Условия семейной ипотеки изменились: что стало с ценами на жилье

Октябрь стал тяжелым месяцем для тех, кто хотел купить квартиру по ипотеке.

Фото: Евгения ГУСЕВА.

Октябрь стал тяжелым месяцем для тех, кто хотел купить квартиру по ипотеке. Для большинства условия изменились не в лучшую сторону. KP.RU изучил, как это сказалось на ценах на квадратные метры.

СТАВКИ ПЕРЕСТАЛИ СНИЖАТЬСЯ

С 1 октября заработали новые условия семейной ипотеки. Для большинства семейных покупателей — а это все же не многодетные семьи — ставки выросли. «Потолок» же льготного кредита увеличился далеко не во всех случаях. Для семей с одним ребенком он остался прежним — 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге с областями, 6 миллионов — в остальных регионах. При ставках по льготной программе в 12% и 10% соответственно место прежних 6%. И возможный срок льготного кредита уменьшился до 15 лет.

Правда, к этим изменениям граждане хорошо подготовились. По данным ДОМ.рф, выдачи льготной ипотеки в сентябре удвоились (91% процент из них — именно «семейка»), за счет чего банки установили рекорд по объемам выданной ипотеки с начала года.

В октябре в ряде крупных банков чуть подросли и рыночные ставки по ипотеке — на фоне того, что Центробанк перестал снижать свою ключевую ставку. Например, в ПСБ по ряду ипотечных программ ставка подросла на 0,44 процентных пункта, в Газпромбанке — на 0,2 процентных пункта, в банке «Дом.рф» — на 0,5 процентных пункта. «В целом по больнице», то есть по топ-20 банкам, реальные изменения оказались не особо заметными. На 23 октября, по расчетам ДОМ.рф, средние ставки по рыночной ипотеки крутились вокруг 18,7%, примерно такой же ситуация была и в конце сентября. Но ведь люди ждали-то их снижения!

А в итоге стали ждать, что «уж теперь-то спрос на жилье точно грохнется».

А НЕ ЗАПУГАЕТЕ!

— Где-то до 10 октября действительно было резкое снижение активности. А потом народ начал отходить, — рассказал KP.RU вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев. — По семейной ипотеке сделок сейчас меньше, чем было в аналогичный период прошлого года, и, конечно, меньше, чем их было в сентябре. Но в Москве и области они есть и идут. Если сравнивать с августом или апрелем, когда никакого ажиотажа с семейной ипотекой не было, то темпы схожие. По рыночной же ипотеке, которая в основном берется на вторичку, все осталось примерно, как было — темпы те же, замедления активности мы не ощущаем.

Новые, более адресные, условия семейной ипотеки вроде как должны были сделать программу менее «столичной» (при том же числе детей для семей из Москвы, Санкт-Петербурга и их областей ставки по программе теперь получаются на 2% выше, чем для остальных), но «отходняк» от изменения условий более долгим, судя по всему, будет как раз вне столиц.

— Количество заявок на льготную ипотеку в октябре снизилось на 43% относительно сентября этого года и на 62,5% в сравнении с октябрем прошлого года, — приводит статистику в целом по стране исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. — Такая просадка вполне закономерна. Во-первых, большой объем спроса на семейную ипотеку был реализован с опережением — сначала в январе перед февральскими ограничениями (на одну семью — одна семейная ипотека — Ред.), затем в июне перед несостоявшимися изменениями с 1 июля, а после — в сентябре. Во-вторых, конечно, доступность семейной ипотеки для части категорий населения стала значительно ниже. И в-третьих, после таких изменений всегда нужен период адаптации.

С рыночной же ипотекой, по словам эксперта, дела такие: относительно сентября интерес к ней снизился на 5,7%, но в сравнении с октябрем прошлого года — вырос на четверть (25,9%). Тут тоже долгие объяснения не требуются: год назад рыночные ставки были в среднем в районе 21%, нынешние около 19% — можно сказать, прогресс.

ЧТО С ЦЕНАМИ НА ВТОРИЧКЕ

В крупнейших городах, за очень редким исключением, цены продолжают увеличиваться — в большинстве случае в рамках полпроцента-процента в месяц (см. «Только цифры»).

