Домик с окнами в суд: С какими юридическими засадами россияне сталкиваются при строительстве на собственной земле

Ситуация, когда человек покупает участок, возводит дом, а потом получает иск о его сносе - одна из самых драматичных в юридической практике. Фото: ТАСС / Руслан Шамуков

Классика соцопросов: большинство россиян хотели бы жить в своем доме. По данным летнего исследования ВЦИОМа, таковых 64%. Но многие не решаются строить свой дом, да и банки не случайно охотнее дают кредиты на квартиры в новостройках, чем под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Одна из причин - сложности в земельном законодательстве и путаница с границами всевозможных зон, где могут действовать ограничения.

- Ситуация, когда человек покупает участок, возводит на нем дом, а потом получает иск о его сносе, одна из самых драматичных в юридической практике, - говорит адвокат по жилищным и земельным делам Светлана Жмурко.

Вместе с экспертом мы разобрали типичные опасные ситуации.

ЛЕС И ОСОБО ОХРАНЯЕМАЯ ПРИРОДА

Многие слышали про «лесную амнистию». Она защищает права добросовестных владельцев участков, границы которых по каким-то причинам пересекаются с лесной зоной (лес - госсобственность, частной земли и домов там быть не должно). Если права граждан на землю возникли до 1 января 2016 года, сведения о них в ЕГРН имеют приоритет над данными лесного реестра. То есть возведенные на этих участках дачи и частные дома - не самострой.

- Но это правило не применяется на землях особо охраняемых природных территорий (ООПТ), - предупреждает адвокат.

Нашумевший пример - дело сочинских садоводов, которое в прошлом году дошло аж до Конституционного суда. Участки дачникам были выделены в начале 90-х. А в 2021 году прокуратура заявила, что они находятся на территории Сочинского национального парка и прав у садоводов на эти земли быть не может.

- Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ (постановление № 3-П от 28.01.2025 г.), нахождение земельного участка в границах ООПТ федерального значения - основание для признания права собственности отсутствующим и изъятия земли. Но если приобретатель действовал добросовестно, суд должен возложить на органы власти обязанность предоставить собственнику равноценный участок либо выплатить компенсацию. Если же суд установит, что приобретатель знал или должен был знать об ограничениях, право на компенсацию утрачивается, - излагает суть решения Светлана Жмурко.

Сейчас по «делу сочинских садоводов» идут кассации, чтобы окончательно решить: за кем оставить право на землю, кого лишить, а кому полагается компенсация или новый участок.

Но есть и другие случаи:

- В ноябре 2025 года Туапсинский районный суд удовлетворил иск прокуратуры об изъятии 65 участков и сносе расположенных на них коттеджей (демонтировать их начали на прошлой неделе. - Ред.), - приводит еще один пример адвокат. - В отличие от дел о Сочинском нацпарке, основанием послужило не нахождение земель в границах ООПТ, а незаконное распоряжение ими органами местного самоуправления в 2000-х годах.

Увы, до начала 2000-х «откат» местным чиновникам нередко заменял правила. Наводить порядок и искать виновных начали спустя десятилетия…

Подобные спорные участки вполне могут быть в продаже и сегодня. Поэтому реклама о доме «посреди леса» или «в заповедном месте» должна вызывать у грамотного покупателя желание десять раз проверить документы и историю земли вплоть до 90-х.

КОТТЕДЖИ НА СЕЛЬХОЗУГОДЬЯХ

Нередко застройщики распродают бывшие совхозные земли, скупленные когда-то по дешевке. Обещают быстро перевести наделы в статус ИЖС и создать там коттеджный поселок. Дома начинают строиться, покупатели получают какие-то документы. Но потом объявляется прокуратура, оспаривает межевание участков, Росреестр отказывает в регистрации домов, а суды признают их незаконными постройками…

А теперь вопрос на засыпку: чем отличаются сельхозугодья от сельхозземли? Если собираетесь покупать участок, незнание разницы может стоить вам миллионов.

Земля сельхозназначения - более широкое понятие, на некоторых ее видах, например под садоводство (садовые товарищества и кооперативы), строить жилые дома можно.

Сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища) - это разновидность сельхозземли, на которой строить ничего нельзя.

- Сменить статус сельхозугодий решением местной администрации невозможно. Такие полномочия - компетенция правительства РФ или властей регионов, - разъясняет Светлана Жмурко.

Реклама о доме «посреди леса» или «в заповедном месте» должна вызывать у грамотного покупателя желание десять раз проверить документы и историю земли вплоть до 90-х.

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ.

«НЕВИДИМЫЙ» ГАЗОПРОВОД

Гражданин законно приобретает участок под ИЖС, получает согласование от местной администрации и строит дом. А через время организация, эксплуатирующая газопровод или высоковольтную линию электропередачи (ЛЭП), через суд требует дом снести. Потому что при строительстве нарушены минимальные допустимые расстояния до этих сооружений. Кстати, минимальные расстояния могут быть разными (от нескольких десятков метров и выше), этот момент лучше уточнять по каждому конкретному случаю.

При всей абсурдности ситуации (как власти разрешили строительство рядом с опасным объектом?) подобные истории не единичны. Верховный суд даже включил разбор такого дела в свой недавний обзор. Позиция ВС: в этом случае отвечать рублем должны чиновники, которые не все проверили, или должностные лица, которые не внесли информацию куда надо.

- Если ограничения не были внесены в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) на момент сделки, отсутствовали на местности в виде знаков, а администрация выдала разрешительные документы, добросовестный застройщик имеет право на компенсацию после сноса (стоимости дома и расходов на демонтаж). За чей счет компенсация - решается судом с учетом конкретных обстоятельств, - объясняет выводы ВС Светлана Жмурко.

Но согласитесь, даже полная компенсация затрат в такой ситуации утешит лишь частично…

ВАЖНО!

Что проверить перед покупкой участка

Главные советы от адвоката Светланы Жмурко.

Выписка из ЕГРН. Нужна для базовой проверки собственника, площади и отсутствия обременений. Если охранная зона внесена в кадастр, эти сведения будут отражены. Аббревиатура ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории) - это сигнал опасности.

Однако и отсутствие такой записи не гарантирует, что ограничений нет. Поэтому внимательно проверяем другие документы.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он бесплатно выдается местной администрацией и показывает допустимое «пятно» застройки; границы, за которыми ее быть не должно и все официально установленные охранные зоны. При покупке участка требуйте свежий ГПЗУ от продавца до внесения задатка.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генеральный план - доступны на сайте местной администрации. Они помогут убедиться: участок находится на территории, градостроительный регламент которой допускает размещение жилого дома. А вид разрешенного использования (ВРИ) участка позволяет жилищное строительство (например, ВРИ - под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в черте населенного пункта; актуальный классификатор ВРИ легко найти в интернете).

Загляните в ФГИС ТП - информсистему территориального планирования. Там публикуются планы развития территорий и можно узнать, не окажется ли в перспективе рядом с вашим участком завод, газопровод или транспортная развязка.

Обойдите территорию вокруг участка в радиусе 300–500 метров в поисках предупреждающих столбиков о подземных кабелях и газопроводах, опор ЛЭП, мелиоративных каналов.

В договор купли-продажи рекомендуется включить заверения продавца об обстоятельствах по статье 431.2 ГК РФ (имеющих значение для заключения, исполнения или расторжения договора): вид разрешенного использования участка допускает ИЖС, участок свободен от обременений и ограничений. При плохом сценарии недостоверность таких заверений может стать основанием для иска к продавцу - с требованием возместить убытки или расторгнуть договор.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость от города: какие возможности столичные аукционы открывают бизнесу и жителям