, по идее в дальнейшем должны передавать подъездные пути управляющей компании, которая в дальнейшем будет заниматься обслуживанием этой территории. Но по факту этого не происходит и начинаются различные схемы… (См. «Комментарий эксперта». – Авт.).

А ЧТО СУДЫ И ГОСОРГАНЫ?

В итоге владельцы участков, оставшихся без подъезда, уже второй год пытаются защитить свои права в судах, просят о помощи в разных инстанциях. И не понимают, почему их никто не слышит. Хотя про то, что земли обанкротившегося застройщика Курбанова – это дорога, было понятно давно.

Например, еще в 2023 году Курбанов подавал в Арбитражный суд кассационную жалобу, оспаривая итоги торгов (он считал, что его участки стоят намного больше, чем 270 млн рублей, которые пошли на оплату его долгов). В итоговом постановлении арбитража было указано: 2 из 15 объектов (с указанием их кадастровых номеров) являются подъездными путями для соседних участков. Но ни покупателя, ни суд эта «мелочь» не смутила.

- Мы подали в Красногорский суд иск – просим признать спорные участки подъездными путями, а факт их межевания – недействительным, - говорит Ирина Муромцева. - Также просим снести четыре дома, построенные на этих подъездных путях, чтобы дать людям проезд к их собственности. Заседание назначено на 13 октября. Есть еще одно дело в том же суде, но оно приостановлено – очень долго проводят экспертизу. Я обратилась в прокуратуру города, просила вступить в процесс, поскольку здесь затрагивается публичный интерес – подъездные пути-то общие, есть генплан застройки поселка. Но в прокуратуре мне ответили, что это не в их компетенции. Будем писать в Генпрокуратуру.

Как минимум один из домов, стоящих на дороге, уже продан. Сколько еще реализуют, пока суды неторопливо разбираются в этой абсурдной ситуации? Вопрос. А ведь в итоге, если суд все-таки поддержит «заблокированных», среди пострадавших окажутся и собственники новых домов… Судя по всему, в абсолютном выигрыше останется только застройщик, который быстренько возвел и распродает коттеджи на золотой земле у Новорижского шоссе.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

«На такую схему можно нарваться и в СНТ, и даже в старых деревнях»

- Похожая схема, на которой особо наглые товарищи могут зарабатывать годами, используется уже много лет, - рассказала KP.RU юрист Ольга Гимадеева. – Объясню, чтобы вам понятно было. Человек покупает под будущий поселок большой кусок земли – это может быть просто чистое поле или надел в границах деревни. Дальше он размежевывает этот кусок на участки, вносит в кадастр, рисует на плане дорогу и дома. На картинке все выглядит понятно: люди, приобретающие свои сотки, видят дорогу и уверены, что она как бы входит в стоимость и будет принадлежать коттеджному поселку. Хотя по факту в договорах статус дороги не отражен. После этого застройщик продает участки, по которым проложены дороги, аффилированному с ним лицу. А тот уже начинает вводить драконовские меры – ставит шлагбаум и вводит ежемесячную плату за проезд к своим участкам. Это может быть и 5, и 10 тысяч рублей в месяц. Расчет на то, что пока люди будут судиться, на этих дорогах можно зарабатывать годами. То же самое могут делать с газовыми сетями и электрическими сетями – они вдруг оказываются в руках посторонних, которые требуют платить за использование этой «инфраструктуры». Правда, из-за резонанса в последнее время эта история, казалось, чуть попритихла. На самом деле, аферисты нашли новые дыры в законодательстве. Например, дороги или сети передают на баланс некоей юридически зарегистрированной ассоциации. Ее действия могут регулироваться только законом о некоммерческих организациях. Судебные разбирательства тоже растянутся на годы. На подобные схемы можно нарваться и в СНТ, и в старых деревнях, по границам которых застройщики прокладывают новые улицы. Как обезопасить себя от подобных проблем? Выход только один: перед покупкой участка досконально разбираться, каков статус у дорог и кому они принадлежат.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

«Падения цен не будет»: эксперт о рынке жилья, рассрочках и объектах в Новой и «старой» Москве