Новые условия семейной ипотеки с 1 октября 2026: что будет с рынком жилья в России
Основные семейные покупатели жилья — все-таки с одним ребенком. Их просто значительно больше, чем многодетных
Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП
С 1 октября 2026 года меняются условия семейной ипотеки. Изменения ожидаемые: больше не будет льготных 6% для всех семей, где есть хотя бы один маленький ребенок в возрасте младше 7 лет, ставка теперь зависит от числа детей и региона и может быть от 2% до 12%. Разной будет и возможная максимальная сумма льготного кредита. Для семей с одним ребеночком младше 7 лет она остается прежней. С двумя — немного повышается, с тремя и более — повышается уже существенно (в столичных регионах с областями — до 18 миллионов рублей, в остальных — до 10 миллионов). «КП» разбиралась, как новшества скажутся на рынке жилья.
СПРОС НА НОВОСТРОЙКИ УПАДЕТ?
Основные семейные покупатели жилья — все-таки с одним ребенком. Их просто значительно больше, чем многодетных. Для «однодетных» условия теперь ухудшаются, хотя ставка остается значительно ниже рыночной (10- 12% годовых все же лучше, чем 18-19%).
- Покупатели новостроек с одним ребенком к нам в основном уже пришли, чтобы до 1 октября успеть воспользоваться семейной ипотекой и решить свои вопросы, - рассказал KP.RU вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев. - Не могу сказать, что семей с тремя-четырьмя детьми среди покупателей жилья много, но в Москве и такие есть. И они как раз выжидали более выгодных для них новых условий — в частности, за счет увеличения максимальной суммы льготного кредита. Где-то будет отток, но в каких-то жилых комплексах — особенно в Подмосковье — возможен приток клиентов. Конечно, в целом активность еще немного снизится, но очень кардинально ситуация не изменится — основной откат спроса застройщики уже получили с начала года.
Математика такая. Покупателей жилья нынче волнует не столько величина ставки по кредиту и даже не стоимость квартиры — важен в первую очередь размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если он превышает определенную долю среднемесячного дохода, ипотеку просто не дадут. Правила на этот счет Центробанк постоянно ужесточает, чтобы не плодить «плохие» долги, по которым заемщик не сможет расплатиться. Поэтому «малодетные» семьи вынуждены будут еще дотошнее высчитывать свои финансовые перспективы: что доступнее по величине ежемесячного платежа - купить новостройку по выросшей льготной ставке или брать более дорогой рыночный кредит, но на более дешевое в сравнении с новостройками вторичное жилье. С учетом, что вторичка в последние месяцы стала с ускорением дорожать, однозначного ответа здесь нет.
- Ты можешь взять меньшую сумму кредита на покупку вторички, но из-за более высокой процентной ставки не пройти по ежемесячному платежу — ипотеку не одобрят. И взять по семейной ипотеке больший кредит, но даже при ставке в 10-12% ежемесячный платеж окажется меньше — и ипотеку дадут, - говорит Роман Вихлянцев.
- Скорее всего, спрос вырастет на рынке аренды, - прогнозирует завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. - Поскольку увеличится число семей, которым ипотека станет недоступна — они не будут вписываться в требования банков.
С 1 октября 2026 года меняются условия семейной ипотеки
Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП
«СЕМЕЙКИ» ТЕПЕРЬ ХВАТИТ НА ПРОСТОРНУЮ КВАРТИРУ?
В этом плане условия льготной ипотеки улучшаются для всех семей, где больше одного ребенка. Особенно значительно возможный «потолок» кредита (см. «Справку «КП») увеличивается, если деток трое и больше. Ведь до этого в интернете уже мэмы ходили, как семья с тремя детьми обустраивается в студии 16 квадратов, на которую у нее только и хватило семейной ипотеки.
- В некоторых регионах за 10 миллионов рублей, с учетом еще и суммы первоначального взноса, вполне можно купить трешку — хотя, конечно, не в областном центре. В областном центре с населением больше полмиллиона — двушку, - комментирует Александр Цыганов.
И даже в столичном регионе перспективы расширяются.
- 18 миллионов льготного кредита плюс 3 — 6 миллионов первоначального взноса для Москвы и Подмосковья — при таких условиях многодетные будут влезать хотя бы в двушки. А в некоторых жилых комплексах в области — мы как раз уже смотрим варианты под новые условия семейной ипотеки — доступны и трешки, - говорит Роман Вихлянцев. - До этого же в Москве семейку использовали в основном для того, чтобы немного доплатить и выбраться куда-то из студии или однушки.
Массовые программы льготной ипотеки часто называют одной из причин резкого роста цен на новостройки в 2020-24 годах
Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП
СТАНЕТ ЛИ КАКОЕ-ТО ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЕЕ?
Массовые программы льготной ипотеки часто называют одной из причин резкого роста цен на новостройки в 2020-24 годах. Логично предположить, что курс на ужесточение условий этих программ в сторону большей «адресности» должен сказаться на ценах в обратную сторону — раз спрос больше не «разогревается», жилье должно стать более доступным по цене. Однако, как объясняют эксперты, не все так просто. Не случайно после того, как была завершена наиболее массовая программа льготной ипотеки - на новостройки под 8%, независимо от числа детей, региона и т. п. - цены на строящееся жилье вовсе не рухнули.
- Нынешние изменения в программе семейной ипотеки, безусловно, делают ее более адресной. Еще какая-то часть спроса с рынка новостроек уйдет, и повышать цены застройщикам будет сложнее. Но чтобы эти цены снизились и жилье все-таки стало более доступным в целом, мало изменений в кредитной политике, - объясняет Александр Цыганов. - Нужны определенные меры, касающиеся самого рынка строительства жилья, - чтобы конкуренция на нем повышалась. Сейчас же происходят обратные процессы: застройщики уменьшают число новых проектов, конкуренция снижается — за счет этого удерживаются цены.
Нынешние изменения в программе семейной ипотеки, безусловно, делают ее более адресной
Фото: ИВАНОВА Диана. Перейти в Фотобанк КП
СПРАВКА «КП»
Новые условия семейной ипотеки с 1 октября 2026
ДЛЯ МОСКВЫ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА С ОБЛАСТЯМИ:
- 4% годовых, максимальная сумма 18 миллионов рублей – для семей с пятью и более детьми, при этом хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет на момент заключения договора,
- 6% годовых, до 18 миллионов рублей – для семей с четырьмя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет,
- 8% годовых, до 18 миллионов рублей – для семей с тремя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет,
- 10% годовых, до 15 миллионов рублей – для семей с двумя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет,
- 12% годовых, до 12 миллионов рублей – для семей с одним ребенком, которому меньше 7 лет.
ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ РЕГИОНОВ
- 2% годовых, до 10 миллионов рублей – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора,
- 4% годовых, до 10 миллионов рублей – для семей с четырьмя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет,
- 6% годовых, до 10 миллионов рублей – для семей с тремя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет,
- 8% годовых, до 8 миллионов рублей – для семей с двумя детьми, хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет;
- 10% годовых, до 6 миллионов рублей – для семей с одним ребенком младше 7 лет.
Кроме того:
- срок льготного кредита сокращается до 15 лет (кредит можно оформить и хоть на 30 лет, но льготными условия будут только первые 15 лет, дальше — рыночная ставка)
- ставка по семейной ипотеке остается 6%, независимо от числа детей и региона, если кредит берется на индивидуальное жилищное строительство.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Условия семейной ипотеки изменятся с 1 октября 2026: ставки будут зависеть от числа детей и региона
Как получить новую семейную выплату: Успейте вернуть часть своих выплаченных налогов до 1 октября
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