Минимум четыре спальни на дом и создания городской среды у частных территорий. Как в России развивается рынок загородной недвижимости

Фото: Иван Макеев.

А вслед за популярностью постоянно меняются и требования к инфраструктуре, стоимость жилья, создаваемые в загородной недвижимости «сценарии жизни».

Чтобы во всём разобраться, «Комсомольская правда» собрала экспертов рынка и представителей девелоперских компаний, которые поделились своим видением развития загородной недвижимости.

Загородная инфраструктура всё больше похожа на городскую

Многие социологические опросы показывают, что всё больше россиян хотели бы жить не в огромном и шумном городе, а за городом, в своём собственном доме. Желание есть, рынок готов удовлетворить потребности — но всё не так просто.

«Отделы продаж рапортуют, что в 2026 году по сравнению с предыдущим годом продажи упали более чем в два раза. В посёлках эконом класса — на 84 %, в посёлках комфорт класса — на 54 %, в посёлках бизнес класса и премиум класса — на 63 % и 65 %», — поделился статистикой основатель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.

Очевидно, что сегмент эконом класса потерял больше остальных. И причины эксперты видят не в отсутствии предложения от застройщиков, а, скорее, в экономических факторах.

«Эконом класс существенно зависит от программ ипотеки. Семейную ипотеку, как вы помните, сейчас изменили. А сегменты „эконом“ и „комфорт“ — это 80 % спроса в Московской и Ленинградской областях и около 90 % в других регионах», — заявил Лукинов.

При этом, несмотря на все сложности, загородное строительство развивается. Лукинов отметил, что девелоперы уже сделали Московскую область пилотным регионом для комплексного развития территории. Теперь загородные участки и инфраструктура всё больше напоминают городскую среду.

«И мы должны действовать таким образом, чтобы, формируя посёлки даже за 60–70 километров от МКАД, они всё равно по возможностям, по инфраструктуре были аналогичны городской среде», — добавил основатель Экспертного клуба «Загородный девелопмент».

Как сейчас выглядит покупатель загородного дома?

Загородные посёлки всё больше обрастают необходимой для жизни инфраструктурой и наполнением. И это то, что необходимо среднестатистическому покупателю загородного жилья.

«Это всё таки семьи. И, как правило, люди от 30 до 45 лет, имеющие одного или двух детей. Вообще есть три таких основных фактора, способствующих переезду за город: удалённый формат работы, возможность дистанционного обучения, развитие транспортной системы, которая способствует удобству и скорости перемещения», — заявила начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.

Есть у «усреднённого» покупателя и самые популярные критерии к этой недвижимости. И они могут показаться не совсем очевидными.

«Определяющим является место или расстояние от Москвы. Семья всегда определяет место, а уже потом смотрит участок, дом. И точно есть тренд на готовое жильё, чтобы уже въехать и жить. Это основное требование покупателей сейчас», — заявила Максимова.

«Комфортный городской загород»

Покупка загородного дома и участка для многих — мечта. А девелоперы берут на себя миссию воплощения этой мечты. Вот только многие мечты рушатся о суровую реальность.

«Рынок загородной недвижимости такой маленький, что один посёлок на 150–200 участков — это один подъезд многоэтажки, где то 20 гектаров. Из 100 % загородного рынка сейчас только 20 % — цивилизованные посёлки. Это важно понимать», — предупредил директор проекта «Гранд Клязьма» Антон Алимов.

На рынке загородного строительства, конечно, много нюансов. Но, как бы странно это ни звучало, чем сложнее продукт, тем девелоперу становится проще его продать.

«Это не городское жильё, оно сложное. И чем сложнее продукт, тем его продать проще. Потому что человек понимает, что он покупает. Понимает, во сколько ему это обойдётся. Сейчас культура потребителя растёт. И нормальный девелопер должен формировать культуру у покупателя при выборе загородной недвижимости», — сказал Алимов.

При этом многие покупатели в том же Подмосковье хотят приобрести загородное жильё с условиями комфорта города. И это желание подстёгивает уже самих застройщиков.

«Ты приезжаешь в загородный жилой комплекс, и у тебя в голове привычный ежедневный комфорт, от которого ты не готов отказаться. Это и газ, и свет, и кружки, и школа, и транспортная доступность. И тебе хочется, чтобы это всё было и за городом. И вот этот формат — «комфортный городской загород», как мы сейчас его называем, — он очень востребован», — объяснила руководитель отдела продаж и отдела по работе с агентами и партнёрами ЖК «Мечта» Ольга Мельник.

«Обязательная необходимость четырёх спален»

Многие покупатели загородных домов мечтают о своей территории. Где никого не будешь стеснять и стесняться. Где найдётся место детям и собственным занятиям. В общем, территория для идеальной семейной жизни.

При этом многих всё равно связывают «дела в городе». Так что городскую среду сейчас пытаются воссоздать в коттеджных посёлках.

«Для того чтобы больше у нас появлялось многодетных семей, чтобы люди решали свои жилищные условия и не боялись уезжать за город, как раз и нужно создавать инфраструктуру. Собственно, для этого и вводится КРТ, для этого и вводятся обязательства по строительству дорог, инфраструктурному строительству, благоустройству и так далее», — заявил генеральный директор ООО «Факт. Коттеджные посёлки» Алексей Баринов.

К слову, о многодетных семьях. Индивидуальное загородное жильё — это большой стимул к их созданию. Но для этого жильё должно отвечать современным требованиям. Такому «базовому минимуму».

«Обязательная необходимость четырёх спален. Это сейчас считается комфортным и средним показателем. Это может быть либо минимальная площадь в 120 квадратных метров, либо до 200. Но если говорить про таунхаусы, 120 квадратных метров — это идеальная площадь. Дальше — это стоимость до 20 миллионов. Опять таки, если мы говорим о таунхаусах, то это стоимость от 14 до 16 млн», — рассказала директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган.

«Очень важно соединить архитектуру, философию проекта с историей места»

Часто современные загородные посёлки превращаются в настоящую экосистему. Со своими школами, ресторанами, кафе, спа, фитнес залами и даже театрами.

Илья Линник, председатель правления ГК «RESPECT», клубного жилого комплекса «Моменты.Repino», обратил внимание, что в таких продуманных зонах очень важно ориентироваться и на историю самого места:

«Когда ты определяешь место, где у тебя будет находиться проект, очень важно соединить архитектуру, философию проекта с историей места. У нас так родился архитектурный образ на склоне, который когда то образовался 12 тысяч лет назад за счёт таяния ледника. И мы решили сделать так, будто кусок льда застыл на склоне. Ведь когда ты обращаешь в проекте внимание человека на историю места, это очень важно».

И в этом плане огромный простор для творчества есть, например, на Дальнем Востоке, где загородное строительство тоже развивается приличными темпами. Но особенно в премиальном сегменте.

«В ликвидных проектах до 50 % возможен рост недвижимости. Это классы комфорт и бизнес, которые растут и которые удовлетворяют потребности наших современных покупателей. Что касается проектов „эконом“, там высокого роста не будет — слишком большая затоваренность», — дал свой прогноз на 2027 год председатель правления Дальневосточной Ассоциации ИЖС Алексей Дормидонтов.

Как бы то ни было, очевидно, что загородные проекты развиваются по всей стране и в любых классах. И тенденция к этому точно остаётся.