— Скидки постепенно сокращаются, поскольку спрос восстанавливается и собственники, ощущая это, торговаться стали более сдержанно — сбрасывают в пределах 4,5–5%. Дальше, скорее всего, возможный дисконт будет еще больше сокращаться, а средняя стоимость вторичного квадрата — расти в пределах 0,3%-0,5% в месяц, — прогнозирует Юлия Бочарникова.

Примерно то же и в столице.

— Вторичка продолжает по чуть-чуть расти, — констатирует Роман Вихлянцев. — Скорее всего, ту же картину мы будем видеть и дальше, плюс 0,5%-1% в месяц, что укладывается в 7–8% годовых. То есть закрывает инфляцию, но не более того.

Напомним, откуда взялось «восстановление спроса» на вторичке. Снижение ключевой ставки ЦБ за последние полтора года (в мае 2025 года было 21%, сейчас — 14%) — это не только надежда на более приемлемые ставки по рыночной ипотеке, но и более низкие ставки по банковским вкладам. А куда обычно люди в России несут деньги, когда забирают их со вкладов? Правильно — вкладывают в жилье. Как уже писал KP.RU, большая часть сделок на вторичном рынке — фактически обмены: одна квартира продается, другая покупается. Деньги требуются только на доплату, а это не такая фантастическая сумма сбережений, какая нужна на покупку жилья «с нуля». Ужесточение условий семейной ипотеки также способствует спросу на вторичку. Да, нынешние условия семейной ипотеки даже при ставке в 12% все же выгоднее, чем рыночные. В новостройку сразу не въедешь — надо ждать, пока ее достроят, а пока, продав прежнюю квартиру, снимать жилье. И вторичка — дешевле. Если считать все затраты, а не только ипотечные, зачастую получается, что вторичка выигрывает.

НОВОСТРОЙКИ: РАСТУТ ЦЕНЫ И СКИДКИ

Те, кто надеялся, что из-за ужесточения условий семейной ипотеки новостройки наконец-то резко подешевеют, — не надейтесь. Ничего особо нового в сравнении с предыдущими месяцами аналитики не сообщают. На рынке новостроек цены продолжают расти — и в некоторых городах, включая Москву, с опережением вторички.

— На самом деле на первичном рынке сейчас иллюзия роста цены. Поскольку застройщики готовы на дисконт. При оплате за счет собственных средств или при рыночной ипотеке без субсидирования он доходит до 18–20%, — объясняет Юлия Бочарникова.

В столице средний рост цен на новостройки в изрядной степени объясняется просто: практически все новое жилье классом ниже «бизнес» за последний год окончательно переместилось за границы «старой Москвы», а то и в среднее Подмосковье. Но тенденция «вместе с ценами растут и скидки» здесь тоже налицо.

— Застройщики, несмотря на падение спроса, цены не снижают. Но у них много акций — особенно в ближайшем Подмосковье, — говорит Роман Вихлянцев. Так называемые «акционные квартиры» (не путать с «аукционными») — сейчас главный инструмент управления продажами и привлечения спроса. Это когда на рынок «выкидывается» 20–50 квартир с очень серьезными скидками, до 20–25% от их «нормальной» цены в том же жилом комплексе. Причем это не обязательно неликвид, на который в принципе сложно найти покупателя, могут быть и хорошие квартиры. Так привлекается внимание к конкретному проекту: те же тенденции сохранятся — номинально снижения цен не будет, но будут акции и скидки.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Так изменились за октябрь средние цены на жилье в крупнейших городах России

НОВОСТРОЙКИ

Казань +3%

Пермь +2,7%

МОСКВА +2,3%

Ростов-на-Дону +2,1%

Санкт-Петербург +1,7%

Воронеж -2,9%

Екатеринбург -2,9%

В СРЕДНЕМ ПО ГОРОДАМ-МИЛЛИОННИКАМ +0,8%

ВТОРИЧКА

Челябинск +2,4%

Красноярск +2%

Воронеж +1,7%

Новосибирск +1,6%

Омск +1%

МОСКВА +0,5%

Уфа -0,4%

Волгоград -1%

В СРЕДНЕМ ПО ГОРОДАМ-МИЛЛИОННИКАМ +0,7%

(По данным «Этажей»)

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Пусть жилье не новое, но зато готовое: Вторичка дорожает быстрее новостроек

Условия семейной ипотеки изменятся с 1 октября 2026: ставки будут зависеть от числа детей и региона

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость от города: какие возможности столичные аукционы открывают бизнесу и жителям